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Mietrecht für Vermieter von Immobilien

Das Mietrecht umfasst jene Punkte, die sowohl den Vermieter als auch den Mieter einer Immobilie (zB Wohnungen, Einfamilienhäuser oder Geschäftsräumlichkeiten) vor Vertragsabschluss als auch während der Dauer des Mietverhältnisses betrifft. Im Mietrecht werden Rechte und Pflichten, Vereinbarungen zum zahlenden Mietzins sowie die Kündigung des Mietvertrags behandelt. Die vertragliche Gestaltungsfreiheit von Mietverträgen hängt im Wesentlichen davon ab, ob das Mietobjekt (teilweise) dem Mietrechtsgesetz (MRG) oder zur Gänze dem Allgemein Bürgerlichen Gesetzbuch („ABGB“) unterliegt. Man unterscheidet drei Gruppen von Miet- oder auch Bestandverträgen (Bestandvertrag: Miet- oder Pachtvertrag):

  1. Mietverträge, die zur Gänze aus dem Anwendungsbereich des MRG ausgeklammert sind, sohin zur Gänze dem ABGB unterliegen und somit weitestgehende vertragliche Gestaltungsfreiheit anwendbar ist.
  2. Mietverträge, die zum Teil dem MRG unterliegen;
  3. Mietverträge, die zur Gänze dem MRG unterliegen.

Im folgenden Beitrag haben wir die wichtigsten Fragen zum Thema Mietrecht aus Vermietersicht für Sie zusammengefasst:

Welche Pflichten hat ein Vermieter laut Mietvertrag?

Der Vermieter muss dafür Sorge tragen, dass dem Mieter das Mietobjekt bei Übergabe in einem brauchbaren und ortsüblichen Zustand übergeben wird und während der Dauer des Mietvertrags von diesem ungestört genutzt werden kann. Außerdem hat der Vermieter eine sogenannte „Erhaltungspflicht“: Er hat sich darum zu kümmern, dass die Immobilie, in der sich das Mietobjekt befindet, während der Dauer des Mietvertrags in einem nutzbaren Zustand erhalten bleibt. Bei Bedarf müssen Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses (Fassade, Dach, Stiegenhaus, Gartenflächen, etc.) vorgenommen werden. In welchem Ausmaß dem Vermieter Erhaltungspflichten im Zusammenhang mit dem Mietobjekt treffen, richtet sich sowohl nach der vertraglichen Vereinbarung als auch danach, ob das Mietobjekt (teilweise) dem MRG oder zur Gänze dem ABGB unterliegt. Auch um die Erhaltung mitvermieteter Gegenstände (zB Kühlschrank, Gastherme, etc.) muss sich der Vermieter kümmern. Hier wird allerdings ebenfalls unterschieden, ob das Wohnobjekt dem MRG unterliegt oder unter die Regelungen des ABGB fällt. 

Der Vermieter muss auch für Schäden aufkommen, die nicht durch den Mieter verursacht wurden.  Dies sind beispielsweise Schimmel, Wasserrohrbrüche oder beschädigte Leitungen. Ausgenommen davon sind Schäden, die durch „außerordentliche Zufälle“ zur Unbrauchbarkeit der Wohneinheit führen – diese können durch Naturgewalten wie Überschwemmungen oder Feuer verursacht sein. Kommt der Vermieter seinen Pflichten nicht nach, so steht dem Mieter das Recht auf Mietzinsminderung oder  Aussetzung der Mietzinszahlungen zu. Bei Auflösung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution zzgl der aus der Veranlagung erzielten Zinsen an den Mieter zurück überweisen – sofern dieser keine groben Schäden am Mietobjekt verursacht hat

Welche Rechte ergeben sich für einen Vermieter aus einem Mietverhältnis?

