Internationale Rechtsberatung

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Leitungsrecht: Zehn Aspekte, die Sie beachten sollten

Das Leitungsrecht bezieht sich auf Rechte in Bezug auf Leitungen (zB für Gas, Wasser, Strom, Telekommunikation) auf oder unter fremdem Grund. Wir haben für Sie die wichtigsten Fragen zum Thema Leitungsrecht zusammengefasst:

Was versteht man unter Leitungsrecht?

Ein Leitungsrecht gewährt einem Berechtigten (= Servitutsnehmer) je nach Ausgestaltung in der Regel das Recht, auf bzw. unter dem Grundstück eines Grundstückseigentümers (= Servitutsgeber) Leitungsanlagen zu verlegen, zu nutzen und zu unterhalten. Umgekehrt verpflichtet eine Servitut den Verpflichteten, etwas zu dulden und/oder zu unterlassen.

Berechtigte können einerseits die Grundstückseigentümer (insbesondere Nachbarn) der jeweiligen Grundstücke, zu deren Gunsten das Leitungsrecht gewährt wird, aber andererseits auch Unternehmen (insbesondere im Versorgungsbereich) sein. Im ersten Fall handelt es sich um eine um sogenannte „Grunddienstbarkeit“, bei welcher die Servitut dem jeweiligen Eigentümer der herrschenden Liegenschaft zusteht, und im zweiten Fall um eine sogenannte „Personaldienstbarkeit“, bei welcher die Servitut zugunsten einer bestimmten Person eingeräumt wird.

Leitungsrechte werden grundsätzlich im Grundbuch eingetragen (allerdings gibt es Ausnahmen, zB offenkundige Servitute, manche Feldservitute oder Servitutserlangung durch Ersitzung, siehe dazu noch unten). Leitungsrechte werden genutzt, um etwa Strom-, Gas-, Wasser- oder Telekommunikationsleitungen zu verlegen.

Liegt das Leitungsrecht im Interesse der Allgemeinheit, müssen Grundstückseigentümer diese zum Teil per Gesetz dulden (bspw. die Errichtung, den Betrieb und die Instandhaltung von Strommasten). Im äußersten Fall kann es sogar zu einer Enteignung des Grundstückseigentümers kommen.

Muss ein Leitungsrecht im Grundbuch eingetragen werden bzw. ist ein Leitungsrecht ohne Grundbucheintrag möglich?

Das dingliche Recht an Dienstbarkeiten kann nur durch Eintragung im Grundbuch erworben werden. Wird das Leitungsrecht als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen, belastet es nicht eine Person als Individuum, sondern den jeweiligen Eigentümer der Liegenschaft, die von der Dienstbarkeit betroffen ist. Somit erlischt das Leitungsrecht beim Liegenschaftsverkauf nicht, sondern besteht trotz eines Eigentumsübergangs weiter („dingliches Recht“). Das Leitungsrecht wird im Grundbuch im Lastenblatt („C-Blatt“) des dienenden Grundstücks – das ist jenes, zu dessen Lasten eine Grunddienstbarkeit besteht – einverleibt (und wird im Übrigen auch im A2-Blatt der herrschenden Liegenschaft ersichtlich gemacht).

Leitungsrechte können unter bestimmten Umständen aber auch ohne vertragliche Vereinbarung und Einverleibung im Grundbuch erworben werden: ein Beispiel ist die sogenannte „Ersitzung“. Wird das Leitungsrecht mindestens 30 Jahre lang regelmäßig ausgeführt („Ersitzungszeit“) und vom Grundstückseigentümer geduldet oder handelt es sich um eine „offenkundige Dienstbarkeit“, kommt es zu einer Ersitzung des Leitungsrechts nach der Ersitzungszeit. Eine offenkundige Dienstbarkeit ist beispielsweise eine oberirdisch verlaufende Stromleitung. Nach erfolgter Feststellung ihres Bestehens bzw. nach erfolgter Ersitzung wird empfohlen, diese in das Grundbuch eintragen zu lassen.

Wodurch entsteht ein Leitungsrecht? Welche Rechte ergeben sich dadurch für die Berechtigten?

Ein Leitungsrecht kann, wie andere Dienstbarkeiten („Servitute“), auf mehrere Arten entstehen:

  1. Durch eine vertragliche Vereinbarung: Hier wird das Leitungsrecht zwischen zumindest zwei Parteien (natürliche und/oder juristische Person) ausgehandelt und vertraglich vereinbart. 
  2. Durch eine behördliche Entscheidung: Liegt die Verlegung der Leitung im öffentlichen Interesse, kann die Behörde auch die Durchsetzung des Leitungsrechts anordnen.
  3. Durch Ersitzung: Dies ist möglich, wenn ein Servitutsnehmer die Servitut rechtmäßig, redlich und echt über einen Zeitraum von mindestens 30 Jahren (reguläre Ersitzungszeit für unbewegliche Sachen) ausübt.
  4. Durch Offensichtlichkeit: Dies ist dann der Fall, wenn das Leitungsrecht offensichtlich erkennbar ist, bspw. eine nicht übersehbare, oberirdisch verlaufende Stromleitung.

Der Berechtigte hat in der Regel (je nach Ausgestaltung der Berechtigung im Einzelfall) das Recht, eine Leitung zu errichten, instand zu halten und zu nutzen. In vielen Fällen geht mit dem Leitungsrecht das Recht einher, dass der Servitutsnehmer das dienende Grundstück unter Schonung der Substanz zum Gehen und Fahren benutzen darf

Kann ein Leitungsrecht erlöschen?

