Pfandrecht

Ein Pfandrecht ist ein dingliches Recht, welches dem Gläubiger eingeräumt wird, aus einer Sache, wenn die Verbindlichkeit zur bestimmten Zeit nicht erfüllt wird, um die Befriedung der Forderung zu erlangen.  Es dient der Besicherung einer Forderung. In der Praxis kommt es häufig bei Immobilienkrediten zum Einsatz: Dort dient es der Bank als Sicherheit bei einem möglichen Zahlungsausfall des Kreditnehmers und gewährt der Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten (Versteigerung/Verkauf), um so die Schulden des Kreditnehmers zu tilgen. Das Pfandrecht wird im Grundbuch eingetragen. 

Was versteht man unter einem Pfandrecht?

Ein Pfandrecht ist ein dingliches Recht an einer fremden Sache (Pfand), das der Sicherung einer Forderung dient und auf die Befriedigung des Pfandgläubigers durch Pfandverwertung beschränkt ist. Es ist in § 447 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) geregelt. 

Folgende Grundprinzipien muss das Pfandrecht erfüllen: 

• Titel (bspw. ein Pfandbestellungsvertrag) und Modus (Faustpfandprinzip bei beweglichen Sachen, Eintragung im Grundbuch bei unbeweglichen Sachen) müssen eingehalten werden
• Ungeteilte Pfandhaftung für die gesamte Forderung
• Spezialität: Das Pfandrecht muss sich auf eine bestimmte, genau definierte Sache beziehen. Die durch das Pfandrecht gesicherte Forderung muss genau bestimmt sein. Spätestens zum Zeitpunkt der Verwertung muss feststehen, für welche Forderung das Pfandrecht haftet.
• Akzessorietät: Das Pfandrecht besteht nur so weit, als eine zu sichernde Forderung besteht. Wurde die Forderung erfüllt, erlischt das Pfandrecht automatisch

Welche unterschiedlichen Arten des Pfandrechts unterscheidet man? 

Das Pfandrecht kann auf unterschiedliche Arten zustande kommen und entscheidet sich auf diese Art und Weise: 

• Vertragliches Pfandrecht: Zustandekommen durch ein Rechtsgeschäft. Ein solches erfolgt meistens im Zusammenhang mit einem kreditfinanzierten Immobilienerwerb. Mit dem Kreditvertrag wird in der Regel eine Pfandbestellungsurkunde verfasst und unterfertigt und zur Besicherung des Kredites das Pfandrecht/die Hypothek im Grundbuch eingetragen. 
• Richterliches Pfandrecht oder Pfändungspfandrecht: im Zuge eines Exekutionsverfahrens begründet  
• Gesetzliches Pfandrecht: ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz 

Wodurch wird das Pfandrecht begründet?

Die Begründung eines Pfandrechtes erfordert neben dem Titel jeweils auch einen entsprechenden Modus. Für die Verpfändung beweglicher Sachen (beispielsweise Waren oder Wertpapiere) gilt das Faustpfandprinzip, für die Verpfändung unbeweglicher Sachen das Eintragungsprinzip. Pfandrechte an unbeweglichen Sachen werden auch als Hypotheken, Grundpfandrechte oder Liegenschaftspfandrechte bezeichnet. Der Pfandgläubiger hat grundsätzlich kein Recht, die Pfandsache zu gebrauchen. Neben der gerichtlichen Verwertung steht dem Pfandgläubiger auch ohne gesonderte Vereinbarung bereits gesetzlich die Möglichkeit der außergerichtlichen Pfandverwertung aus einer beweglichen Pfandsache offen. Unbewegliche Sachen können daher immer nur im Rahmen eines gerichtlichen Exekutionsverfahrens verwertet (in der Regel durch gerichtliche Versteigerungen) werden. Das vertragliche Pfandrecht in seinen unterschiedlichen Ausprägungen ist ein häufiges Mittel zur Kreditbesicherung.

Stellt eine Hypothek ein Pfandrecht dar?

