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Der Flächenwidmungsplan: Rechtliche Informationen für Betriebe

Ein Flächenwidmungsplan legt die Widmung bzw. Nutzung aller Grundstücke einer Gemeinde fest. Somit ist rechtlich bindend festgelegt, wie ein Grundstück bebaut bzw. genutzt werden darf. Dafür nutzt ein Flächenwidmungsplan Nummernzuweisungen, legt Grundstücksgrenzen sowie die jeweiligen Widmungen (zum Beispiel Bauland und Grünland) fest.

Inhaltsübersicht

Was ist ein Flächenwidmungsplan und was wird darin festgelegt?

Ein Flächenwidmungsplan ist eine Erklärung, wie Grundstücke genutzt werden sollen. Im Wesentlichen unterscheidet die Planung in die Nutzungskategorien Bauland, Sonderflächen, Verkehrsflächen sowie Grünland (auch: Freiland). Ziel ist einerseits, somit städtebauliche Gesichtspunkte umzusetzen und dafür Sorge zu tragen, dass ländliche Gebiete nicht zersiedeln. Andererseits soll eine detaillierte Planung Konflikte durch unterschiedliche Nutzungen vermeiden. 

Dabei ist er als Leitfaden für die langfristige Entwicklung einer Gemeinde zu verstehen, und nicht als konkrete bauliche Vorschrift. Diese Rolle kommt dem Bebauungsplan zu. Darin werden, auf Basis des Flächenwidmungsplans, konkrete Bebauungen für einzelne Grundstücke (wie beispielsweise Gebäudehöhe, Abstandsflächen etc.) festgehalten. Im Wesentlichen kann ein Flächenwidmungsplan als größere Vision verstanden werden, bevor der Bebauungsplan das Vorhaben konkretisiert.

Wie wird ein Flächenwidmungsplan erstellt?

Ein Flächenwidmungsplan orientiert sich an den Bestimmungen des vorher festgelegten überörtlichen Raumordnungsprogramms. Darin werden Fragen zur Infrastruktur, Wohnraum und Grünflächenerhaltung geklärt, die das Bundesland betreffen. Daraufhin erstellen Gemeinden im Rahmen des örtlichen Raumordnungskonzepts den Flächenwidmungsplan, wofür die Gemeinde mit Planungsbehörden zusammenarbeitet.

Während dieses Prozesses erhebt die Planungsbehörde Daten zum Gebiet. Diese umfassen Informationen zur Entwicklung der Bevölkerung, Wirtschaft und Infrastruktur, aber auch Umwelt und Naturschutz. Zudem müssen Entwicklungsziele definiert werden. 

Der daraufhin erstellte Flächenwidmungsplan wird im Gemeindeamt zur Einsicht für sechs Wochen ausgehängt, Grundstückeigentümer erhalten eine Benachrichtigung. In dieser Periode können Stellungnahmen und Widersprüche abgegeben werden. Anschließend muss der Plan vom Gemeinderat beschlossen und von der Landesregierung abgesegnet werden.

Ein Flächenwidmungsplan wird in regelmäßigen Abständen überarbeitet und angepasst. Auch hier erhalten jegliche Parteien sechs Wochen lang die Möglichkeit, sich zu dem Plan zu äußern, bevor er abgesegnet werden kann.

Die gängigsten Abkürzungen

Die Widmung lässt sich anhand des Kürzels ablesen, oftmals begleitet von Farben. Allerdings kann die Farbgebung je nach Region variieren. Außerdem sind Maßstab und Himmelsrichtungen in der Legende des jeweiligen Plans vermerkt. Die gängigsten Flächenwidmungsplan Abkürzungen sind:

  • W für Wohngebiet, also für Wohnbauten und Betriebe kleineren Umfangs (Geschäfte, Büros, Restaurants und Hotels). Zudem können Wohngebiete mit WFB (Gebiet für förderbaren Wohnbau) oder WGV (Geschäftsviertel, in denen Geschäfte oder Gastronomie das Erdgeschoss einnehmen) gekennzeichnet sein.

