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Bebauungsplan: Eine rechtliche Grundlage für Bauprojekte

Ein Bebauungsplan legt die Rahmenbedingungen fest, unter welchen ein Grundstück bebaut werden darf. Dies umschließt beispielsweise die Höhe des Gebäudes, die Abstände zum Nachbargrundstück, welche Bauweise erlaubt ist, etc. Im folgenden Abschnitt haben wir die wichtigsten Fragen zum Bebauungsplan für Sie zusammengefasst:

Inhaltsübersicht

Was ist ein Bebauungsplan?

Ein Bebauungsplan regelt die Bebauungsbedingungen eines Grundstücks. Konkret wird darin unter anderem festgehalten, wie hoch, auf welcher Fläche und in welcher Bauweise ein Grundstück bebaut werden darf. Der rechtliche Rahmen der Bebauungspläne wird in Österreich auf Landesebene vorgegeben und unterscheidet sich deshalb zum Teil. Die konkrete Festlegung (sowie die Abänderung) der Bebauungspläne obliegt wiederum den Gemeinden.

Bebauungspläne bauen auf Flächenwidmungsplänen auf und müssen im Einklang mit den Raumordnungsgrundsätzen erstellt werden.

Im Bebauungsplan festzuhalten sind unter anderem jedenfalls konkrete Informationen über: 

  • Bauhöhe:
    Hier wird angegeben, in welche Bauklasse das geplante Gebäude fällt. Daraus ergibt sich eine vorgegebene Maximal- oder Minimalhöhe. In Niederösterreich beispielsweise gibt es neun unterschiedliche Bauklassen.  
  • Baudichte:
    Sie regelt das „Maß der baulichen Ausnützung“, also jenen Anteil der Grundstücksfläche, die bebaut werden darf. Die Angabe erfolgt entweder in Prozent oder in Stockwerken.  
  • Bauweise:
    Hier wird festgelegt, ob das Gebäude freistehend, an das Nachbargebäude angebaut oder an der Fluchtlinie von der einen bis zur anderen seitlichen Bauplatzgrenze durchgehend gebaut werden darf. 

Darüber hinaus können im Bebauungsplan Aspekte wie die Dachform und -neigung, die Art der Fassadengestaltung oder welche Materialien verwendet werden dürfen, die Bepflanzung mit Bäumen, Hecken und Sträuchern, Parkplätze, Flächen für Gemeinschaftsanlagen (beispielsweise Spielplätze) und vieles mehr festgehalten werden. 

Flächenwidmungs- und Bebauungsplan: Zusammenhang und Unterschiede

Der Flächenwidmungs- und der Bebauungsplan sind eng miteinander verbunden, unterscheiden sich aber trotzdem stark voneinander. Während der Flächenwidmungsplan festlegt, wie bzw. ob ein Grundstück genutzt werden darf (Bauland, Grünland, Sonderflächen), regelt der Bebauungsplan im Detail, auf welche Art und Weise die Fläche bebaut werden darf (Bauklasse, Baudichte, Bauweise). 

Auch Straßen, Leitungen, Gefahrenzonen, Naturschutzzonen und öffentliche Gebäude sind im Flächenwidmungsplan ausgewiesen. Sowohl der Flächenwidmungs- als auch der Bebauungsplan werden vom Gemeinderat beschlossen und unterliegen den unterschiedlichen landesgesetzlichen Regelungen der Bundesländer.

Einsichtnahme in Flächenwidmungs- und Bebauungspläne

Flächenwidmungs- und Bebauungspläne können von jedermann im zuständigen Gemeindeamt eingesehen werden. Manche Gemeinden bieten bereits einen Online-Service dafür an. Um eine Kopie zu erhalten, ist meist eine geringe Gebühr zu entrichten. 

Abweichungen konkreter Bauvorhaben vom Bebauungsplan

Hinsichtlich geringfügiger Abweichungen einzelner Bauvorhabens von den Bestimmungen eines Bebauungsplans besteht die Möglichkeit der Bauwerbers, sich diese Abweichungen mittels gesonderten Antrages im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens genehmigen zu lassen. Voraussetzung hiefür ist im Allgemeinen, dass diese Abweichungen weder den öffentlichen Interessen und den Planungszielen der jeweiligen Gemeinden widersprechen und geschützte Interessen Dritter nicht verletzt werden. Das Bauvorhaben darf erst dann ausgeführt werden, wenn die Abweichungen von der Baubehörde im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens bewilligt wurden. 

