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Immobilien-Schenkung: Das sollten Sie wissen

Bei der Schenkung handelt es sich um eine sogenannte „Vermögensübertragung zu Lebzeiten“: Der Geschenkgeber überlässt dem Beschenkten unentgeltlich eine Sache (Immobilie, Objekt, Vermögenswert, etc.) zu Lebzeiten. Der Beschenkte muss dem zustimmen, also die Schenkung annehmen. Eine Schenkung zu Lebzeiten kann aus vielerlei Gründen erfolgen: um Kinder oder rechtmäßige Erben finanziell zu unterstützen, um das Vermögen im Familienbesitz zu erhalten oder auch um potenziellen Erbstreitigkeiten vorzubeugen. Neben Liegenschaften können auch Vermögenswerte verschenkt werden. Die Schenkung muss unentgeltlich erfolgen, kann aber an Bedingungen (Gegenleistungen) geknüpft sein. 

Im folgenden Beitrag haben wir alles Wissenswerte zum Thema Schenkung von Immobilien für Sie zusammengefasst:

Was versteht man unter einer Schenkung und welche Aspekte gibt es dabei zu beachten?

Eine Schenkung ist eine freiwillige, dauerhafte Überlassung einer Sache (Objekt, Immobilie, etc.) an einen anderen. Dieser muss die Schenkung annehmen, damit diese gültig wird. Dazu ist es notwendig, einen Schenkungsvertrag aufzusetzen und diesen notariell beglaubigt zu unterfertigen. Grundsätzlich ist eine Schenkung nur dann gültig, wenn das Geschenk tatsächlich übergeben bzw bei Schenkungen ohne tatsächliche Übergabe ein Notariatsakt errichtet wurde. Neben Immobilien können natürlich auch andere Vermögens- und Sachwerte (Sparbücher, Bargeld, KFZ, etc.) verschenkt werden. In Österreich gibt es seit dem 1. August 2008 keine Erbschafts- und Schenkungssteuer mehr. Bei der Schenkung von Immobilien fallen allerdings die Grunderwerbssteuer sowie die Gebühr für die Eintragung in das Grundbuch an. Bei der Übergabe größerer Vermögenswerte herrscht Anzeigepflicht: Sie müssen die Schenkung bei Ihrem zuständigen Finanzamt melden. Dies gilt allerdings nicht für unbewegliches Vermögen wie Grundstücke, Häuser oder Wohnungen.

Schenkungen werden häufig an Gegenleistungen bzw Bedingungen geknüpft: So kann beispielsweise ein Fruchtgenussrecht, ein Gebrauchsrecht, ein Belastungs- oder Veräußerungsverbot oder ein „Ausgedingsrecht“ vereinbart werden. 

  • Fruchtgenussrecht: Gibt dem Schenker das Recht, das verschenkte Objekt zu benutzen oder zu vermieten und die Einnahmen zu behalten.
  • Gebrauchsrecht: Hier hat der ehemalige Eigentümer (also der Schenker) die Möglichkeit, weiterhin in der Wohnung oder in dem Haus wohnen zu bleiben; er muss lediglich für die Betriebs- und Nutzungskosten aufkommen, für Erhaltungskosten allerdings nicht.
  • Belastungs- oder Veräußerungsverbot: Dieses untersagt dem Beschenkten, die Immobilie ohne Zustimmung des Schenkers zu belasten oder zu veräußern.
  • Ausgedingsrecht: Hier muss der Beschenkte gewissen Verpflichtungen gegenüber dem Schenker nachkommen (bspw. Altenpflege, Versorgung, etc.). 

Mit welchen Kosten muss man im Rahmen einer Schenkung einer Immobilie rechnen?

Für die Schenkung an sich fällt in Österreich keine Schenkungssteuer an. Nichtsdestotrotz müssen Sie im Rahmen einer Immobilien-Schenkung mit Kosten rechnen:

