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Wohnrecht: die wichtigsten Fragen und Antworten

Das Wohnrecht ist eine Dienstbarkeit, die es einer Person erlaubt, in einer Immobilie zu wohnen, die nicht in ihrem Eigentum steht. Im folgenden Abschnitt haben wir die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Wohnrecht für Sie zusammengefasst:

Was versteht man unter einem Wohnrecht?

Ein Wohnrecht ist eine persönliche Dienstbarkeit („Servitut“), die es einer Person erlaubt, für eine bestimmte Zeit in einer Wohnung oder in einem Haus zu wohnen, deren Eigentümer sie nicht ist. Es wird also eine Vereinbarung zwischen Eigentümer und Nutzer getroffen, die im Grundbuch eingetragen wird („Gebrauchsrecht“). Man spricht von einem „dinglichen Recht“, das grundsätzlich höchstpersönlich ist und nicht übertragen werden kann.

Die Nutzung kann sich dabei auf die gesamte Immobilie beziehen oder nur Teile davon miteinschließen. Zu differenzieren ist zwischen Wohnungsgebrauchs und Fruchtgenussrecht, dass auch die Überlassung an Dritte (etwa Vermietung) miteinschließt.  

Das Wohnrecht kann als befristetes Wohnrecht in seiner Dauer beschränkt werden, es kann aber auch als lebenslanges Wohnrecht vereinbart werden. 

In welchen Fällen kommt das Wohnrecht zur Anwendung?

Ein Wohnrecht wird häufig dann gewählt, wenn eine Immobilie übergeben (geschenkt) werden soll, aber die Übergeber (Geschenkgeber) zu Lebzeiten selbst darin wohnen bleiben möchten. Ebenso kann diese Form des Gebrauchsrechts angewendet werden, wenn eine Person Eigentümer der Immobilie ist und den Partner im Todesfall absichern möchte. Auch, wenn die Immobilie an Erben übergeben wird, kann der berechtigte Partner mit Wohnrecht weiterhin dort wohnen bleiben. Das Wohnrecht gewährt dem Nutznießer somit ein de facto Mietrecht auf Lebenszeit.

Welche Rechte und Pflichten beinhaltet das Wohnrecht?

Der Wohnungsgebrauchsberechtigte ist berechtigt die Immobilie (ganz oder teilweise) für sich zu benützten. Üblicherweise umfasst das Wohnungsgebrauchsrecht auch:  

  • Das Recht andere Personen in seinen Haushalt mit aufnehmen zu dürfen (Aufnahmerecht). Dies können entweder ein Ehepartner sowie andere Familienmitglieder oder auch Pflegekräfte sein.
  • neben der Wohnung auch gemeinschaftliche Flächen und Anlagen der Immobilie nutzen zu dürfen. Dazu zählen bspw. Garten, Parkplatz, Keller, Dachboden und Garage. Das Mitbenutzungsrecht kann aber auch wesentlich beschränkt werden.  

Ob und in welchem Umfang der Berechtigte ein Entgelt für die Nutzung zu zahlen hat, kann individuell vereinbart werden. Meist erfolgt die Einräumung unentgeltlich, da es sich häufig um eine Immobilie handelt, die im Familienverbund im Rahmen einer Schenkung weitergegeben wird.

Durch wen kann ein Wohnrecht eingeräumt werden?

Nur der rechtmäßige Eigentümer einer Immobilie kann ein Wohnrecht einräumen. Meist wird ein Wohnrecht eingeräumt, um Familienmitglieder abzusichern. Im Falle einer Hausübergabe durch die Eltern an ihre Kinder sichern sich die Eltern dahingehend ab, dass diese weiterhin im Gebäude wohnen können, dies selbst für den Fall der Veräußerung nach erfolgter Übergabe.

Wo wird das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen?

Beim Grundbuch handelt es sich um öffentliches Verzeichnis, das für jedermann zugänglich ist Ähnlich einer sonstigen Dienstbarkeit wie etwa dem Wegerecht oder dem Leitungsrecht wird auch das Wohnrecht als Dienstbarkeit („Servitut“) im Grundbuch eingetragen, um seine vollumfängliche Wirkung zu entfalten. Es findet sich im C-Blatt, in dem sämtliche Dienstbarkeiten vermerkt sind.

Kann ein Wohnrecht verfallen?

Wie für alle dinglichen Rechte gilt auch für das Wohnrecht die Verjährungsfrist: Nutzt der Berechtigte sein Wohnrecht für dreißig Jahre nicht und erhebt auch keinerlei Ansprüche darauf, erlischt das Recht und kann ebenso aus dem Grundbuch gelöscht werden. Da das Wohnrecht an eine Person gebunden ist, erlischt es somit auch automatisch mit deren Ableben. Eine außerordentliche Beendigung aus wichtigem Grund ist nur in dem äußersten Fall möglich, dass die Lage für den Eigentümer durch den Nutzer des Wohnrechts unerträglich geworden ist. Da regelmäßig die Einräumung der Wohnrechts als Gegenleistung für die Übertragung der Immobilie vereinbart ist, sind an die Unzumutbarkeit sehr hohe Maßstäbe gesetzt. .

