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Grundbuch-Eintragung: Das sollten Sie beachten

Mit dem Kauf einer Immobilie geht immer die Eintragung ins Grundbuch einher. Nur so werden Sie rechtmäßiger Eigentümer und können frei über Ihr Eigentum verfügen. Im folgenden Beitrag haben wir alle für Sie relevanten Informationen zum Thema Grundbuch-Eintragung zusammengefasst:

Inhaltsübersicht

Was ist das Grundbuch und welche Punkte sind darin geregelt?

Beim Grundbuch handelt es sich um ein für jedermann zugängliches öffentliches Register, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte wie Eigentum, Wohnungseigentum, Pfandrechte (Hypotheken), Baurechte Dienstbarkeiten (zB Geh- und Fahrtrechte) und Reallasten eingetragen werden. Rechtsgrundlage bietet das Allgemeine Grundbuchgesetz von 1955. Das Grundbuch wird seit etwa 2006 in digitaler Form geführt. Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und der Urkundensammlung.

  • Hauptbuch: Hier sind nur die aufrechten Grundbuchseintragungen ersichtlich und finden sich die wichtigsten Informationen zum Grundstück (inklusive der Grundbuchseinlagen, dem Gutsbestandsblatt (A-Blatt), dem Eigentumsblatt (B-Blatt) und dem Lastenblatt (C-Blatt);
  • Urkundensammlung: Kaufverträge und andere für die Eintragung im Grundbuch relevante Dokumente und Urkunden werden hier im Original, in Abschrift oder in elektronischer Form aufgenommen. Dabei handelt es sich um jene Urkunden, auf Grund derer eine bücherliche Eintragung erfolgte, diese sind nach Jahren und Tagebuchzahlen geordnet.

Die Grundstücksdatenbank, eine zentrale Datenbank, die in der Bundesrechenzentrum GesmbH eingerichtet ist, führt neben dem Hauptbuch das Verzeichnis der gelöschten Eintragungen und die Hilfsverzeichnisse.

  • Verzeichnis der gelöschten Eintragungen: Wird ein Eintrag aus dem Hauptbuch gelöscht, scheint er in diesem Verzeichnis auf;
  • Hilfsverzeichnisse: Zur Einsichtnahme in das Grundbuch werden bestimmte Angaben (Katastralgemeinde und Einlagezahl oder Grundstücksnummer) benötigt, um die entsprechende Einlage auch richtig auffinden zu können. Diese Angaben sind meist den Parteien nicht oder nicht vollständig bekannt, sodass zur Bestimmung dieser Daten mit bspw. dem Namen des Eigentümers (nur restriktiv möglich) oder der Adresse des Grundstückes, die Hilfsverzeichnisse herangezogen werden können.

Eine weitere Hilfseinrichtung ist die Grundbuchsmappe, in der sich eine Karte von der Lage des Grundstücks sowie der angrenzenden Nachbargrundstücke findet. Sie ist ein Abdruck der Katastermappe und hat keine rechtliche Bedeutung im Grundbuch, sondern dient nur der Auffindung der Einlagezahl (EZ) über die in der Mappe gefundene Grundstücksnummer.

Die Grundbucheinlagen aus dem Hauptbuch bestehen aus drei Teilen: dem A-, B- und C-Blatt.