  • Für die Eintragung im Grundbuch sind 1,1 % des Wert des Rechts, das eingetragen werden soll (zB Kaufpreis oder Verkehrswert oder bei Schenkungen im erweiterten Familienkreis Dreifache des Einheitswerts) zu entrichten.
  • Darüber hinaus ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen: Diese beträgt beim Kauf 3,5 % der Bemessungsgrundlage (meist Kaufpreis). Bei Schenkungen, bei einem Erwerb (auch entgeltlich) durch eine Person des begünstigten Familienkreises oder bei Erwerb von Todes wegen kommt folgender Stufentarif zur Anwendung: Bei einem Wert von bis zu € 250.000 beträgt der Tarif 0,5 % der Bemessungsgrundlage, für die folgenden € 150.000 sind 2 % der Bemessungsgrundlage zu bezahlen, darüber hinaus wird der reguläre Steuersatz von 3,5 % der Bemessungsgrundalge schlagend. Bemessungsgrundlage bei Schenkungen ist der Grundstückswert, der auf drei verschiedene Arten ermittelt werden kann: Pauschalwertmethode, Immobilienpreisspiegel oder Sachverständigengutachten.
  • Zusätzlich sind Kosten für Ihren Rechtsanwalt und/oder Notar in der Kalkulation zu berücksichtigen.
  • Will der Beschenkte die Immobilie verkaufen, ist in manchen Fällen auch die Immobilienertragsteuer zu zahlen. Diese beträgt, je nach Anschaffungszeitpunkt der Immobilie (Stichtag: 31. März 2002), grundsätzlich 30 % des Verkaufsgewinns (bei Immobilien, die nach dem 31. März 2002 angeschafft wurden) bzw. 4,2 % des Verkaufspreises (bei Immobilien, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden). Ausgenommen sind jene Immobilien, die vom Beschenkten mehr als fünf Jahre in den letzten zehn Jahren bewohnt wurden („Hauptwohnsitzbefreiung“).

Ist es möglich, eine Schenkung zurückzufordern?

Prinzipiell ist es schwierig, eine geschenkte Sache (Gegenstand, Immobilie, Grundstück) zurückzufordern. Dies kann nur in Ausnahmefällen unter der Voraussetzung folgender Punkte geschehen:

  • Grober Undank: Grober Undank liegt vor, wenn die beschenkte Person eine strafbare Handlung gegen die schenkende Person begangen hat (Körperverletzung, Betrug, Diebstahl, Beleidigungen, Herabwürdigungen). Die Beweislast liegt beim Geschenkgeber und die Verjährungsfrist ab Kenntnis des Undanks beträgt drei Jahre.
  • Finanzielle Probleme: Ist der Geschenkgeber aus welchen Gründen auch immer nach der Schenkung stark verarmt und kann seine lebensnotwendigen Ausgaben nicht mehr decken, ist eine Rückforderung ebenso möglich.
  • Verkürzung von Unterhaltsansprüchen und Pflichtteilen: Hier haben auch andere Personen die Möglichkeit, die Schenkung zurückzufordern: beispielsweise dann, wenn der Schenker aufgrund der finanziellen Schlechterstellung Unterhaltszahlungen verkürzt und Dritte (Kinder, geschiedene Ehepartner) darunter leiden.

Welche Vorteile hat eine Schenkung im Vergleich zur Vererbung?

Gleich vorweg: finanziell macht es kaum einen Unterschied, ob eine Immobilie zu Lebzeiten oder nach dem Ableben weitergegeben oder vererbt wird, da es in Österreich weder eine Erbschafts- noch eine Schenkungssteuer gibt. In vielen Fällen wird die Schenkung vorgezogen, um beispielsweise Kinder oder Nachkommen noch zu Lebzeiten finanziell zu unterstützen. Häufig wollen sich Schenkende auch absichern, indem sie eine Immobilie verschenken aber zum Beispiel das Wohnrecht auf Lebenszeit behalten oder auch eine Pflegeverpflichtung durch den Beschenkten vertraglich einräumen. Vielfach wird die Schenkung auch genutzt, um potenziellen Erbstreitigkeiten in der Zukunft vorzugreifen.

Ist für die Errichtung eines Schenkungsvertrags ein Rechtsanwalt nötig?

Grundsätzlich können Sie einen Schenkungsvertrag auch ohne die Unterstützung Ihres Rechtsanwalts erstellen. Da es sich aber gerade im Bereich von Immobilien-Schenkungen meist um große Vermögenswerte handelt, ist es ratsam, juristische Unterstützung heranzuziehen. Ihr Anwalt berät Sie zu formalen Details des Schenkungsvertrags und unterstützt Sie bei der vertraglichen Durchsetzung Ihrer Wünsche.

Immobilien-Schenkung: Fazit

Es gibt viele Gründe, die dafür sprechen, gewisse Vermögenswerte zu Lebzeiten zu verschenken. Ob Sie nun Ihren Nachkommen eine gewisse „Starthilfe“ mitgeben wollen, oder ob Sie sich selbst um die Immobilienübertragung kümmern möchten und sich ein Wohnrecht oder eine Pflegeverpflichtung durch Ihre Angehörigen ausbedingen. Finanzielle Vorteile hat eine Schenkung gegenüber einer Vererbung nicht; in beiden Fällen sind Steuern und Gebühren zu entrichten, die sich am Wert der Immobilie orientieren.

Rechtliche Beratung zum Thema Immobilien-Schenkung

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Bitte beachten Sie: Die oa. Ausführungen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie dienen nur zur ersten Information und Orientierung. Eine eingehende Beratung wird durch sie nicht ersetzt. Für eine solche stehen wir gerne zur Verfügung.