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Eigentümerversammlung: Das sollten Sie wissen

Bei der Eigentümerversammlung handelt es sich um eine Versammlung zwischen Wohnungseigentümern eines Objekts und üblicherweise der Hausverwaltung, in der Themen besprochen werden, die das Haus betreffen (Instandhaltungsmaßnahmen, Betriebskosten, etc.) und in der im Anlassfall Beschlüsse gefasst werden.

In den folgenden Abschnitten haben wir alles Wissenswerte zum Thema Eigentümerversammlung für Sie zusammengefasst:

Inhaltsübersicht

Was versteht man unter einer Eigentümerversammlung?

Eine Eigentümerversammlung ist ein geplantes Aufeinandertreffen von Wohnungseigentümern und (im Regelfall) der zuständigen Hausverwaltung. Zweck der Versammlung ist es, allfällige Instandhaltungsarbeiten und sonstige Themen zu besprechen, die die Eigentümergemeinschaft bzw. das gemeinsame Haus betreffen. Sie muss von der Hausverwaltung alle zwei Jahre einberufen werden und der Termin ist so zu wählen, dass möglichst viele Eigentümer an der Versammlung teilnehmen können. Bereits in der Einladung müssen die Teilnehmer über die zur Beschlussfassung anstehenden Themen informiert werden.

Muss eine Eigentümerversammlung regelmäßig stattfinden?

Eine Eigentümerversammlung muss alle zwei Jahre stattfinden, außer, die Eigentümergemeinschaft beschließt mit 2/3-Mehrheit abweichende Zeiträume. Sollte es Bedarf an weiteren Versammlungen geben, können diese von den Wohnungseigentümern eingefordert werden. Dazu bedarf es mindestens drei Wohnungseigentümer, deren Anteile gesamt mindestens ein Viertel der gesamten Wohnungseigentumsanteile ausmachen. Die Einberufung muss schriftlich an den Verwalter erfolgen und es muss für die Versammlung ein wichtiger Grund vorliegen („außerordentliche Eigentümerversammlung“). Sollte der Verwalter keine Eigentümerversammlung einberufen, haben die Eigentümer die Möglichkeit, selbst eine Eigentümerversammlung einzuberufen.

Wer darf an einer Eigentümerversammlung teilnehmen?

An der Eigentümerversammlung nehmen in der Regel alle Wohnungseigentümer sowie die Hausverwaltung teil. Ist ein Eigentümer aus einem wichtigen Grund verhindert, hat er die Möglichkeit, einen Vertreter zu entsenden. Dieser muss mit einer schriftlichen Vollmacht ausgestattet sein und diese auch vorweisen können (bzw binnen 14 Tagen diese nachreichen).

Auf welche Weise werden die Wohnungseigentümer über die Eigentümerversammlung verständigt?

Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss schriftlich (postalisch oder per E-Mail) mindestens zwei Wochen vor Stattfinden an alle Eigentümer eingegangen sein. In dieser Einladung sind die zur Beschlussfassung anstehenden Tagesordnungspunkte mitzuteilen. Darüber hinaus müssen die Eigentümer mittels Hausaushang informiert werden.

Welche Punkte werden in einer Eigentümerversammlung besprochen und wie ist der Ablauf?

Prinzipiell werden alle Punkte besprochen, die in der Einladung zur Eigentümerversammlung angeführt sind. Das können grundsätzlich alle Themen sein, die Liegenschaft bzw das Objekt und die Eigentümerschaft betreffen: dazu zählen Maßnahmen über die „ordentliche“ und die „außerordentliche“ Verwaltung.

Unter ordentlicher Verwaltung versteht man regelmäßig auftretende Punkte, um die sich die Hausverwaltung kümmern muss:

  • Erhaltungs- und Instandhaltungsarbeiten am Objekt
  • Behebung kleinerer Schäden und allfällige Reparaturarbeiten
  • die Versicherung der Liegenschaft
  • die Bildung und Verwaltung einer Rücklage
  • die Erstellung eines vorgeschriebenen Energieausweises, etc.

Zu Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung zählen bspw.

  • Renovierungsarbeiten
  • sowie größere Verbesserungen am Wohnobjekt, die über die ordentlichen Maßnahmen hinausgehen.