Zu den oben genannten Pflichten ergeben sich auch Vermieterrechte: Neben dem Recht auf pünktlichen Erhalt der Miete hat der Vermieter auch das Recht, die Miete zu erhöhen. Dies muss natürlich in einem gewissen Rahmen sein und kann bei Anwendbarkeit des MRG (Teilanwendungsbereich oder Vollanwendungsbereich) nicht zulässig sein, da es sich hier zumeist um mietpreisgebundene Wohnungen handelt. Darüber hinaus hat der Vermieter das Recht, den Mietvertrag zu kündigen. Unterliegt das Mietobjekt (zumindest teilweise) dem MRG, dann darf der Vermieter nur gerichtlich und aus wichtigen Gründen den Mietvertrag kündigen (bspw., wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt, die Immobilie vertragswidrig genutzt oder der Hausfrieden mehrfach gestört wird oder aber wenn der Vermieter Eigenbedarf am Wohnobjekt hat). Außerdem darf er das Mietobjekt aus wichtigen Gründen betreten. Er kann weiters eine Hausordnung aufstellen, in welcher gewisse Bestimmungen geregelt sind – diese können bspw. das Halten von gewissen Haustieren in der Wohnung untersagen oder Ruhezeiten vorschreiben. Folgende Fälle sind aus Vermietersicht besonders relevant:

1. Auszug des Mieters

Wird das Mietverhältnis beendet, so ergeben sich für den Vermieter gewisse Rechte gegenüber seinem Mieter. Vor Auszug des Mieters kommt es üblicherweise zu einer Besichtigung der Wohnung, wo etwaige Schäden begutachtet und dokumentiert werden. Für diese kann der Vermieter dann eine Entschädigung fordern, die in den meisten Fällen von der Kaution abgezogen wird. Reguläre Abnutzungen sind vom Vermieter zu tolerieren (zB Bohrlöcher, Kratzer und Gebrauchsspuren in Badezimmer und Küche, etc.) und müssen vom Mieter nicht entschädigt werden. Obwohl in den meisten Mietverträgen geregelt ist, dass der Mieter das Mietobjekt ausgemalt zurückstellen muss, sind nach aktueller Rechtsprechung solche vorformulierten Ausmalverpflichtungen ungültig. Eine solche Ausmalverpflichtung besteht lediglich, wenn beispielsweise die Wandfarbe in einer „ortsunüblichen Art und Weise“ verändert wurde oder die Parteien vereinbaren, dass der Vermieter die Kosten für das Ausmalen trägt.

2. Nichtzahlung der Miete

Ist der Vermieter bei der Zahlung seines vereinbarten Mietzinses säumig, sollten Sie als Vermieter unbedingt folgende Schritte einhalten:

  1. Persönliche Kontaktaufnahme
  2. Versand einer Mahnung inkl. Setzen einer Nachfrist
  3. Wurde die Nachfrist um 8 Tage überschritten, können Sie Mahnklage einreichen oder eine gerichtliche Kündigung erwirken
  4. Räumungsklage nach Verstreichen einer mind. 2-wöchigen Räumungsfrist

Sollten im Mietvertrag längere Fristen vereinbart worden sein, dann gelten diese.

3. Schimmel in der Wohnung

Auch hier ist wieder zu unterscheiden, ob das vermietete Objekt unter den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt oder nicht. Im ersten Fall muss der Vermieter bei ernsthaften Schäden dafür aufkommen – auch, wenn diese durch Nachlässigkeit des Mieters verursacht wurden. Sollte dies der Fall sein, kann der Vermieter allerdings Schadenersatz vom Mieter verlangen. Fällt der Mietvertrag nicht unter die Bestimmungen des MRG, muss der Vermieter den Schaden zwar ebenso beseitigen. Da die Regeln gemäß ABGB allerdings dispositiv und nicht zwingend sind, ist der Vermieter berechtigt im Mietvertrag die Erhaltungspflichten an den Mieter zu übertragen.