  • GS für Gartensiedlungen, wobei Gartensiedlungen eine ähnliche Rolle wie Wohngebiete samt Geschäften einnehmen.

  • GB für gemischte Baugebiete, in denen Wohngebäude und Betriebe platziert werden können. Die Betriebe dürfen keine Belästigungen für dort wohnhafte Personen verursachen. Auch hier gibt es Abstufungen in GBGV (Gemischte Geschäftsviertel), GBFB (Gemisches Gebiet mit förderbarem Wohnbau) und GBF (Gebiete mit Friedhöfen in der Nähe).

  • GBBG für Gemischtes Baugebiet – Betriebsbaugebiet, welches für betriebliche Nutzungen gedacht ist und in dem keinerlei Wohngebäude errichtet werden.

  • IG für Industriegebiet, in dem (größere) Betriebsanlagen aller Art errichtet werden sollen.

  • L für Ländliche Gebiete für die Nutzung zur Forstwirtschaft und Landwirtschaft, wobei diese Betriebe entsprechende Gebäude und Wohnbauten errichten dürfen. Bei landwirtschaftlicher Nutzung wird auch die Flächenwidmungsplan Abkürzung LN genutzt.

  • SO für Sondergebiet, für einen klaren spezifizierten Nutzen wie Ausstellungsgelände, Kläranlagen oder Häfen.

  • SN für Sondernutzungsgebiete, die zur Ressourcenbeschaffung (Steinbrüche, Schottergruben, Sandgruben, Tongruben) dienen.

  • VB für Verkehrsbänder, wie Autobahnen, Bahnhöfe oder Eisenbahnlinien.

  • E für Erholungsgebiete, welche nur eine Bebauung zulassen, die der Erholung und Gesundheit bzw. der Erhaltung des Gebiets zuträglich ist.

  • Sww für Schutzgebiete, für Wald und Wiesen, die nur für kleine land- oder forstwirtschaftliche oder für die Erholung errichtete Gebäude genutzt werden dürfen.

Die Flächenwidmungspläne Österreichs

Jedes Bundesland erstellt und verfügt über einen eigenen Flächenwidmungsplan, der öffentlich einsehbar ist. Die Flächenwidmungspläne sind öffentlich abrufbar.

Flächenwidmungsplan Wien

Den Flächenwidmungsplan für Wien können Sie online einsehen. Um die Bezeichnungen ausmachen zu können, müssen Sie in die Karte zoomen. Rot markierte Flächen mit Schraffierungen weisen auf Bausperren hin.

Flächenwidmungsplan Burgenland

Um den Plan für das Burgenland online einsehen zu können, müssen Sie zuvor einen Account anlegen. Auch hier müssen Sie genauer hineinzoomen, um die Widmungen erkennen zu können.

Flächenwidmungsplan Kärnten

Den Plan für Kärnten können Sie unter diesem Link einsehen. Details zu den Widmungen können Sie auf der ausgesuchten Stelle unter „Widmungsinformation“ einholen.

Flächenwidmungsplan Niederösterreich

Die Flächenwidmung für Niederösterreich können Sie hier online einsehen. Zoomen Sie in die Karte, um die einzelnen Widmungen erkennen zu können.

Flächenwidmungsplan Oberösterreich

Die Widmungen für Oberösterreich finden Sie in der online Karte namens DORIS. Zoomen Sie auch hier weiter hinein, um Widmungen klar zu erkennen.

Flächenwidmungsplan Salzburg

Sie können einerseits für das gesamte Bundesland Salzburg den Plan online einsehen, andererseits stellt auch die Stadt Salzburg einen Flächenwidmungsplan bereit.

Flächenwidmungsplan Steiermark

Den Plan für die Widmungen der Steiermark finden Sie im digitalen Atlas. Nach dem Hineinzoomen sehen Sie Einteilungen in Kürzeln und Farben, zu denen Sie unter „Legende und Themen“ nähere Informationen erhalten.

