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Pachtvertrag: Das sollten Sie wissen

Ein Pachtvertrag regelt die „zeitweilige Gebrauchsüberlassung einer Sache gegen Entgelt“. Die rechtliche Grundlage dazu findet sich in Österreich im ABGB (§§ 1090 ff.). Anders als im Mietvertrag wird bei einem Pachtvertrag ein lebendes Unternehmen zur Fortführung und Benützung eingeräumt. Bei einem Pachtvertrag hat man daher die Möglichkeit der Fruchtziehung. Pachtverträge werden meist in der Land- und Forstwirtschaft, in der Gastronomie aber auch für bestehende Unternehmen wie Hotelbetriebe ausgehandelt und haben gewöhnlich eine Laufzeit von mehreren Jahren. Typisch für einen Pachtvertrag ist sohin die Vereinbarung einer Betriebspflicht unter den Vertragsparteien.

In den folgenden Abschnitten haben wir alles Wissenswerte zum Thema Pachtvertrag für Sie zusammengefasst:

Inhaltsübersicht

Welche Charakteristika weist ein Pachtvertrag auf?

Im Unterschied zum Kaufvertrag erwirbt der Pächter mit Abschluss eines Pachtvertrags lediglich das Nutzungsrecht eines Grundstücks oder einer Immobilie. Ähnlich einem Mietvertrag geht das Eigentum bei einem Pachtvertrag also nicht auf den neuen Nutzer bzw. Pächter über – es handelt sich lediglich um eine sogenannte „Gebrauchsüberlassung auf Zeit“. Pachtverträge kommen sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen infrage: während im privaten Bereich bspw. Schrebergärten oder Seegrundstücke gepachtet werden, sind es im unternehmerischen Umfeld zumeist landwirtschaftlich genutzte Flächen (Landpachtvertrag) oder Gastronomiebetriebe. Für die Nutzung der Immobilie oder des Grundstücks hat der Pächter an den Verpächter eine Pacht zu zahlen; diese kann monatlich, quartalsweise oder jährlich eingehoben werden. Pachtverträge sind in Österreich im ABGB (§§ 1090 ff.) geregelt. 

Was ist beim Verkauf eines verpachteten Objektes zu beachten?

Entscheidet sich der Eigentümer, sein verpachtetes Grundstück oder seine verpachtete Immobilie zu verkaufen, behält der zuvor geschlossene Pachtvertrag seine Gültigkeit. Er geht mit dem Kauf grundsätzlich auf den Käufer über und muss der Pächter künftig die Pacht an den neuen Eigentümer entrichten. Zu beachten ist jedoch, dass der Käufer ein Sonderkündigungsrecht nach § 1120 ABGB hat.

Wodurch unterscheiden sich Miete und Pacht?

Während bei der Miete die Überlassung einer Immobilie oder eines Grundstücks (oder auch eines Gegenstands) nur zum Zweck der Nutzung des Objekts erfolgt, wird im Rahmen der Pacht einer Immobilie oder eines Grundstücks auch die Erlaubnis zur Bewirtschaftung ebendieser mit überlassen mit dem Zweck, Einnahmen zu generieren. Dies nennt sich „Nießbrauchsrecht“ (oder auch „Nießbrauch“). Typisch bei Pachtverträgen ist die Vereinbarung einer Betriebspflicht. Mietverträge unterliegen in den meisten Fällen dem Mietrechtsgesetz (MRG), das den Mieter eingehend schützt. Das MRG ist im Fall einer Pacht nicht anwendbar. Auf Pachtverträge finden die gesetzlichen Bestimmungen des ABGB Anwendung. Miet- und Pachtverträge unterscheiden sich außerdem in der Kündigungsfrist: Pachtverträge können lediglich zum Ende des Halbjahres (30.6. und 31.12., bei land- und forstwirtschaftlichen Pachtvertägen 31.3. und 30.11.) mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Die Kündigungsfrist bei Mietverträgen über Wohnungen hingegen beträgt in der Regel ein Monat. Die Kündigungsfrist bei Mietverträgen über Geschäftsräume beträgt gesetzlich 3 Monate jeweils zum Quartalsende 31.3., 30.6., 30.9. und 31.12.)

Welche Vor- und Nachteile hat ein Pachtvertrag?

Gerade in der Gastronomie und in der Hotellerie sind Pachtverträge weit verbreitet: sie erlauben dem Pächter, mit geringen Investitionskosten in einen Betrieb einzusteigen, da zumeist die Ausstattung (Küche, Schank, etc.) und ein Kundenstock bereits vorhanden und somit Teil des Pachtvertrags sind. Das minimiert gerade für Jungunternehmer das finanzielle Risiko enorm. In der Land- und Forstwirtschaft sowie in Fischereibetrieben sind Pachtverträge meist die Regel, da reine Mietverträge keine betriebswirtschaftliche Nutzung des Grundstücks oder der Immobilie erlauben würden. 