  • A-Blatt: Im A-Blatt (Gutsbestandblatt) werden allgemeine Informationen angeführt und unterteilt sich in das A1- und A2-Blatt.
    • Im A1-Blatt sind die Bestandteile des Grundbuchskörpers ersichtlich, hier findet man etwa die Grundstücksnummern, eventuell vorhandene Adresse, Flächenausmaß und Benützungsart. 
    • Das A2-Blatt gibt Auskunft darüber, auf welche Weise der Grundbuchskörper entstanden ist und welche Änderungen es am Grundstückkörper gegeben hat. Weiters finden sich im A2-Blatt zB Informationen über allfällige Dienstbarkeiten (herrschende Stellung), Enteignungsverfahren und öffentlich-rechtliche Beschränkungen (zB aufgrund eines Bescheides, Denkmalschutzes etc).
  • B-Blatt: Das B-Blatt (Eigentumsblatt) befasst sich mit Informationen zum Eigentümer der Liegenschaft, der Größe des Anteils, Erwerbstitel, allen Tatsachen, die den Eigentümer in seiner Verfügungsberechtigung über die Liegenschaft einschränken.
  • C-Blatt: Das C-Blatt (Lastenblatt) beinhaltet die die Liegenschaft belastenden bücherlichen Rechte und Verfügungsbeschränkungen (zB Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote).

Wer ist in Österreich für das Grundbuch zuständig?

Für das Grundbuch zuständig sind in Österreich prinzipiell vier Institutionen:

  • das Justizministerium für die generelle Einrichtung des Grundbuchs
  • die Bezirksgerichte für die Führung des Grundbuchs
  • das Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen für die Einrichtung der Kataster
  • sowie die Vermessungsämter für die Führung des Katasters.

Wie erfolgt eine Eintragung ins Grundbuch?

Zuallererst muss über den Erwerb des Grundstücks ein rechtsgültiger, notariell beglaubigter Titel (zB Kaufvertrag) bestehen, eine sogenannte grundbuchsfähige Urkunde. Danach sind Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr entweder im Rahmen einer Selbstberechnung oder im Rahmen einer Anzeige beim Finanzamt zu berechnen und zu entrichten. Je nach Fall beträgt die Grunderwerbsteuer 0,5% - 3,5% von  der Gegenleistung bzw vom Grundstücks- oder Einheitswert. Im Falle eines Kaufs von Immobilien beträgt die Grunderwerbsteuer in Österreich 3,5% der Gegenleistung. Unterschiede bestehen im Falle einer Schenkung oder beim Erwerb im Zuge einer Verlassenschaft, außerdem sind andere Steuersätze anzuwenden, wenn der Erwerb innerhalb der Familie stattfindet.

Zu beachten ist zudem, dass die Steuerschuld bereits dann entsteht, wenn ein steuerpflichtiger Erwerbsvorgang verwirklicht ist und nicht erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Darüber hinaus muss für eine sogenannte „Lastenfreistellung“ gesorgt werden, sofern nicht zwischen den Parteien eine Übernahme der Lasten explizit vereinbart wird: Diese besagt, dass eingetragene Pfandrechte aus dem Grundbuch gelöscht werden müssen. (Es gibt auch die Möglichkeit, diese zu übernehmen und gegen einen Teil der Kaufpreisforderung gegenzurechnen).

Sind all diese Punkte erledigt, können Sie beim zuständigen Grundbuchsgericht (=Bezirksgericht) um sogenannte „Einverleibung“, also die Eintragung, des Eigentumsrechts ansuchen. Dies geschieht grundsätzlich in Form eines elektronischen Grundbuchsgesuchs, das Daten zum Grundstück und dem Käufer enthält (Name, Geburtsdatum, Wohnort, genaue Angaben der Liegenschaft) sowie die für die Einverleibung notwendigen Urkunden.

Welche Unterlagen sind für die Eintragung ins Grundbuch notwendig?

Folgende Urkunden bzw Informationen müssen in der Regel für die Eintragung im Grundbuch vorgelegt werden:

  • Allfällige Rangordnungen für die beabsichtigte Veräußerung bzw Verpfändung
  • Gerichtlich oder notariell beglaubigt unterfertigter Kaufvertrag;
  • Staatsbürgerschaftsnachweis- oder amtlicher Lichtbildausweis (nicht für alle Bundesländer erforderlich);
  • Selbstberechnungserklärung bzw Vorgangsnummer der Selbstberechnung oder Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts;
  • Allfällige Löschungs- bzw Zustimmungserklärungen von finanzierenden Banken, Vorkaufsberechtigten odgl;
  • Allfällige grundverkehrsbehördliche Genehmigungen;
  • Allfällige Pfandurkunden betreffend zur Finanzierung des Kaufs aufgenommenen Kredits.