Der Ablauf wird meist so gestaltet, dass zuerst die Anwesenheit der Eigentümer überprüft und die Beschlussfähigkeit festgestellt wird. Danach werden die Punkte der Tagesordnung besprochen. Kommt es zu einer Abstimmung, wird der Ausgang protokolliert und die gefassten Beschlüsse in der Beschlusssammlung eingetragen. Im Anschluss ist die Hausverwaltung verpflichtet, ein Protokoll an alle Teilnehmer auszusenden und dies auch im Haus (Anschlagtafel) einsichtig für alle Parteien auszuhängen.

Wann kommt es im Rahmen einer Eigentümerversammlung zur Beschlussfähigkeit?

Wie eingangs erwähnt, müssen die Eigentümer bereits in der Einladung zur Eigentümerversammlung über Beschlussfassungspunkte informiert werden. In Fällen der ordentlichen Verwaltung kann die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft (also die Mehrheit der Wohnungseigentumsanteile) Beschlüsse fassen. Auch manche Beschlüsse hinsichtlich der außerordentlichen Verwaltung können mit einfacher Mehrheit gefasst werden, für darüberhinausgehende Beschlüsse ist Einstimmigkeit erforderlich.

Möglich ist es, dass zB im Wohnungseigentumsvertrag abweichende Abstimmungseinheiten vereinbart wurden. Neben der Möglichkeit, Beschlüsse persönlich zu fassen, können in manchen Fällen auch sogenannte „Umlaufbeschlüsse“ erlassen werden, in welchen Abstimmungen schriftlich erfolgen. Damit ein Beschluss wirksam werden kann, ist es notwendig, dass alle Eigentümer die Möglichkeit hatten, ihre Meinung bzw. ihre Bedenken zu äußern und an der Abstimmung teilzunehmen (persönlich, schriftlich oder durch einen bevollmächtigten Vertreter). Wichtig ist weiters, dass Wohnungseigentümerpartner, also wenn zwei Personen gemeinsam ein Wohnungseigentumsobjekt besitzen, nur eine Stimme besitzen und sich über ihre Abstimmung einig sein müssen.

Können Beschlüsse angefochten werden und gibt es Fristen?

Die Anfechtung eines in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlusses ist dann möglich, wenn

  • formelle Mängel vorliegen,
  • es an der erforderliche Mehrheit für die Beschussfassung fehlt
  • oder eine Gesetzeswidrigkeit bei der Beschlussfassung vorliegt.

Die Anfechtung eines Beschluss hinsichtlich der ordentlichen Verwaltung kann innerhalb einer Frist von einem Monat geschehen. Für Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung kann die Frist drei Monate betragen. Ist keine ordnungsgemäße Verständigung des anfechtenden Wohnungseigentümers ergangen, verlängert sich die Frist auf 6 Monate. Der Fristenlauf beginnt mit dem Tag des Aushangs des Beschlusses im Objekt.

Welche Konsequenzen hat eine Nicht-Teilnahme an der Eigentümerversammlung?

So viel vorweg: Es gibt keine Verpflichtung zur Teilnahme an einer Eigentümerversammlung. Haben Sie sich entschieden, der Versammlung fernzubleiben, können Sie sich von einem Bevollmächtigten vertreten lassen. Entscheiden Sie sich auch dagegen, verzichten Sie auf Ihr Stimmrecht und können somit auch nicht aktiv an Entscheidungen mitbestimmen.

Gibt es die Möglichkeit, eine Vertretung zur Eigentümerversammlung zu schicken?

Wenn Sie persönlich nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen können, ist es Ihnen erlaubt, einen Vertreter zu schicken. Dieser muss mit einer Vollmacht ausgestattet sein, die nicht älter als drei Jahre alt ist. (Liegt diese Vollmacht bei der Eigentümerversammlung nicht vor, kann der Vertretene binnen 14 Tagen dennoch die Vertretungshandlungen genehmigen.) Der Vertreter darf in der Versammlung dann an Ihrer Stelle seine Stimme abgeben, sofern es zu einer Abstimmung kommt.

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Bitte beachten Sie: Die oa. Ausführungen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie dienen nur zur ersten Information und Orientierung. Eine eingehende Beratung wird durch sie nicht ersetzt. Für eine solche stehen wir gerne zur Verfügung.