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Leitungsrecht: Zehn Aspekte, die Sie beachten sollten

Das Leitungsrecht bezeichnet jenes Recht, auf oder unter fremdem Grund und Boden Leitungen (Gas, Wasser, Strom, Telekommunikation) verlegen zu dürfen. Wir haben für Sie die wichtigsten Fragen zum Thema Leitungsrecht zusammengefasst:

Was versteht man unter Leitungsrecht?

Ein Leitungsrecht gewährt einem Berechtigten (=Servitutsnehmer) das Recht, auf bzw. unter dem Grundstück eines Grundstückseigentümers (=Servitutsgeber) Leitungsanlagen zu verlegen, zu nutzen und zu unterhalten. Berechtigte können einerseits die Grundstückseigentümer (insb Nachbarn) der jeweiligen Grundstücke, zu deren Gunsten das Leitungsrecht gewährt wird, aber auch andererseits Unternehmen (insb im Versorgungsbereich) sein. Es handelt sich dabei im ersten Fall um sogenannte „Grunddienstbarkeiten“ und im zweiten Fall um sogenannte „Personaldienstbarkeiten“, die im Grundbuch verankert sind. Leitungsrechte werden genutzt, um etwa Strom-, Gas-, Wasser- oder Telekommunikationsleitungen zu verlegen. Kommt es dadurch für den Grundstückseigentümer zu Einschränkungen, muss er dafür vom Berechtigten entschädigt werden. Wichtig ist hier die Unterscheidung, ob es sich bei dem Grundstück um Privatgrund oder öffentliches Gut handelt. Ist das Leitungsrecht im Interesse der Allgemeinheit, müssen Grundstückseigentümer diese zum Teil per Gesetz dulden (bspw. die Errichtung, den Betrieb und die Instandhaltung von Strommasten) Im äußersten Fall kann es sogar zu einer Enteignung des Grundstückseigentümers kommen.

Muss ein Leitungsrecht im Grundbuch eingetragen werden?

Das dingliche Recht an Dienstbarkeiten kann nur durch Eintragung im Grundbuch erworben werden. Wird das Leitungsrecht als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen, bezieht es sich nicht auf eine Person als Individuum, sondern auf den jeweiligen Eigentümer der Liegenschaft, die von der Dienstbarkeit betroffen ist. Somit erlischt das Leitungsrecht beim Liegenschaftsverkauf nicht, sondern wird an den nächsten Eigentümer weitergegeben („dingliches Recht“) und besteht so weiter. Das Leitungsrecht wird im Grundbuch im Lastenblatt C des dienenden Grundstücks eingetragen. Als das dienende Grundstück wird jenes verstanden, zu dessen Lasten eine Grunddienstbarkeit besteht.

Ist ein Leitungsrecht ohne Grundbucheintrag möglich?

Leitungsrechte können unter bestimmten Umständen auch ohne vertragliche Vereinbarung und Einverleibung im Grundbuch erworben werden: ein Beispiel ist die sogenannte „Ersitzung“. Wird das Leitungsrecht mindestens 30 Jahre lang regelmäßig ausgeführt („Ersitzungszeit“) und vom Grundstückseigentümer geduldet oder handelt es sich um eine „offensichtliche Dienstbarkeit“, so kommt es zu einer Ersitzung des Leitungsrechts nach der Ersitzungszeit. Eine offensichtliche Dienstbarkeit ist beispielsweise eine oberirdisch verlaufende Stromleitung.  Nach erfolgter Feststellung ihres Bestehens bzw. nach erfolgter Ersitzung wird empfohlen, diese ins Grundbuch eintragen zu lassen.

Kann ein Leitungsrecht erlöschen?

Automatisch erlischt ein bestehendes Leitungsrecht dann, wenn es zu Verzicht oder Nichtgebrauch des Rechts kommt. Nutzt der Berechtigte das Leitungsrecht für drei Jahre lang nicht und erhebt auch keinen Anspruch darauf, dann erlischt die Dienstbarkeit. Dies kann auch in dem Fall geschehen, dass der Servitutsgeber die Nutzung verhindert und der Servitutsnehmer innerhalb der dreijährigen Frist keinen Einspruch erhebt und sich damit abfindet. Dieser Prozess wird „Freiheitsersitzung“ genannt.

Alternativ kann auch eine Löschung im Grundbuch beantragt werden, sofern sich beide Vertragsparteien darauf einigen. Darüber hinaus kann eine nicht offensichtliche und nicht im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit auch dann erlöschen, wenn ein gutgläubiger Käufer das dienende Grundstück erwirbt. Gutgläubigkeit ist dann gegeben, wenn dem Erwerber sowohl im Zeitpunkt des Erwerbsgeschäftes als auch beim Ansuchen um Einverleibung die vom Grundbuchsstand abweichende wahre Sachlage unbekannt war.

Wodurch entsteht ein Leitungsrecht? Welche Rechte ergeben sich dadurch für die Berechtigten?