Die Wirtschaftskammer bietet Interessierten die Möglichkeit, sich in die Mailingliste des Flächenwidmungsplan-Infomails einzutragen, um so über Aktuelles in puncto Flächenwidmungs- und Bebauungspläne in Österreich laufend informiert zu werden. Auch manche Gemeinden bieten ein derartiges Service an.

Herausforderungen bei der Änderung von Bebauungsplänen und Expertenlösungen

Kommt es nachträglich zu Änderungen von Bebauungsplänen, müssen diese bei der zuständigen Gemeinde zunächst angeregt und von dieser verordnet werden. Da es in dieser Zeit auch die Möglichkeit für die betroffene Bevölkerung gibt, Einwendungen gegen derartige Änderungen zu erheben, kann es zu einer Vielzahl an Herausforderungen kommen. 

Neben dem Widerstand der Anwohner können auch politische Entscheidungsträger gegen eine Änderung stimmen. Darüber hinaus müssen für geplante Änderungen Gutachten oder Studien erstellt werden, die die finanziellen Ressourcen des Projektverantwortlichen beanspruchen können. Auch rechtliche Aspekte (geltende Gesetze und Vorschriften) dürfen nicht außer Acht gelassen werden, ebenso wenig wie zeitliche Verzögerungen, die mit den Änderungen einhergehen können. Nicht zu unterschätzen sind außerdem mögliche Interessenkonflikte zwischen Eigentümern, Anwohnern, Umweltschützern und den Projektverantwortlichen. Umweltauswirkungen, die durch Änderungen der Bebauungspläne hervorgerufen werden können, müssen eventuell im Rahmen einer Umweltverträglichkeitsprüfung bewertet werden.

Ein Anwalt für öffentliches Bau- und Umweltrecht unterstützt Sie im Rahmen eines Baubewilligungsverfahren und berät Sie zum Thema Bebauungs- und Flächenwidmungsplan. Sie benötigen rechtliche Unterstützung und Expertise oder möchten mehr über das Thema Bebauungsplan wissen? Unser kompetentes Team berät Sie gerne und unterstützt Sie bei all Ihren Fragen. Nehmen Sie noch heute Kontakt auf! Sie haben ein anderes Anliegen im Bereich Öffentliches Bau- & Umweltrecht? Erfahren Sie mehr über unser umfassendes öffentliches Bau- & Umweltrechts-Leistungsportfolio. 

Fazit

Bebauungspläne sind für eine nachhaltige Stadtentwicklung unverzichtbar, da sie gemeinsam mit dem Flächenwidmungsplan die Nutzung von Bodenflächen regeln. Konkret fließen neben der Flächennutzung auch zu setzende Umweltschutzmaßnahmen, Fördermaßnahmen für den öffentlichen Verkehr, effiziente Energienutzung sowie die Beteiligung der Bürger in den Planungsprozess mit ein. 

Gerade der letzte Punkt hat in den vergangenen Jahren immer mehr an Bedeutung gewonnen, da sich viele Bürger aktiv an Stadtentwicklungsprojekten beteiligen möchten und sich für eine lebenswerte Stadtentwicklung einsetzen. Insbesondere Maßnahmen zum Klimaschutz, gegen die Bodenversiegelung und zur allgemeinen Steigerung der Wohnqualität werden von Anwohnern gefordert. Aber auch seitens der Politik werden Bürgerbeteiligungsprojekte immer mehr forciert. 

Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Bebauungsplan

Ist der Bebauungsplan eine Verordnung?

Ja, sowohl Flächenwidmungs- als auch Bebauungspläne sind Verordnungen des Gemeinderates. 

Was sagen Bebauungspläne aus?

Bebauungspläne legen fest, auf welche Art und Weise ein Grundstück bebaut werden darf. Sie konkretisieren Gebäudehöhen, verbaubare Flächen in Quadratmetern oder Prozent der Grundstücksfläche sowie einzuhaltende Abstände zu Nachbargrundstücken. 

Was ist ein Teilbebauungsplan?

Soll etwa nur für einen Teil eines Grundstücks oder für einzelne Baulandgebiete ein Bebauungsplan erstellt werden, spricht man von einem Teilbebauungsplan, da dieser nur einen Teil der gesamten bebaubaren Fläche abdeckt.