Besteht ein Wohnrecht bei Scheidung, Auszug oder im Todesfall weiter?

1. Im Todesfall

Da das Wohnrecht ein befristetes Recht ist, endet es entweder nach einer bestimmten Frist, die vorher vertraglich festgelegt wurde, oder mit dem Tod des Nutzers (persönliches, dingliches Recht).

2. Auszug des Berechtigten

Selbst in dem Fall, dass der Berechtigte sein Wohnrecht nicht mehr ausüben kann, weil er etwa in ein Pflegeheim zieht, erlischt das Wohnrecht grundsätzlich nicht. Sofern keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden, darf der Eigentümer auch dann die Immobilie nicht anderweitig vermieten. Dies ist erst mit dem Ableben des Berechtigten und somit dem Erlöschen des Wohnrechts möglich.

3. Im Scheidungs- oder Trennungsfall

Kommt es zu einer Scheidung oder Trennung und besteht für einen Partner ein Wohnrecht, so kann er auf diesem beharren. Es besteht die Möglichkeit, dass der Eigentümer der Immobilie den durch das Wohnrecht begünstigten Partner mittels einer Abfindung auszahlt und dieser so auf sein Wohnrecht verzichtet.

Wie lässt sich der Wert eines Wohnrechts berechnen?

Da sich oftmals die früheren Eigentümer der Immobilie ein Wohnrecht ausbedingen, wird in den meisten Fällen eine unentgeltliche Nutzung eingeräumt. Nichtsdestotrotz muss aus mehreren Gründen der Wohnwert berechnet werden:

  1. Zur Berechnung der Grunderwerbsteuer: Da bei der Übertragung der Immobilie auf einen neuen Eigentümer die Grunderwerbsteuer zu bezahlen ist, muss diese vorab berechnet werden. Die Grunderwerbsteuer basiert auf dem Wert der Immobilie (in Abhängigkeit des Verwandtschaftsverhältnisses), der übrigens durch ein bestehendes Wohnrecht geschmälert wird.
  2. Für den späteren Erbfall: Gibt es mehrere Erbberechtigte, wird der Wert der Immobilie abzüglich des Werts des Wohnrechts als Basis für mögliche Ausgleichszahlungen herangezogen. 

Sowohl das Alter als auch das Geschlecht der berechtigten Person haben Einfluss auf die Bewertung des Wohnwerts; darüber hinaus wird die Lage der Immobilie und der ortsübliche Mietzins zur Berechnung herangezogen. Die durchschnittliche Lebenserwartung, die sich ja nach Geschlecht unterscheidet, abzüglich des Alters der berechtigten Person wird dann mit dem Mietzins multipliziert und ergibt den Wert des Wohnrechts.

Wer trägt welche Kosten beim Wohnrecht?

Da es sich bei Wohnrechtsverträgen meist um sehr individuelle Vereinbarungen handelt, gibt es bezüglich Kostenteilung keine fixen, rechtlich vorgesehenen Regelungen. Zumeist bleiben die Nutzungskosten, also Betriebs-, Heiz-, Stromkosten sowie die Kosten für kleinere Instandhaltungen, bei den Nutzern des Wohnrechts. Für größere Investitionen muss größtenteils der Eigentümer aufkommen; doch auch dies kann individuell geregelt werden. Wichtig ist es, diese Punkte ganz klar im Vertrag aufzuschlüsseln, damit auch bei einem Verkauf der Immobilie klar ist, wer welche Kosten zu tragen hat. 

Kann eine Immobilie trotz Wohnrecht verkauft werden?

Ja, eine Immobilie kann auch trotz bzw. mit einem eingetragenen Wohnrecht verkauft werden. Da dies den neuen Eigentümer jedoch in seiner Nutzung einschränken kann, wird der Verkaufspreis meist deutlich niedriger liegen als der Marktwert. Einer Zustimmung des Nutzers des Wohnrechts bedarf es nicht, da er ja nicht (mehr) Eigentümer ist. Häufig wird vor Übergabe bzw. Schenkung der Immobilie im Grundbuch auch ein Veräußerungsverbot eingetragen, das erst mit dem Ableben der ursprünglichen Eigentümer erlischt bzw. auf das durch den Berechtigten verzichtet werden kann.

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Bitte beachten Sie: Die oa. Ausführungen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie dienen nur zur ersten Information und Orientierung. Eine eingehende Beratung wird durch sie nicht ersetzt. Für eine solche stehen wir gerne zur Verfügung.