Automatisch erlischt ein bestehendes Leitungsrecht dann, wenn es zu Verzicht oder Nichtgebrauch des Rechts kommt. Nutzt der Berechtigte das Leitungsrecht für drei Jahre lang nicht und erhebt auch keinen Anspruch darauf, dann erlischt die Dienstbarkeit unter Umständen. Dies geschieht in dem Fall, dass der Servitutsgeber die Nutzung verhindert und der Servitutsnehmer innerhalb der dreijährigen Frist keinen Einspruch erhebt und sich damit abfindet. Dieser Prozess wird „Freiheitsersitzung“ genannt. Im Übrigen erlischt die Servitut nach 30 Jahren des Nichtgebrauchs durch den Servitutsnehmer; dies wird „Verschweigung“ genannt.

Es kann auch eine Löschung im Grundbuch beantragt werden, wenn sich die Vertragsparteien darauf einigen. Darüber hinaus kann eine nicht offenkundige und nicht im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit auch dann erlöschen, wenn ein gutgläubiger Erwerber das dienende Grundstück erwirbt. Gutgläubigkeit ist dann gegeben, wenn dem Erwerber sowohl im Zeitpunkt des Erwerbsgeschäftes als auch beim Ansuchen um Einverleibung im Grundbuch die vom Grundbuchstand abweichende wahre Sachlage unbekannt war.

Entstehen durch ein Leitungsrecht Kosten?

Der Servitutsgeber verlangt vom Servitutsnehmer regelmäßig ein Entgelt bzw. eine Entschädigung für die Nutzung der Dienstbarkeit bzw. steht dem Servitutsgeber im Falle einer zwangsweisen Einräumung von Rechten eine Entschädigung zu. Im Falle einer entgeltlichen Einräumung einer Dienstbarkeit fallen Rechtsgeschäftsgebühren in Höhe von 2 % der Bemessungsgrundlage (Wert des bedungenen Entgelts) an (§ 33 TP 9 GebG). Für die Eintragung im Grundbuch fallen überdies Gebühren für den Grundbuchantrag sowie Notarkosten an.

Wie berechnet sich die Entschädigung bei einer zwangsweisen Einräumung von Leitungsrechten?

Kommt es durch die zwangsweise Errichtung von Leitungen zu Beeinträchtigungen oder sogar zu einer Wertminderung des Grundstücks, so steht dem Eigentümer eine adäquate Entschädigung zu. Die Höhe der Entschädigung ist abhängig von mittelbaren und unmittelbaren Nachteilen, die im Einzelfall von einem Sachverständigen betrachtet und bewertet werden.

Worauf muss bei einem Leitungsrecht auf Privatgrundstücken geachtet werden?

Ziehen Sie den Kauf einer Immobilie bzw. eines Grundstücks in Betracht, ist es unabdingbar, vorab einen Grundbuchauszug einzuholen. Dort sind in der Regel etwaige Leitungsrechte sowie andere Dienstbarkeiten ersichtlich. Besteht auf dem Grundstück ein Leitungsrecht, ist zu eruieren, inwiefern und ob es dadurch zu einer Beeinträchtigung kommt, um welche Leitungen es sich handelt, in welchen Intervallen die Leitungen gewartet werden (müssen) und ob Ihnen dafür eine Gegenleistung bzw. Entschädigung zusteht. Im Kaufvertrag sollte der Verkäufer eine entsprechende Garantie- oder allenfalls Gewährleistungszusage abgeben, dass – mit Ausnahme der Dienstbarkeiten, die dem Grundbuchauszug entnommen werden können – keine weiteren Dienstbarkeiten bestehen.

Sie haben ein Grundstück gekauft und ein bestehendes Leitungsrecht ist Ihnen im Weg?

Ist das Leitungsrecht im Grundbuch eingetragen, übernehmen Sie als Käufer bzw. neuer Eigentümer auch diese Dienstbarkeit in Ihre Duldungs- bzw. Unterlassungspflicht. Stellt sich nun während des Hausbaus oder etwaiger Umbauarbeiten heraus, dass das Leitungsrecht die Arbeiten verhindert oder erschwert, haben Sie unter Umständen die Möglichkeit, die Leitung(en) verlegen zu lassen. Jedenfalls sollte hier im Vorfeld der Verlauf der Leitungen und eine mögliche Verlegung vorab geprüft werden.

Ist das Leitungsrecht im Grundbuch eingetragen, übernehmen Sie als Käufer bzw. neuer Eigentümer auch diese Dienstbarkeit in Ihre Duldungs- bzw. Unterlassungspflicht.

Ergibt sich durch ein Wegerecht automatisch auch ein Leitungsrecht?

Wenngleich das Wegerecht und das Leitungsrecht beide eine Dienstbarkeit darstellen, so sind sie doch getrennt voneinander zu behandeln. Ein Wegerecht, also das Recht, ein fremdes Grundstück zum Zweck des Fahrens und des Gehens zu benutzen, stellt nicht automatisch auch ein Leitungsrecht, also das Recht, auf oder unter fremdem Grund und Boden Leitungen verlegen zu dürfen, dar. Es gilt daher für beide eine separate vertragliche Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer zu treffen.

Rechtliche Beratung zum Leitungsrecht

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Bitte beachten Sie: Die oa. Ausführungen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie dienen nur zur ersten Information und Orientierung. Eine eingehende Beratung wird durch sie nicht ersetzt. Für eine solche stehen wir gerne zur Verfügung.