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Die wichtigsten Informationen zum Immobilien-Kaufvertrag

Sie planen, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen und haben sich bereits für die richtige Immobilie entschieden? Sobald die Finanzierung geklärt ist und sich beide Vertragsparteien auf den Kaufpreis geeinigt haben kann als nächstes der Kaufvertrag errichtet werden. Daher fassen wir für Sie die wichtigsten Informationen zusammen:

Worauf müssen Sie beim Immobilien-Kaufvertrag achten?

Haben Sie Ihre Traumimmobilie (ganz gleich, ob Haus oder Wohnung), gefunden und ist die Finanzierung geklärt, dann gibt es noch einige rechtliche Schritte zu beachten. Allen voran steht der Kaufvertrag, der in Österreich  grundsätzlich auch mündlich vereinbart werden kann. Die weitere grundbücherliche Eintragung des Eigentums setzt jedoch ua eine grundbuchsfähige Urkunde voraus. Dies ist unter anderem Bestandteil im Kaufvertrag. Um mögliche Streitfälle auszuschließen, empfiehlt es sich, einen von den Parteien unterfertigten und notariell beglaubigten Kaufvertrag gleich von Anfang an aufzusetzen. Um rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie zu werden, ist die beglaubigte Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrages jedoch nur eines von mehreren gesetzlichen Formerfordernissen. Auschlaggebend für den Eigentumserwerb ist in Österreich bei derivativen Eigentumserwerben die Eintragung im Grundbuch: Daher gehört das Haus oder die Wohnung erst nach Verbücherung des Kaufvertrags und Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch tatsächlich dem neuen Eigentümer/in.

Bevor diese Schritte getan sind, lohnt es sich allerdings, noch ein paar Hausaufgaben zu machen:

  • Lassen Sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug beschaffen, um zu sehen, ob der derzeitige Eigentümer auch wirklich alle Eigentumsrechte besitzt und ob Hypotheken (Pfandrechte) oder andere Belastungen (wie zB Bestandrechte, Vorkaufsrechte oder Belastungs- und Veräußerungsverbote) auf der Immobilie lasten, die im Rahmen der Eigentumsübertragung zu löschen sind.
  • Überprüfen Sie die Immobilie VOR Unterzeichnung des Kaufvertrags auf Mängel, um herauszufinden, welcher Renovierungs- oder Sanierungsaufwand auf Sie zukommt. Dazu empfiehlt es sich, einen Sachverständigen hinzuzuziehen.
  • Lassen Sie sich vom Verkäufer eine Vollmacht geben, um beim zuständigen Magistrat in den Bauakt Einsicht nehmen zu können und allfällige bauliche Vorhaben aus der Vergangenheit auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen.
  • Fordern Sie bei Ihrer Gemeinde einen Flächen- und Bebauungsplan an, um zu sehen, welche Bauprojekte in Ihrer unmittelbaren Nähe in der Zukunft geplant sind.
  • Lassen Sie sich sämtliche Unterlagen und Informationen vom Verkäufer hinsichtlich der Immobilie geben. Dies umfasst beispielsweise bei Wohnungen insbesondere den Wohnungseigentumsvertrag, alle Protokolle der Eigentümerversammlungen und Informationen zu allfälligen Rücklagen der Eigentümergemeinschaft.

Abhängig davon, ob ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück gekauft wird, variiert der Inhalt der Kaufverträge. Grundsätzlich gilt aber für einen Immobilienkaufvertrag im Wesentlichen Folgendes: 

  • Der Kaufvertrag muss notariell beglaubigt unterfertigt werden.
  • Entscheidend für den Vollzug des Kaufs und somit Erwerb des Eigentums ist immer die Eintragung im Grundbuch;
  • Als Käufer müssen Sie insbesondere folgende Kosten einkalkulieren: Vertragserrichtungskosten, Kosten im Zusammenhang mit dem Grundbucheintrag, Beglaubigungskosten und allenfalls Maklerkosten, sowie Grunderwerbssteuer und der Eintragungsgebühr.
  • Mängel müssen vom Verkäufer vor Verkaufsabschluss bekannt gegeben werden (Schadenersatzansprüche!). Ein Mangel liegt unter anderem dann vor, wenn der Kaufgegenstand die bedungenen Eigenschaften oder die gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften nicht aufweist. In diesem Zusammenhang kommt es vor allem darauf an, was zwischen den Parteien im Kaufvertrag zu den Eigenschaften des Kaufgegenstandes bzw im Rahmen der Gewährleistungszusagen vereinbart wurde.