4. Kündigung

Sowohl seitens des Mieters als auch des Vermieters gibt es verschiedene Gründe und Möglichkeiten, den Mietvertrag zu kündigen. Auch hier ist allerdings wieder relevant, ob das Mietobjekt unter das MRG fällt und der Mieter somit besonderen Schutz genießt. Ist dies nicht der Fall und findet das ABGB Anwendung, so können sowohl Mieter als auch Vermieter ohne Angaben von Gründen den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gemäß der Zivilprozessordnung (bei Mietverträgen über Wohnungen zB ein Monat) kündigen, sofern nicht Abweichendes vertraglich vereinbart wurde. Findet jedoch das MRG Anwendung, hat der Vermieter nur „aus wichtigen Gründen“ ein Kündigungsrecht und kann eine Kündigung seitens des Vermieters nur gerichtlich eingebracht werden. Diese wichtigen Gründe können bspw. sein:

  • Zahlungsverzug / Nicht-Zahlung der Miete
  • dringender Eigenbedarf am Wohnobjekt durch den Vermieter
  • unerlaubte Weitervermietung des Mieters an Dritte
  • unregelmäßige oder gar Nicht-Nutzung des Wohnobjekts durch den Mieter

Hierfür muss allerdings ein Antrag vor Gericht eingebracht werden und den Vermieter trifft die Beweislast.

5. Wohnungsbesichtigung / Betreten der Wohnung

Wenngleich der Vermieter meist Eigentümer der Wohnung ist, darf er diese dennoch nicht einfach betreten, wenn sie vermietet ist. Dazu benötigt es wichtige Gründe und der Vermieter muss dafür mit dem Mieter einen Termin vereinbaren (Ausnahme: Gefahr in Verzug). Zum Zutritt berechtigen den Vermieter insbesondere folgende Gründe:

  • Reparaturen bzw. Erhaltungsarbeiten
  • Besichtigungstermine für potenzielle Käufer
  • Überprüfung des Wohnungszustands in regelmäßigen Abständen

Welche Rechte und Pflichten ergeben sich bei der Vermietung eines Ein- bzw Zweifamilienhauses?

Die Vermietung von Häusern, die nicht aus mehr als zwei selbstständige Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten bestehen, ist seit 2002 nicht mehr vom MRG geregelt – Mietverträge für Ein- bzw Zweifamilienhäusern fallen somit in den Anwendungsbereich des ABGB. Besonders in puncto Kündigungsfristen, Betriebskosten und Erhaltungspflichten unterscheiden sich die beiden Vertragsarten maßgeblich voneinander.

Besonders kritisch sind etwa die Punkte Betriebskosten und Erhaltungspflichten, denn laut ABGB liegen diese im Verantwortungsbereich des Vermieters bzw. wären von ihm zu bezahlen. In den meisten Fällen wird jedoch im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter für diese aufkommen muss. Auch kann der Vermieter den Punkt der Schneeräumung und Gartenpflege auf den Mieter abwälzen – hier ist jedoch Vorsicht geboten, da der Vermieter in jedem Fall haftbar bleibt, sollte es zu Unfällen (beispielsweise durch Glatteis am Gehsteig) kommen.

In puncto Kündigung des Mietvertrags muss lediglich die gesetzliche einmonatige Kündigungsfrist eingehalten werden; in den meisten Fällen wird hier eine längere Frist im Vertrag vereinbart. 

Welche Rechte ergeben sich für einen Vermieter im Rahmen eines Immobilienverkaufs?

Plant der Vermieter, seine Immobilie zu verkaufen und möchte im Zuge dessen seinen Mieter kündigen, so ist auch hier zwischen Anwendbarkeit und Nichtanwendbarkeit des MRG zu unterscheiden. Unterliegt der Mietvertrag dem MRG, so ist eine Kündigung nicht unproblematisch, denn während im Anwendungsbereich des ABGB grundsätzlich der Grundsatz gilt „Kauf bricht Miete“, ist das im Anwendungsbereich des MRG nicht so: Das MRG sieht für befristete Mietverträge zu Wohnzwecken eine Mindestvertragslaufzeit von drei Jahren vor; unbefristete Mietverträge können nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist durch den Mieter gekündigt werden. Der neue Eigentümer ist allerdings weiterhin an die in den vertraglichen Vereinbarungen gebunden und kann den Mietvertrag grundsätzlich nur aus wichtigem Grunde gerichtlich kündigen. Mietverträge, die dem MRG unterliegen, können daher im Falle eines Vermieterwechsels nicht einseitig aufgelöst werden.

