Liegenschaftsübertragungen - Neuregelung der Grunderwerbsteuer

Seit 01.06.2014 ist die im Vorfeld viel diskutierte Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) in Kraft. Die Änderung war notwendig, weil der Verfassungsgerichtshof (VfGH) die Zugrundelegung der historischen Einheitswerte bei unentgeltlichen Liegenschaftsübertragungen (zB Erbschaft, Schenkung) als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (GrESt) als verfassungswidrig aufgehoben hatte. Der VfGH befand die Diskrepanz zwischen den seit langem unveränderten Einheitswerten und dem bei entgeltlichen Liegenschaftstransaktionen heranzuziehenden „Wert der Gegenleistung“ (zB Kaufpreis) als zu groß. Das Einheitswertsystem an sich ist nach Ansicht des VfGH aber zulässig.

Neuregelung
Für die Bemessung der GrESt kommt es nach dem neuen System nicht mehr darauf an, ob ein Erwerbsvorgang (zB Schenkung, Erbschaft, Kauf) entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, sondern, ob die Übertragung der Liegenschaft innerhalb oder außerhalb der Familie stattfindet.

Der gesetzlich definierte Familienkreis umfasst Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten (mit gemeinsamem Hauptwohnsitz), Eltern, Kinder, Enkelkinder, Stiefkinder, Wahlkinder und Schwiegerkinder des Übergebers. Für Übertragungen innerhalb der Familie wird der dreifache Einheitswert (maximal 30% des gemeinen Wertes) als Bemessungsgrundlage herangezogen; der Steuersatz beträgt 2%.

Außerhalb des definierten Personenkreises wird die GrESt von der Gegenleistung (zB Kaufpreis) oder (wenn die Gegenleistung nicht festgestellt werden kann) vom „gemeinen Wert“ (Marktwert) bemessen; hier beträgt der anzuwendende Grunderwerbsteuersatz 3,5 %.

Bei der Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken wird bei Übertragungen im Familienkreis, Anteilsvereinigungen und Umgründungen im Sinne des Umgründungssteuergesetzes der einfache Einheitswert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen sein.

Bei sonstigen Übertragungen aufgrund von Unternehmensumstrukturierungen im Rahmen des Umgründungssteuergesetzes bleibt der zweifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage erhalten.

Der Betriebsfreibetrag von EUR 365.000,00, der ursprünglich für entgeltliche und unentgeltliche Übertragungen innerhalb der Familie zur Anwendung kommen sollte, findet - wie bisher - nur auf unentgeltliche Erwerbe im definierten Familienkreis Anwendung.

Die angekündigten Erleichterungen für Umstrukturierungen außerhalb des Umgründungssteuergesetzes sowie bei Zuwendung von Liegenschaftsvermögen an Privatstiftungen wurden nicht umgesetzt.

Autorin: Pia Ratzinger (Linz)