Eine Hypothek ist ein Pfandrecht an einer unbeweglichen Sache, also einem Grundstück oder einer sonstigen Liegenschaft. Es dient zur Besicherung einer Forderung und wird dem Kreditgeber gewährt. Die Hypothek wird im Grundbuch eingetragen (Lastenblatt C). Man unterscheidet zwischen einer Höchstbetragshypothek und einer Festbetragshypothek: 

• Höchstbetragshypothek: Bei dieser Art von Hypothek ist das Pfandrecht nicht an einen bestimmten Kredit gebunden, sondern an einen vorab bestimmten Höchstbetrag. Das bedeutet, dass die Hypothek für einen weiteren Kredit genutzt werden kann, sobald der ursprüngliche Kredit getilgt wurde. 
• Festbetragshypothek (auch: Darlehenshypothek): Hier verhält es sich umgekehrt: Das Pfandrecht ist sehr wohl an einen bestimmten Kredit gebunden und kann nach erfolgreicher Tilgung des Kredits für keine weiteren Kredite verwendet werden. 

Beispiel für ein Pfandrecht im Grundbuch

In den meisten Fällen, in denen ein Immobilienkauf durch eine Bank oder ein Kreditinstitut mittels Hypothek (teil-)finanziert wird, wird als Sicherheit ein Pfandrecht verlangt, das zu Gunsten der finanzierenden Bank im Grundbuch eingetragen wird. 

Verfügt der Kreditnehmer beispielsweise über Eigenmittel in Höhe von 50.000 Euro und möchte eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro erwerben, wird er die fehlenden 200.000 Euro mittels Kredit finanzieren. In diesem Fall wird er mit seiner Bank eine Darlehenshypothek (oder auch Festbetragshypothek) von 240.000 Euro aufnehmen und im Grundbuch eintragen lassen: Denn zum Darlehensbetrag kommen noch 20 % für die Sicherung der Nebengebühren hinzu. Diese dienen dazu, bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners die Gebühren, Gerichtskosten sowie anfallende Zinsen, die im Rahmen einer (Zwangs-)Versteigerung der Immobilie anfallen, zu decken. 

Welche Kosten sind mit der Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch verbunden?

Die Pfandrechtseintragung, die beim zuständigen Bezirksgericht durchgeführt wird, ist mit Kosten verbunden. Diese setzen sich aus der Eingabegebühr für das Grundbuchsgesuch in Höhe von aktuell 47 Euro sowie der Eintragungsgebühr für das Pfandrecht zusammen, die sich auf 1,2 % des Pfandrechtsbetrages beläuft. Vorab sind für die Eintragung des Eigentums im Grundbuch („Einverleibung“) Gebühren von 1,1 % des Kaufpreises zu entrichten. 

Kann ein Pfandrecht aus dem Grundbuch gelöscht werden?

Die Löschung des Pfandrechts ist während der Laufzeit des Kredits, also solange der Kreditnehmer noch Rückzahlungen an den Kreditgeber zu leisten hat (ohne dessen Zustimmung), nicht möglich. Allerdings erlischt es automatisch, sobald die Hypothek vollständig getilgt wurde. Dafür sind eine sogenannte „Löschungsquittierung“ sowie ein Grundbuchsgesuch zur Löschung des Pfandrechts notwendig.  Die Löschungsquittierung, auch als „Freilassungserklärung“ bekannt, ist eine schriftliche Einverständniserklärung der Bank oder des Kreditinstituts, die Hypothek zu löschen. Diese kann beantragt werden, sobald der Kredit vollständig zurückgezahlt wurde. 

In einem nächsten Schritt kann mittels eines Grundbuchgesuches die Löschung des Pfandrechts im Grundbuch erwirkt werden. Da hier gewisse inhaltliche und formelle Anforderungen einzuhalten sind, wird dies üblicherweise über einen Anwalt oder Notar abgewickelt. Für die Löschung sind Gebühren in Höhe von derzeit 47 Euro zu entrichten; hinzu kommen die Kosten für den Rechtsanwalt oder Notar. 

Fazit

Ein Pfandrecht stellt ein probates Mittel dar, um einen Darlehensgeber bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers rechtlich und finanziell abzusichern. Dass dieses im Grundbuch eingetragen wird, hat nicht nur für den Darlehensgeber Vorteile: Meist erhält der Darlehensnehmer dadurch günstigere Konditionen bei der Kreditvergabe und kann bereits mit geringen Eigenmitteln einen Kreditvertrag abschließen. Die Sicherungsübereignung, bei der die Bank die Eigentumsrechte an einer Sache übernimmt, oder der Eigentumsvorbehalt, bei dem der Kaufgegenstand bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises im Eigentum des Verkäufers bleibt, stellen Alternativen zum Pfandrecht dar.

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