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Wohnungseigentumsgesetz: Das sollten Sie wissen

Sie planen, eine Wohnung zu kaufen? Im Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG 2002, finden Sie dazu alle juristisch relevanten Fragen – und deren Antworten. Von der Begründung und dem Erwerb des Wohnungseigentums, der Verwaltung der Liegenschaft, der Rolle von Miteigentümern einer Liegenschaft bis hin zum wohnungseigentumsrechtlichen Außerstreitverfahren wird eine Vielzahl von Themen behandelt. 

Wir haben hier alles Wissenswerte für Sie zusammengefasst:

Was ist im Wohnungseigentumsgesetz geregelt?

Das Wohnungseigentumsgesetz aus dem Jahr 2002 regelt prinzipiell jene rechtlichen Aspekte, die mit dem Kauf und dem Eigentum einer Wohnung einhergehen. Das schließt die Voraussetzungen zum Erwerb, die Begründung, aber auch das Erlöschen von Wohnungseigentum sowie die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer mit ein. Zudem regelt das WEG 2002 die Verwaltung der Liegenschaft. 

Wie wird das Eigentumsrecht an einer Eigentumswohnung definiert?

Eines muss potenziellen Käufern vor Erwerb einer Wohnung bewusst sein: sie kaufen nie nur das alleinige Nutzungsrecht an der Wohnung als solches. Denn auch die Nutzung der Allgemeinflächen im Haus bzw. der gesamten Liegenschaft steht der Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinsam zu. Hier besteht sogenanntes Miteigentum bspw. für allgemeine Kellerräume, Waschküchen, Dachböden, etc. Natürlich gibt es auch die Möglichkeit, zusätzlich zur Wohnung einen Tiefgaragen- oder Abstellplatz zu erwerben. 
Der Wohnungseigentümer hält somit einen ideellen Anteil an der gesamten Liegenschaft und ein ausschließliches dingliches Recht über sein Wohnungseigentumsobjekt.
Kellerabteile oder Gartenflächen stehen ebenfalls oft im Wohnungseigentum und werden als Zubehör-Wohnungseigentum einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt zugeordnet.

Was ist ein Wohnungseigentumsobjekt?

Wohnungseigentumsobjekte sind Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge. Um an Wohnungen oder selbstständigen Räumlichkeiten Wohnungseigentum zu begründen ist Voraussetzung dass diese durch Wände, Decken und eine eigene Eingangstüre von anderen Gebäudeteilen räumlich getrennt sein müssen. Soll Wohnungseigentum begründet werden muss vorab durch einen Sachverständigen oder die Baubehörde die Anzahl der sogenannten „wohnungseigentumstauglichen Objekte“, also die bewohnbaren Einheiten eines Gebäudes, nachgewiesen und dokumentiert werden. 

Was steht im Wohnungseigentumsvertrag?

Der Wohnungseigentumsvertrag regelt:

  • wie eine Immobilie genutzt werden darf
  • welche Flächen allgemeine Teile der Liegenschaft sind, die von allen Wohnungseigentümern gemeinsam genutzt werden dürfen
  • und welche Teile der Liegenschaft als Wohnungseigentumsobjekt gewidmet werden.

Oft werden hier auch Instandhaltungsregelungen aufgenommen. Der Wohnungseigentumsvertrag wird zwischen allen Miteigentümern eines Gebäudes bei Begründung von Wohnungseigentum abgeschlossen und beim zuständigen Bezirksgericht hinterlegt. Käufer, die ein Wohnungseigentumsobjekt nach Begründung von Wohnungseigentum erwerben treten in den Wohnungseigentumsvertrag (Wohnungseigentumsstatut) ein. 

Konkret geregelt werden hier die Rechtsbeziehungen zwischen den Wohnungseigentümern untereinander und es wird jedem Miteigentümer ein ausschließliches – und mit Begründung von Wohnungseigentum auch dingliches - Nutzrecht an einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt eingeräumt. 

Wofür ist die Nutzwertfestsetzung wichtig?

Bei der Nutzwertfestsetzung (auch „Parifizierung“ genannt) wird der Anteil eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentumsobjekten festgesetzt. Er ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und aus Zuschlägen oder Abstrichen für werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften desselben (z.B.: Stockwerkslage). Hat eine Immobilie beispielsweise eine Gesamtnutzfläche von 1.000m2 und die Nutzfläche des Wohnungseigentumsobjektes beträgt 100m2, so ist der Nutzwert 100/1.000-stel Anteile, da der Regelnutzwert einer Standardwohnung je Quadratmeter 1 beträgt. Dies ist insbesondere deshalb relevant, da die Umlegung der Betriebs- und Instandhaltungskosten der Immobilie auf dem Nutzwert der einzelnen Wohnobjekte basiert.  