Für den Verpächter ergeben sich durch diese Wahl der Vertragsform natürlich ebenso Vorteile: er bleibt rechtmäßiger Eigentümer, erhält aber durch die Bewirtschaftung regelmäßig Einnahmen durch die Verpachtung (Pachtzins). Dies kann für den Pächter auf der anderen Seite natürlich als Nachteil gesehen werden, da er das Objekt nur nutzen darf und nicht zum Eigentümer wird. Buchhalterisch ist dies von Nachteil, da der Wert des Objekts nicht in seine Bilanz mit einfließt. Darüber hinaus darf der Pächter keine Änderungen am Pachtobjekt vornehmen, ohne sie vorher vom Verpächter genehmigen zu lassen, sofern es dazu keine andere Vereinbarung gibt. Zu beachten ist ferner, dass auf Pachtverträge das Mietrechtsgesetz (MRG) keine Anwendung findet, das kann je nach Sachlage ein Vor- oder Nachteil sein, für den Pächter aber wohl eher Nachteil.

Welche unterschiedlichen Arten der Pacht gibt es in der Praxis?

Im Bereich der Pacht werden meist drei unterschiedliche Formen unterschieden: 

Verpachtung von Grundstück und Land

Diese Art der Pacht ist gerade in der Land- und Forstwirtschaft sehr beliebt. Derartige Pachtverträge werden meist auf mehrere Jahre (in manchen Fällen sogar über Jahrzehnte) abgeschlossen. Vertragsgegenstand ist meist die Bewirtschaftung von Gebäuden und Boden, aber auch Wälder und Gewässer können zu gewerblichen Zwecken verpachtet werden. Im privaten Bereich werden Grundstücke ebenso ge- bzw. verpachtet: Schrebergärten, Seegrundstücke oder auch gemeinschaftlich bewirtschaftete Parzellen (Gemeinschaftsgärten) erfreuen sich großer Beliebtheit. 

Verpachtung von Gastronomiebetrieben

In der Gastronomie (aber auch in der Hotellerie) ist die Vertragsform der Pacht üblich. Davon zu unterscheiden ist die Geschäftsraummiete. Bei einem Pachtvertrag werden meist vollständig funktionsfähige Betriebe verpachtet, bei welchen die Nutzung der Ausstattung (Küche, Schank, etc.) oft Teil des Pachtvertrags ist.  Ein „pfleglicher Umgang“ der Einrichtung wird dem Verpächter durch den Pächter vertraglich zugesichert. Sofern im Vertrag nichts Anderweitiges fixiert wurde, muss der Pächter nach Beendigung des Vertrags den Betrieb so zurückgeben, wie er ihn übernommen hat.  

Verpachtung von Unternehmen

Neben der Verpachtung von Grundstücken und Gastronomie- oder Hotelbetrieben ist es ebenso möglich, ein komplettes lebendes Unternehmen zu pachten bzw. zu verpachten. Dabei werden Büroräumlichkeiten, Lager, Maschinen, Fuhrpark, aber auch die bestehenden Mitarbeiter sowie der vorhandene Kundenstamm an den Pächter übergeben. Der Verpächter bleibt weiterhin Eigentümer des Unternehmens, der Pächter wird zum Unternehmer. Gerade in Familienunternehmen, in denen nicht alle erbberechtigten Nachkommen im Unternehmen tätig sind (oder tätig sein wollen), kommt die Pacht häufig zum Einsatz. 

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Worauf sollten Sie bei der Errichtung eines Pachtvertrags achten?

Im Gegensatz zum Mietvertrag, gibt es für den Pachtvertrag nur sehr wenige gesetzliche Bestimmungen. Für den Vertragsinhalt eines Pachtvertrages gibt es keine verbindlichen Vorgaben; Mindestbestandteile wie die Dauer, Kündigungsfristen, Informationen zum Vertragsbestandteil sowie über die Vertragsparteien, die Art der Nutzung, Kosten, etc. sollten jedenfalls enthalten sein. Da es sich bei Pachtverträgen zumeist um mehrjährige Verträge handelt, ist es ratsam, sich bei der Erstellung des Vertrags an Ihren Anwalt zu wenden. Wenngleich ein Pachtvertrag auch mündlich zustande kommen kann, empfiehlt sich unbedingt ein schriftlicher Vertrag, um beide Parteien bestmöglich vor Streitigkeiten zu schützen. 

Ist ein mündlich vereinbarter Pachtvertrag rechtlich gültig? 