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, müssen Sie, aus steuerlichen Gründen, überdies festlegen, ob die Immobilie als Haupt- oder Nebenwohnsitz erfasst, oder vermietet werden soll. Je nach Bundesland müssen unter Umständen auch Genehmigungen der Grundverkehrsbehörden eingehalten werden.   

Wer kann einen Immobilien-Kaufvertrag errichten?

Auch wenn ein Kaufvertrag prinzipiell mündlich abgeschlossen werden kann, bedarf es für die grundbuchliche Eintragung bestimmter Formvorschriften (beglaubigte Unterschrift, schriftlicher Kaufvertrag). Sowohl Käufer als Verkäufer können den Vertrag erstellen; es empfiehlt sich aber, diesen vor Unterzeichnung von Ihrem Rechtsanwalt überprüfen zu lassen. Im Anschluss muss der Vertrag von einem Notar oder vom zuständigen Bezirksgericht beglaubigt werden. 

Wann kommt ein Immobilien-Kaufvertrag rechtsverbindlich zustande?

Mit der Einigung der Parteien über Ware (im Konkreten also die Immobilie) und Preis kommt der Kaufvertrag zustande, sofern zwischen den Parteien keine aufschiebenden Bedingungen (zB Finanzierungszusage) vereinbart wurden. Dies gilt bereits, wenn ein Kaufanbot vom Verkäufer (schriftlich) angenommen wurde. Sobald der Kaufvertrag von den Parteien unterschrieben und notariell beglaubigt wurde, die Steuern und Gebühren bezahlt sind und die Eintragung ins Grundbuch erfolgt ist, sind Sie als Käufer rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie. 

Welche Kosten kommen bei der Erstellung des Immobilien-Kaufvertrages auf Sie zu?

Da der Kaufvertrag von jedermann erstellt werden kann, ist dieser Teil an sich nicht mit Kosten verbunden. Doch gerade in komplexeren Fällen, in denen es um größere Geldsummen geht, raten wir Ihnen, sich von Ihrem Rechtsanwalt oder einem Notar unterstützen zu lassen. Er prüft Ihren Vertrag auf Rechtmäßigkeit, übernimmt gegebenenfalls die Treuhandschaft für die Zahlung des Kaufpreises und, im Falle eines Notars, beglaubigt Ihre Unterschrift auf dem Kaufvertrag. Die Kosten dafür variieren je nach Aufwand und belaufen sich in der Regel auf 1 bis 2,5 % der Kaufvertragssumme. Haben Sie außerdem einen Immobilienmakler engagiert oder die Immobilie über ihn gefunden, ist zusätzlich noch die Maklerprovision fällig. Diese liegt zwischen 1 und 4 % der Kaufvertragssumme und ist meist vom Käufer zu zahlen.

Welche Bestandteile muss ein Immobilien-Kaufvertrag enthalten?

Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, ist es wichtig, dass im Immobilienkaufvertrag auf die wichtigsten Punkte im Detail eingegangen wird:

Wer sind die Vertragspartner im Immobilien-Kaufvertrag?

Hier werden die Personalia von Käufer und Verkäufer genau festgehalten. Dazu zählen Informationen wie Name, Geburtsdatum und -ort, Anschrift, Staatsbürgerschaft, Sozialversicherungsnummer, akademische Grade.

Was ist Gegenstand des Vertrags?

Darunter fällt die genaue Bezeichnung und Beschreibung des Vertragsgegenstandes (inklusive allfälliger Mängelbeschreibung): Haus / Wohnung / Grundstück mit genauer Adresse, der Größe, eventuell Baubewilligungen, Einlagezahl, Grundstücksnummer, Katastralgemeinde etc. Zudem ist auch zu vereinbaren, welche (im Grundbuch eingetragenen) Dienstbarkeiten und/oder Belastungen übernommen werden oder gelöscht werden sollen.