Flächenwidmungsplan Tirol

Der Flächenwidmungsplan für Tirol ist per tirisMaps einsehbar. Zudem stellt das Land umfassende Informationen auf seiner Webseite bereit.

Flächenwidmungsplan Vorarlberg

Auch Vorarlberg stellt seinen Plan zu Widmungen online bereit. Im Menü unter „Karte“ und dann „Legenden und Themen“ können Sie nähere Informationen zu Zeichen und Farben finden.

Was müssen Betriebe beachten?

Der Flächenwidmungsplan dient als Planungsgrundlage und soll für Betriebe eine erste Orientierung geben. Empfehlenswert ist, frühzeitig mit örtlichen Planungsbehörden Kontakt aufzunehmen, da auch nach dem Gemeinderatsbeschluss inhaltliche Änderungen vorgenommen werden können. Zudem ist eine Öffentlichkeitsbeteiligung ratsam, sobald der Gemeinderat Aktualisierungen vornehmen möchte und dazu Meinungen einholt. Betriebe können hier ihre Interessen geltend machen. 

Prinzipiell müssen Betriebe die geeigneten Baulandkategorien bebauen. Die Einholung einer Genehmigung für die Änderung oder für Ausnahmen innerhalb einer Widmung bei der Planungsbehörde ist möglich. 

Betriebe sollten nicht nur den Ist-Zustand betrachten, sondern auch die anliegenden Widmungen und potenzielle künftige Entwicklungen berücksichtigen. Beispielsweise sollte die Nutzung in der Umgebung den eigenen Betrieb nicht einschränken, ebenso sollte Raum für Betriebserweiterungen oder andere Veränderungen bleiben. 

Fazit

Widmungen werden auf Basis räumlicher Entwicklungskonzepte entworfen und sollen Konflikte zwischen unterschiedlichen Nutzungstypen vorbeugen. Betriebe müssen daher die für sie vorgesehenen Widmungen bebauen. Sie sollten sie jedoch auf angrenzende Widmungen und zukünftige Entwicklungen im Auge behalten.

Dabei ist zu beachten, dass Gemeinden wirtschaftliche Interessen berücksichtigen. Betriebe haben die Möglichkeit, sich während der Erstellung eines Flächenwidmungsplans zu beteiligen oder Änderungen bei geltenden Plänen vorzuschlagen. In diesem Fall ist eine rechtliche Beratung sinnvoll, da zahlreiche rechtliche Bestimmungen beachtet werden müssen. Ebenso kann rechtliche Hilfe bei der Wahl der Widmung beratend zur Seite stehen. 

Rechtliche Beratung zu Flächenwidmungsplänen

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Häufig gestellte Fragen (FAQ) zu Flächenwidmungsplänen

Kann ich Einwendungen gegen einen Flächenwidmungsplan erheben?

Während der sechswöchigen Frist vor Beschluss des Plans können Betriebe Einwendungen erheben. Auch danach ist eine rechtliche Einwendung möglich. Betriebe müssen nachweisen, dass der geltende Flächenwidmungsplan die Interessen und Aktivitäten negativ beeinflusst.

Kann der Flächenwidmungsplan in Ausnahmefällen geändert werden?

In Ausnahmefällen kann der Plan geändert werden, jedoch müssen dafür rechtliche und andere Kriterien eingehalten werden – beispielsweise Umweltauflagen und Verkehrs- sowie Infrastrukturanforderungen.

Was bedeutet LN im Flächenwidmungsplan?

Die Beschreibung „LN“ steht für landwirtschaftliche Nutzung (beispielsweise Ackerbau und Viehzucht) und ist somit für diese Tätigkeiten reserviert.

Wie oft wird ein Flächenwidmungsplan aktualisiert?

Der Gemeinderat nimmt Aktualisierungen vor, sobald sie nötig erscheinen. In einigen Regionen kann ein Flächenwidmungsplan alle fünf bis zehn Jahre abgeändert werden, während anderswo häufigere Aktualisierungen erforderlich sind. Im Zuge der Aktualisierung können jedoch Bausperren für drei Jahre für das betroffene Gebiet beschlossen werden.