Ebenso wie viele andere Verträge können auch Pachtverträge mündlich oder sogar schlüssig geschlossen werden und sind rechtsgültig. Allerdings empfiehlt sich wie häufig auch hier die Schriftform, um nachträgliche Streitigkeiten zu vermeiden und Unklarheiten auszuräumen. 

Wie unterscheiden sich befristete und unbefristete Pachtverträge?

Befristete Pachtverträge werden zwischen Pächter und Verpächter auf eine gewisse Dauer geschlossen, und enden mit Zeitablauf. Pachtverträge auch unbestimmte Zeit haben kein vorab fixiertes Enddatum. Die Pachtdauer kann von den Vertragsparteien beliebig vereinbart werden. Während befristete Verträge nur zum Ende der Vertragslaufzeit beendet werden können, haben unbefristete Verträge mangels Vereinbarung in der Regel eine sechsmonatige Kündigungsfrist. Nachteile eines unbefristeten Vertrags könnten sich für den Pächter ergeben, sofern dieser größere Investitionen in das Pachtobjekt eingebracht hat, die sich erst nach einer gewissen Laufzeit amortisieren. Es ist sohin bei größeren Investitionen ein Kündigungsverzicht des Verpächters empfehlenswert. Umgekehrt hat der Pächter bei einem unbefristeten Vertrag die Möglichkeit, schneller aus dem Vertrag auszusteigen, sollte sich der wirtschaftliche Erfolg wider Erwarten nicht einstellen (bspw. in der Gastronomie). 

Welche Laufzeit kann ein Pachtvertrag haben?

Ein Pachtvertrag kann auf unbestimmte Zeit oder bestimmte Zeit geschlossen werden. Es gibt bei Pachtverträgen keine zwingende Mindestbefristung, wie z.B. bei Wohnungsmietverträgen im Anwendungsbereich des MRG. Befristete Pachtverträge können von einem Jahr (bspw. für Seegrundstücke und Schrebergärten) bis zu mehreren Jahrzehnten (bspw. bei der Verpachtung von Grund und Boden) hin dauern. In der Regel werden Pachtverträge auf mehrere Jahre abgeschlossen. Ein befristeter Pachtvertrag endet mit Zeitablauf. Die Vereinbarung einer Option auf Verlängerung ist möglich.

Welche Kündigungsfristen sind im Rahmen von Pachtverträgen zu beachten?

Befristeten Pachtverträgen liegt die im Vertrag vereinbarte Kündigungsfrist zugrunde. Unbefristete Pachtverträge können mangels anderer Vereinbarung der Vertragsparteien jeweils zum Ende eines Halbjahres mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Allerdings haben Pächter und Verpächter die Möglichkeit  davon abweichende Kündigungsfristen zu vereinbaren. Die Kündigung kann mangels anderer Vereinbarung formlos erfolgen.

Bei landwirtschaftlichen oder gärtnerisch genutzten Pachtbetrieben ist die Kündigung zum 31.3. oder 30.11. unter Einhaltung einer 6-monatigen Kündigungsfrist auszusprechen. Für forstwirtschaftliche Betriebe gilt 1 Jahr Kündigungsfrist mit Kündigungstermin 30.11.

Damit die Kündigung rechtswirksam ist, muss sie vor Beginn der Kündigungsfrist dem anderen Vertragspartner zugestellt worden sein. Die Zeit des Postlaufes ist also zu berücksichtigen.

Kann ein Pachtvertrag vorzeitig aufgelöst werden?

Eine vorzeitige Auflösung eines Pachtvertrages ist nur in Ausnahmefällen nach §§ 1117 und 1118 ABGB möglich, wenn bestimmte, wichtige Gründe vorliegen: zahlt der Pächter bspw. seine Pacht nicht oder ist ein erheblicher, nachteiliger Gebrauch am Pachtobjekt festzustellen, so kann der Verpächter den Vertrag vorzeitig auflösen. Durch den Pächter kann es zu einer vorzeitigen Auflösung des Vertrags kommen, wenn das Pachtobjekt oder der Pachtgegenstand für den vereinbarten Zweck untauglich oder unbrauchbar geworden ist. Möchten beide Vertragsparteien den Vertrag vorzeitig auflösen und sind sich diesbezüglich einig, ist dies natürlich auch gestattet. 

Welche Auswirkungen hat ein Todesfall eines Vertragspartners auf den Pachtvertrag?

Sollte es im Rahmen eines aufrechten Pachtvertrags zum Todesfall eines Vertragspartners kommen, so behält der Vertrag trotzdem seine Gültigkeit und ist von den rechtmäßigen Erben mit allen Rechten und Pflichten zu übernehmen. Dies gilt für beide Vertragsparteien – den Pächter als auch den Verpächter. 

Wie hoch sind die Kosten eines Pachtvertrags?