Gewährleistungszusagen

Im Rahmen der Gewährleistungszusagen gewährleistet der Verkäufer für eine gewisse Beschaffenheit des Kaufobjekts. Gegenstand der Gewährleistungszusagen sind üblicherweise die Liegenschaft / Gebäude, Nutzungs- und Bestandrechte, sonstige Vertragsverhältnisse, Zivil- und Verwaltungsverfahren, öffentlich-rechtliche Genehmigungen, Belastungen, Dienstbarkeiten, Steuern und Gebühren, Kontaminationen, versteckte Mängel und sonstige Verbindlichkeiten,

Informationen zu Kaufpreis und Zahlungsvereinbarungen

Hier werden alle Aspekte, die den Kaufpreis und die Zahlungsvereinbarungen betreffen, eingetragen. Dazu zählen Preis, Zahlungsziele und Zahlungszeitpunkt sowie Informationen zu möglichen Darlehen sowie Lasten, die auf der Immobilie liegen. Üblicherweise wird im Rahmen eines Verkaufs oder Kaufs einer Immobilie ein Treuhandkonto eingerichtet, auf das nur Ihr Anwalt oder Notar zugreifen kann. Der Käufer überweist die im Vertrag vereinbarte Summe auf das Treuhandkonto, der Verkäufer erhält den Betrag meistens erst, wenn alle Vertragsbedingungen erfüllt wurden und der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.

Absicherung des Käufers durch eine Rangordnung

Üblicherweise wird im Rahmen des Kaufvertragsabschluss auch ein Rangordnungsgesuch seitens des Eigentümers – entweder separat oder im Kaufvertrag – unterfertigt und umgehend bei Gericht eingebracht. Mit dem Instrument der „Anmerkung der Rangordnung“ kann ein bücherlicher Rang für eine erst künftig vorzunehmende Eintragung vorläufig bis zu 12 Monate nach Eintragung gesichert werden, um sich vor dem Fall einer „Doppelveräußerung“ zu schützen. Der Rangordnungsbeschluss (im Falle einer anonymen Rangordnung) wird in der Regel vom Treuhänder verwahrt,

Welche Vertragsverhältnisse werden übernommen?

Wird eine Wohnung erworben, so ist an dieser in der Regel Wohnungseigentum begründet worden. In diesem Rahmen gibt es einen Wohnungseigentumsvertrag, in den der Käufer mit dem Erwerb der Wohnung eintritt. Dieser kann grundsätzlich nicht geändert werden und sollte daher vorab durch Ihren Rechtsanwalt geprüft werden. Sollten Vertragsverhältnisse wie Versicherungsverträge, Energieverträge udgl übernommen werden, ist das im Kaufvertrag zu regeln. Üblicherweise werden diese Verträge allerdings vom Verkäufer gekündigt und vom Käufer neu abgeschlossen.

Was ist für die Grundbucheintragung im Vertrag erforderlich?

Für die Verbücherung des Kaufvertrages ist eine sogenannte Aufsandungserklärung im Vertrag erforderlich. Dabei handelt es sich um die schriftliche Erklärung des Verkäufers, dass er mit der Einverleibung des Eigentumsrechts zu Gunsten des Käufers im Grundbuch einverstanden ist.

Welche Kosten fallen an?

Im Vertrag sollten allfällige Kosten angeführt werden: allfällige Kosten für die Vertragserrichtung, Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr und sonstige Abgaben sowie Informationen über die aktuell zu zahlenden Betriebskosten (Abwasser, Müll, etc.) 

Termine

Es ist zwischen den Parteien das Übergabeprozedere und in der Regel wird im Kaufvertrag auch der Übergabetermin der Immobilie zu vereinbaren. Ab diesen Zeitpunkt darf der Käufer rechtmäßig über die Immobilie verfügen (Schlüsselübergabe). Ab Übergabe des Kaufobjekts gebühren dem Käufer sohin die Früchte und Nutzungen des Kaufobjekts, wogegen der Käufer auch ab diesem Tag die Gefahr und den Zufall des Besitzes zu tragen hat. Sofern nichts Abweichendes vereinbart wurde, fällt auch der Verrechnungsstichtag auf den Übergabestichtag. Der Käufer hat ab diesem Tag sämtliche mit dem Kaufobjekt in Verbindung stehenden Steuern, Umlagen, öffentlichen Abgaben aller Art und sonstigen Aufwendungen, insbesondere die Betriebskosten, zu tragen.

Rücktrittsmöglichkeiten

Im Vertrag angemerkt werden können ebenso mögliche Rücktrittsbedingungen, also unter welchen Voraussetzungen beide Vertragsparteien vom Vertrag zurücktreten können. Sollten sich keine Regelungen dazu im Vertrag finden, kommen die gesetzlichen Regelungen zur Anwendung.

Worüber sollten sich Verkäufer und Käufer im Immobilien-Kaufvertrag einig werden?