Ein Leitungsrecht kann wie andere Dienstbarkeiten („Servitute“) auf mehrere Arten zustande kommen:

  1. Durch eine vertragliche Vereinbarung: Hier wird das Leitungsrecht zwischen zumindest zwei Parteien (natürliche und/oder juristische Person) ausgehandelt und vertraglich festgesetzt. Darauf folgt die Eintragung im Grundbuch, damit das Leitungsrecht auch grundbücherlich besichert ist und somit unabhängig von allfälligen Eigentümerwechseln auf dem jeweiligen Grundstück verbleibt.. 
  2. Durch eine behördliche Entscheidung: Liegt die Verlegung der Leitung im öffentlichen Interesse, kann die Behörde auch die Durchsetzung des Leitungsrechts anordnen.
  3. Durch Ersitzung
  4. Durch Offensichtlichkeit: Dies ist dann der Fall, wenn das Leitungsrecht offensichtlich erkennbar ist, bspw. durch eine nicht übersehbare, oberirdisch verlaufende Stromleitung.

Der Berechtigte hat das Recht, eine Leitung zu errichten, instand zu halten und zu nutzen. In vielen Fällen geht mit dem Leitungsrecht das Recht einher, dass der Servitutsnehmer das dienende Grundstück, unter Schonung der Substanz, zum Gehen und Fahren benutzen darf.

Entstehen durch ein Leitungsrecht Kosten?

Der Servitutsgeber kann vom Servitutsnehmer ein Entgelt bzw. eine Entschädigung für die Nutzung der Dienstbarkeit verlangen. Wird das Leitungsrecht im Grundbuch eingetragen, fallen überdies Gebühren für die Eintragung sowie Notarkosten an. Die Kosten für die Eintragung im Grundbuch betragen 1,1 Prozent vom Wert der eingeräumten Servitut. Im Falle einer entgeltlichen Dienstbarkeit fallen zudem auch Rechtsgeschäftsgebühren in Höhe von 2% der Bemessungsgrundlage (Wert des bedungenen Entgelts) an.

Wie berechnet sich die Entschädigung bei einer Wertminderung durch Leitungsrechte?

Kommt es durch die Errichtung von Leitungen zu Beeinträchtigungen oder sogar zu einer Wertminderung des Grundstücks, so steht dem Eigentümer eine adäquate Entschädigung zu. Diese kann einmalig ausgezahlt oder auch als Ratenzahlung fällig werden, abhängig von der Vereinbarung zwischen den Parteien. Die Höhe der Entschädigung ist abhängig von mittelbaren und unmittelbaren Nachteilen, die im Einzelfall betrachtet und bewertet werden.

Worauf muss bei einem Leitungsrecht auf Privatgrundstücken geachtet werden?

Ziehen Sie den Kauf einer Immobilie bzw. eines Grundstücks in Betracht, ist es unabdingbar, vorab einen Grundbuchauszug anzufordern. Dort sind in der Regel etwaige Leitungsrechte sowie andere Dienstbarkeiten vermerkt. Besteht auf dem Grundstück ein Leitungsrecht, ist zu eruieren, inwiefern und ob es dadurch zu einer Beeinträchtigung kommt, um welche Leitungen es sich handelt, in welchen Intervallen die Leitungen gewartet werden (müssen) und ob Ihnen dafür eine Entschädigung zusteht (monatlich, jährlich, einmalig, etc.). Im Kaufvertrag hat der Verkäufer eine entsprechende Gewährleistung abzugeben, dass - mit Ausnahme der Dienstbarkeiten gem Grundbuchauszug - keine weiteren Dienstbarkeiten bestehen.

Sie haben ein Grundstück gekauft und ein bestehendes Leitungsrecht ist Ihnen im Weg?

Ist das Leitungsrecht im Grundbuch eingetragen, übernehmen Sie als Käufer bzw. neuer Eigentümer auch diese Dienstbarkeit. Stellt sich nun während des Hausbaus oder etwaiger Umbauarbeiten heraus, dass das Leitungsrecht Ihnen im Weg steht, haben Sie die Möglichkeit, die Leitung(en) verlegen zu lassen. Je nachdem, ob das Leitungsrecht damals freiwillig eingeräumt wurde oder nicht („Notleitungsrecht“), trägt im ersten Fall der Liegenschaftseigentümer  und im zweiten Fall derjenige, zu dessen Gunsten die Dienstbarkeit besteht, die Kosten für die Verlegung.

Ergibt sich durch ein Wegerecht automatisch auch ein Leitungsrecht?

Wenngleich das Wegerecht und das Leitungsrecht beide eine Dienstbarkeit darstellen, so sind sie doch getrennt voneinander zu behandeln. Ein Wegerecht, also das Recht, ein fremdes Grundstück zum Zweck des Fahrens und des Gehens zu benutzen, stellt nicht automatisch auch ein Leitungsrecht, also das Recht, auf oder unter fremdem Grund und Boden Leitungen verlegen zu dürfen, dar. Es gilt daher für beide eine separate vertragliche Vereinbarung mit dem  Grundstückseigentümer zu treffen.

Rechtliche Beratung zum Leitungsrecht

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Bitte beachten Sie: Die oa. Ausführungen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie dienen nur zur ersten Information und Orientierung. Eine eingehende Beratung wird durch sie nicht ersetzt. Für eine solche stehen wir gerne zur Verfügung.