Durch wen kann eine Grundbucheintragung erfolgen?

Die Eintragung im Grundbuch muss (mit wenigen Ausnahmen) durch Ihren Rechtsvertreter erfolgen – das kann Ihr Anwalt oder Ihr Notar sein.

Wie erhält man Einsicht ins Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register und somit jedem zugänglich. Die Einsicht ins Grundbuch erfolgt entweder elektronisch bei Ihrem örtlich zuständigen Bezirksgericht als Grundbuchsgericht durch zB einem Notar oder Rechtsanwalt oder direkt beim zuständigen Grundbuchsgericht. Hierbei bestehen Dienste verschiedener Anbieter, über welche unmittelbar über das Internet wiederum gebührenpflichtig Einsicht in das Grundbuch genommen werden kann. Da die Umstellung auf elektronische Datenspeicherung in Österreich erst 2006 erfolgt ist, können ältere Grundbuchauszüge nur vor Gericht eingesehen werden. Dies kann persönlich oder durch Anforderung einer Kopie geschehen. Die Kosten dafür belaufen sich aktuell (2021) in Österreich auf € 15,-. Der Grundbuchauszug mag auf den ersten Blick sehr komplex erscheinen, da er viele Abkürzungen und (bau-)rechtlichen Fachjargon enthält. Wir beraten Sie dazu gerne und unterstützen Sie bei der Interpretation der für Sie relevanten Informationen.

Welche Arten von Grundbuchseintragungen gibt es?

Im Rahmen einer Grundbuchseintragung unterscheidet man zwischen vier Eintragungsarten:

  1. Einverleibung: 
    Die Einverleibung bedeutet der unbedingte Rechtserwerb oder die Löschung, mit denen die Erwerbung, Übertragung, Beschränkung oder Erlöschung bücherlicher Rechte bewirkt werden. Sofern alle Voraussetzungen, die für die Bewilligung einer grundbücherlichen Eintragung erforderlich sind, vorliegen, kann die Einverleibung beispielsweise des Eigentumsrechts, des Pfandrechts oder aber auch der Löschung eines Pfandrechts beantragt werden. 
  2. Vormerkung:
    Unter Vormerkung versteht man einen „bedingten Rechtserwerb“ oder die Löschung, welcher die Erwerbung, Übertragung, Beschränkung oder Erlöschung bücherlicher Rechte bewirkt. Es liegen also im Gegensatz zur Einverleibung noch nicht alle Voraussetzungen vor, die für die Bewilligung einer grundbücherlichen Eintragung erforderlich sind. Fehlt beispielsweise noch die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, kann eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung erfolgt unter der Bedingung der Rechtfertigung (Nachweis der fehlenden Erfordernisse). Können die Bedingungen nicht erfüllt werden, kann die Vormerkung wieder gelöscht werden.
  3. Anmerkung:
    Im Grundbuch gibt es weiters die Möglichkeit, gewisse wichtige Umstände anzumerken. Diese dienen im Wesentlichen der Ersichtlichmachung von persönlichen Verhältnissen, die bestimmte Rechtsverhältnisse zur Folge haben (zB Minderjährigkeit des Eigentümers, Bestellung eines Erwachsenenvertreters, Insolvenzeröffnung). Am häufigsten kommt die „Anmerkung einer Rangordnung“ zu Anwendung: Diese dient der Sicherung des bücherlichen Ranges für eine beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung während der Dauer eines Jahres ab dem Tage der Bewilligung des Antrages.
  4. Ersichtlichmachung:
    Mit der Ersichtlichmachung werden rechtserhebliche Tatbestände zum Ausdruck gebracht. Dies können beispielsweise mit der Liegenschaft verbundene herrschende Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen (zB Denkmalschutz, Naturschutzgebiet, Flugsicherheitszone) sein.