In erster Linie ist es wichtig, sich über den Gegenstand des Vertrags zu einigen: Was konkret wird veräußert oder erworben und in welchem Zustand? Im Fall eines Wohnungskaufs beispielsweise muss genau spezifiziert werden, ob der Stellplatz oder die Garage ebenso mit verkauft werden soll und somit Vertragsbestandteil wird. Danach müssen sich beide Parteien über den Kaufpreis und die Zahlungsbedingungen einig sein. Überdies muss Einigung über den Übergabezeitpunkt herrschen, damit im Anschluss die Einverleibung im Grundbuch angestrebt werden kann. Da im Rahmen eines Immobilienkaufvertrags Gebühren anfallen, müssen sich die Vertragsparteien auch darüber einig sein, wer diese übernimmt. In der Regel trägt der Käufer alle Kosten mit Ausnahme der Kosten für die Lastenfreistellung und persönliche Steuern des Verkäufers sowie die Berechnung dieser Steuern (Immobilienertragsteuer).

Weiters kann die Übernahme von auf der Liegenschaft bestehenden bücherlichen oder außerbücherlichen Lasten (z.B Hypotheken oder Dienstbarkeiten) durch den Käufer von Bedeutung sein. Diese Belastungen, sofern sie übernommen und nicht im Rahmen der Eigentumsübertragung gelöscht werden, werden üblicherweise auf den Kaufpreis angerechnet. In der Regel werden beispielsweise bestehende Kredite der Verkäufer durch Überweisung eines Teiles des Kaufpreises durch den Treuhänder an die Bank getilgt und mittels Löschungserklärung der Bank das eingetragene Pfandrecht gelöscht.

Wann ist eine Treuhandschaft erforderlich?

Unabhängig davon, ob der Käufer die Immobilie über sein Privatvermögen oder einen Kredit finanziert, ist es ratsam, zumeist bereits gesetzlich verpflichtend, im Rahmen der Kaufpreiszahlung einen Treuhänder einzusetzen. Dieser kümmert sich darum, dass die Geldsumme vom Käufer bezahlt wird, dem Verkäufer aber vor Vertragsabschluss und Übergabe der Immobilie der Zugriff auf das Geld verwehrt wird. Dies bietet beiden Vertragsparteien bestmöglichen Schutz.

Auch Treuhänder werden in der Regel im Vertrag angeführt. Ein Treuhänder handelt im eigenen Namen, aber im Interesse einer anderen Person. Beim Kauf von Immobilien übernimmt meist ein Notar oder Rechtsanwalt als Treuhänder die Haftung, dass der Käufer gegen treuhändigen Erlag des Kaufpreises lastenfreies Eigentum erwirbt.

Welche Probleme und Mängel können nach dem Kaufvertragsabschluss für eine Immobilie auftreten?

Vertragsrechtlich muss der Verkäufer auf ihm bekannte Mängel vor Vertragsunterzeichnung aufmerksam machen. Bei offenkundigen Mängeln ist das meist schwer zu verheimlichen. Diese hat der Käufer zumeist gegen sich gelten zu lassen. Darüber hinaus empfiehlt es sich, insbesondere bei bereits bewohnten Immobilien, immer einen Sachverständigen zur Besichtigung heranzuziehen. Häufig treten aber auch erst viel später versteckte Mängel auf, und es ist oft nicht einfach, den Mangel bzw. dessen vorzeitiges Vorhandensein zu beweisen. Auch hier ist das Hinzuziehen eines Sachverständigen von Vorteil. Unter „verstecktem Mangel“ versteht man jenen Mangel, der bei Übergabe der Immobilie bereits vorhanden, aber noch nicht erkennbar war. Beispiele dafür sind schadhafte oder schlecht installierte Leitungen, Wasserrohre, etc., die später erst zu Schäden führen können.

Rechtliche Beratung beim Immobilien-Kaufvertrag

Wir unterstützen Sie gerne bei der rechtlichen Abwicklung des Immobilienkaufs Ihrer Wunschimmobilie. Vertrauen Sie bei der Erstellung und Prüfung Ihres Immobilienkaufvertrags auf die Expertise von SCWP Schindhelm und lassen Sie sich noch vor dem Kauf Ihres Traumhauses oder Ihrer Traumwohnung von uns beraten. Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf.

Zu den Themen Immobilienrecht, Wohnungseigentumsgesetz sowie zur Eintragung ins Grundbuch können Sie sich auf unserer Website eingehend informieren.