Sollten Sie für die Erstellung oder Überprüfung Ihres Vertrags (als Pächter oder Verpächter) die Unterstützung eines Rechtsanwalts in Anspruch nehmen, müssen Sie natürlich dessen Honorar mit einkalkulieren. Dies kann im Rahmen einer vereinbarten Pauschale oder nach Tarif (Rechtsanwaltstarifgesetz, RATG) geschehen. Zu beachten ist ferner, dass schriftliche Pachtverträge zu gebühren sind. Die Höhe der Gebühr ergibt sich aus den vertraglich vereinbarten Leistungen und der vertraglich vereinbarten Laufzeit. Die Gebühr beträgt 1 % der zu ermittelnden Bemessungsgrundlage.

Welche Rechte und Pflichten ergeben sich für den Pächter?

Neben der Pflicht zur zeitgerechten Zahlung der Pacht hat der Pächter auch sorgsam mit dem Pachtobjekt umzugehen. Gewöhnliche Ausbesserungen am Gebäude, soweit diese aus dem Betrieb erwirtschaftet werden, hat der Pächter zu besorgen. Darüber hinaus ist er nach Beendigung des Vertragsverhältnisses dazu verpflichtet, das Pachtobjekt wieder in seinen ursprünglichen Zustand zu versetzen und so an den Verpächter zu übergeben. Somit muss er für Kosten, bspw. für von ihm vorgenommene oder in Auftrag gegebene Ausbesserungs- und Renovierungsarbeiten, selbst aufkommen. Umgekehrt hat der Pächter das Recht, das Pachtobjekt zu bewirtschaften und die Erträge, die daraus generiert werden, zu behalten. 

Was versteht man unter „Unbrauchbarkeit der Pachtsache“?

Kann der Pächter aufgrund von Umständen, auf die er selbst keinen Einfluss hatte („außerordentliche Zufälle“), das Pachtobjekt oder die Pachtsache nicht mehr nutzen, kann ihm ein Pachtzinsnachlass zustehen. Dies regelt § 1105 ABGB. Zu den außerordentlichen Zufällen zählen bspw. Feuer, Überschwemmungen und sonstige Naturkatastrophen aber auch – ganz aktuell – Seuchen und Pandemien. Wird etwa für Gastronomiebetriebe ein behördliches Betretungsverbot ausgesprochen, ist der Pächter nicht in der Lage, das Pachtobjekt ordnungsgemäß und zum Zweck der Einnahmengenerierung zu nutzen. Somit kann er vom Verpächter die Minderung des Pachtzinses fordern, dies allerdings nur eingeschränkt (Pachtvertrag von max. 1 Jahr, Ertrag um mehr als die Hälfte gefallen)

Darf der Pachtvertrag einer Indexanpassungen unterliegen?

Indexanpassungen, also jährlich Preissteigerungen, können vertraglich wirksam vereinbart werden. Dazu wird meist der Verbraucherpreisindex (VPI) und ein Prozentsatz herangezogen (z.B. 2 %, 3 %, etc.). Wurde sie nicht im Vertrag vereinbart, hat der Verpächter keine Möglichkeit einer nachträglichen einseitigen Preissteigerung. 

Welche Fristen gilt es bei der Geltendmachung von Ersatzansprüchen zu beachten?

Sofern der Pächter getätigte Investitionen an der Pachtsache vom Verpächter zurückfordern darf, muss er diese innerhalb von sechs Monaten einfordern. Zu beachten ist hier, dass nicht jede Investition vom Verpächter zu bezahlen ist: nur vorab genehmigte Änderungen am Pachtobjekt sind erlaubt. Handelt es sich um gewöhnliche Ausbesserungsarbeiten, die im Laufe des Pachtverhältnisses anfallen (Reparaturen, kleinere Instandhaltungsarbeiten, die durch die Nutzung des Pachtobjekts notwendig geworden sind), hat der Pächter die Kosten dafür zu tragen. Wurde der Pachtgegenstand vom Pächter beschädigt oder missbräuchlich genutzt, dann kann der Verpächter innerhalb eines Jahres Ersatzansprüche geltend machen. 

Rechtliche Beratung beim Pachtvertrag

Gerade weil die Bestimmungen rund um das Thema Pachtvertrag relativ frei vereinbar sind sind und es häufig zu Missverständnissen kommt, empfiehlt es sich jedenfalls, professionelle Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen. Unser kompetentes Team berät Sie gerne und unterstützt Sie bei der Erstellung oder Überprüfung Ihres Pachtvertrags. Nehmen Sie noch heute Kontakt auf! 


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Bitte beachten Sie: Die oa. Ausführungen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie dienen nur zur ersten Information und Orientierung. Eine eingehende Beratung wird durch sie nicht ersetzt. Für eine solche stehen wir gerne zur Verfügung.