Ist eine Namensänderung im Grundbuch möglich?

Kommt es aufgrund von Heirat, Ehescheidung oder aus sonstigen Gründen zu einer Namensänderung des im Grundbuch aufscheinenden Eigentümers, so muss dies auch im Grundbuch entsprechend geändert werden. Dies erfolgt durch einen elektronischen Antrag beim Grundbuchsgericht. Dabei miteinzureichende Unterlagen sind ein amtlicher Lichtbildausweis sowie der Nachweis über die Namensänderung (Heiratsurkunde, Scheidungsurteil, Urkunde zur Namensänderung).

Wie hoch ist die Eintragungsgebühr für das Grundbuch und gibt es die Möglichkeit einer Gebührenbefreiung?

Die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch betragen in Österreich aktuell 1,1% des Kaufpreises. Dazu kommen noch € 47,- Eingabegebühr zzgl allfälliger Archivierungskosten für die zu übermittelnden Unterlagen (Antragstellung auf elektronischem Weg; ansonsten € 66,-). Soll ein Pfandrecht einverleibt werden, kommen noch 1,2% vom Wert des Pfandrechts zu den Gesamtkosten dazu. Die Möglichkeit einer Gebührenbefreiung gibt es für den Fall, dass die aufgenommen Hypothek im Rahmen des Wohnbauförderungsgesetzes finanziert oder im Rahmen des Wohnhaussanierungsgesetzes saniert wird. 

Wie lange ist ein Grundbucheintrag gültig?

Die Eintragung im Grundbuch per se hat kein Ablaufdatum, sofern es nicht gesetzliche oder vertragliche Befristungen gibt (zB Anmerkung der Rangordnung, befristete Nutzungsrechte zu Gunsten eines Dritten). Sie verliert auch bei einem Eigentümerwechsel nicht automatisch ihre Gültigkeit! Somit sollten Sie vor dem Kauf eines Grundstücks (Immobilie) unbedingt einen Grundbuchauszug anfordern, um so auf etwaige Belastungen (zB Pfandrechte) aufmerksam zu werden. Diese könnten nämlich vom Vorgänger auf Sie übergehen. Ähnlich sieht es im Falle einer Erbschaft aus: auch hier sollten die rechtmäßigen Erben einen Grundbuchsauszug vor Annahme der Erbschaft anfordern, um vorab zu klären, ob das Grundstück belastet ist.

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Unter Vorkaufsrecht versteht man jene Möglichkeit, vor anderen Interessenten, eine Liegenschaft oder einzelne Grundstücke erwerben zu können. Dieses Vorkaufsrecht kann und sollte im Grundbuch verbüchert werden. Kommt es zu einem Verkauf der Liegenschaft bzw des Grundstücks (bzw. des Gebäudes oder der Wohnung), hat der Vorkaufsberechtigte das Recht, darüber informiert zu werden und das Grundstück zu den gleichen Konditionen, wie sie von einem anderen Käufer geboten wurden, zu erwerben. Sofern zwischen den Parteien nichts Abweichendes vereinbart wurde, gelten die gesetzlichen Bestimmungen für ein solches Vorkaufsrecht: Innerhalb einer Frist von 30 Tagen hat der Vorkaufsberechtigte Zeit, das Angebot anzunehmen oder abzulehnen. Die Frist beginnt mit dem auf das vollständige Einlösungsangebot (bzw mit Kenntnis aller notwendigen Informationen) folgenden Tag. Die Eintragung des Vorkaufsrechts erfolgt im C-Blatt. 

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Bitte beachten Sie: Die oa. Ausführungen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie dienen nur zur ersten Information und Orientierung. Eine eingehende Beratung wird durch sie nicht ersetzt. Für eine solche stehen wir gerne zur Verfügung.