Welche Rechte und Pflichten haben Eigentümer? 

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt auch die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer. Ihre Rechte beinhalten unter anderem: 

  • Das alleinige Bestimmungs- & Nutzungsrecht innerhalb der eigenen vier Wände (mit Einschränkungen; Sanierungsmaßnahmen etwa, die andere Eigentümer stören, müssen angekündigt werden und es gilt die allgemeine Pflicht der Rücksichtnahme)
  • Verfügungsrechte: Sie dürfen Ihre Wohnung ohne Zustimmung anderer vermieten, verkaufen oder vererben

Zu beachten ist, dass die Vermietung zu touristischen Zwecken per se nicht zulässig ist, ohne dass dies im WEG 2002 ausdrücklich untersagt wäre. 

Die Wohnungseigentümer (regelmäßig im Wege der ordentlichen Verwaltung) sind zuständig für:

  • die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft 
  • die Bildung einer Rücklage (Instandhaltungsfonds)
  • die Versicherung der Liegenschaft
  • die Bestellung einer Hausverwaltung
  • die Bestellung und Abberufung eines Eigentümervertreters
  • die Erstellung eines Energieausweises für das gesamte Gebäude

Für jeden einzelnen Eigentümer ergeben sich weitere Pflichten, wie bspw. Zahlungspflichten der Betriebs- und Erhaltungskosten, die Einhaltung der Hausordnung, die Haftung für den Mieter (sofern die Wohnung vermietet ist), u.v.m.   

Eintrag ins Grundbuch

Der Erwerb einer Immobilie wird erst mit der Eintragung ins Grundbuch („Verbücherung“) rechtswirksam. Um die Abwicklung dazu kümmert sich üblicherweise Ihr Rechtsvertreter (Anwalt oder Notar). Das Grundbuch ist öffentlich und kann von jedermann eingesehen werden. Die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch variieren je Land und betragen in Österreich derzeit für den Erwerb einer Immobilie bzw. einer Wohnung 1,1% vom Liegenschaftswert. Vor Kauf empfiehlt es sich unbedingt, einen Auszug aus dem Grundbuch für die betreffende Liegenschaft einzuholen, um sicherzugehen, dass keine Altlasten des Vorbesitzers auf der Immobilie lasten (bspw. eine Hypothek). 

Welche Rechte und Pflichten hat der Verwalter laut Wohnungseigentumsgesetz?

Der Verwalter vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen und ist verpflichtet, deren Interessen zu wahren. Weiters ist er für die jährliche Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten bzw. deren Aufteilung auf die Eigentümer zuständig und hat jährlich eine Kostenvorschau für geplante Instandhaltungsarbeiten an die Eigentümer zu übermitteln. Darüber hinaus hat er für die zeitgerechte Zahlung der Betriebskosten Sorge zu tragen und im Anlassfall säumige Eigentümer zu mahnen. Der Verwalter ist auch für die tatsächliche Bildung einer angemessenen Rücklage zuständig und hat regelmäßig die Miteigentümerversammlungen einzuberufen. 
Beim Verwalter sollte vor Kauf eines Wohnungseigentumsobjektes auch nachgefragt werden, ob Rückstände in der Rücklage bestehen und ob in der Vergangenheit Instandhaltungsmaßnahmen beschlossen wurden, die noch nicht durchgeführt sind. 

Wer zahlt den gesetzlich verpflichtenden Energieausweis?

Laut § 3a des Wohnungseigentumsgesetzes hat der Verwalter dafür zu sorgen, dass ein max. zehn Jahre alter Energieausweis für das gesamte Gebäude vorhanden ist, der den Eigentümern auf Anfrage jederzeit zur Verfügung gestellt werden muss. Plant ein Eigentümer, seine Wohnung zu verkaufen, und muss einen aktuelleren Energieausweis vorweisen, so geschieht dies auf eigene Kosten.  

Rechtliche Unterstützung beim Wohnungskauf

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Bitte beachten Sie: Die oa. Ausführungen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie dienen nur zur ersten Information und Orientierung. Eine eingehende Beratung wird durch sie nicht ersetzt. Für eine solche stehen wir gerne zur Verfügung.