Anders ist es beispielsweise bei Ein- bzw Zweifamilienhäusern, die nicht dem MRG unterliegen. In diesem Fall ist der neue Eigentümer berechtigt das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von einem Monat zu kündigen. Ist der Mietvertrag jedoch im Grundbuch verbüchert und somit öffentlich ersichtlich, bleibt der Mietvertrag auch im Falle eines Verkaufs der Immobilie aufrecht.  

Was passiert bei Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter?

Natürlich kann es auch bei aufrechten Mietverhältnissen häufig zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern kommen. Die Gründe dafür können vielfältig sein, doch zumeist sind nicht bezahlte Mietzinszahlungen, Mietpreiserhöhungen durch den Vermieter, die jährliche Betriebskostenabrechnung, Beschädigungen am Mietobjekt, sowie Beschwerden über Lärmbelästigungen seitens der Nachbarn über den Mieter die Hauptursachen für Streitigkeiten.

Kommt es zu keiner Lösung und lässt sich der Konflikt nicht aus der Welt schaffen, bleiben den Parteien zwei Möglichkeiten: der Gang zum Gericht (Klage) oder ein sogenanntes „Außerstreitverfahren“.

  • Außerstreitverfahren: Hier wird keine Klage eingebracht, es wird versucht, eine für beide Parteien gangbare Lösung zu finden. Davon umfasst sind meist kleinere Streitigkeiten wie etwa die Mieterhöhung, Rückgabe der Kaution, Erhaltungsarbeiten, etc. Für diese außergerichtlichen Verfahren gibt es in den meisten Landeshauptstädten in Österreich sogenannte Schlichtungsstellen, die fixe Gebühren vorsehen. Kommt es zu keiner Einigung, haben die Vertragsparteien die Möglichkeit, der Entscheidung der Schlichtungsstelle zu widersprechen und ein gerichtliches Verfahren wird eingeleitet.
  • Einbringung einer Klage vor Gericht: Räumungs- und Besitzstörungsklagen (also „gröbere“ Probleme mit dem Mieter) werden meist direkt vor Gericht eingebracht, wenn das Außerstreitverfahren aus Vermietersicht keinen möglichen Lösungsweg darstellt. Die Kosten hierfür können deutlich höher ausfallen als jene des Außerstreitverfahrens, da sie sich zum einen nach Pauschalen laut Gerichtsgebührengesetz orientieren und zum anderen vom Streitwert abhängen.

Inwiefern unterscheiden sich private und gewerbliche Vermietung?

Aus Vermietersicht sind bei der privaten und der gewerblichen Vermietung von Immobilienobjekten unter anderem folgende Aspekte zu beachten:

  • Abschreibung: Während privat vermietete Objekte mit einem AfA-Satz (AfA = Abschreibung für Abnutzung) von 1,5 % pro Jahr abgeschrieben werden können, liegt dieser Prozentsatz im gewerblichen Bereich mit 2,5 % deutlich höher.
  • Verlustvortrag / Verlustabzug: Als gewerblicher Vermieter können  Verluste, die aufgrund einer Vermietung oder Nicht-Vermietung entstanden sind, aus dem Vorjahr ins nächste Jahr übertragen werden und somit als Sonderausgabe steuerlich geltend machen.
  • Kosten für die Instandhaltung: Als gewerblicher Vermieter können größere Instandhaltungskosten sofort abgezogen werden, als privater Vermieter hingegen können diese nur über eine Laufzeit von 15 Jahren abgeschrieben werden.
  • Konsumentenschutzgesetz: Im Falle der privaten Vermietung an natürliche Personen ist auch das Konsumentenschutzgesetz zu beachten.

  • Befristung: Während die Befristung im MRG im privaten Bereich (zu Wohnzwecken) zumindest auf 3 Jahre abzuschließen ist, kann ein Mietvertrag für Geschäftslokale auch mit einer kürzeren Befristung abgeschlossen werden.

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Bitte beachten Sie: Die oa. Ausführungen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie dienen nur zur ersten Information und Orientierung. Eine eingehende Beratung wird durch sie nicht ersetzt. Für eine solche stehen wir gerne zur Verfügung.