Wann darf der Mietzins erhöht werden?

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Werden Mietzinse automatisch an die Inflation angepasst?

Eine automatische Anpassung eines Mietzinses an die derzeit steigende Inflation gibt es nicht.

Index- bzw. Wertsicherungsklauseln sind zwischen einem Vermieter und Mieter im Regelfall ausdrücklich im Mietvertrag zu vereinbaren, damit sie Geltung zwischen den Vertragsparteien erlangen.

Wichtig ist auch, dass Index- bzw. Wertsicherungsklauseln transparent vereinbart werden. Der Mieter muss die Möglichkeit einer Überprüfung haben.

Verbraucherpreisindices werden vom Statistischen Zentralamt geführt.

Sieht ein Mietvertrag keine Index- bzw. Wertsicherungsklausel vor, kann der vereinbarte Mietzins vom Vermieter auch nicht an die Inflation angepasst werden. Dies wird in der Praxis gerne übersehen.

Wie eine Wertsicherung nunmehr geltend zu machen ist und ob es dafür gesetzliche Grenzen gibt, ob eine Wertsicherung rückwirkend geltend gemacht werden kann oder nicht ist nicht immer leicht zu beantworten und es bedarf dazu vorab der Klärung, ob das gegenständliche Mietverhältnis in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt oder ob das Mietverhältnis vielleicht gar nicht in den Anwendungsbereich des MRG fällt.

Wertsicherung im Teilanwendungsbereich des MRG und im Vollausnahmebereich

Die Prüfung, ob und in welchem Umfang das MRG zur Anwendung kommt, bereitet in der Praxis oft Probleme. Eine Falschbeurteilung der Anwendbarkeit des MRG hat jedenfalls weitrechende Konsequenzen, dies nicht nur für die Vereinbarung und Geltendmachung einer Indexierungs- bzw. Wertsicherungsklausel für einen Mietzins.

Vermutung der Vollanwendbarkeit des MRG

Grundsätzlich gilt bei Mietverhältnissen zunächst die Vermutung der Vollanwendbarkeit des MRG. Ausnahmetatbestände sind nachzuweisen und geregelt in § 1 MRG.

Die Prüfung, ob ein Mietverhältnis sohin in den Anwendungsbereich des MRG fällt oder nicht, erfolgt nach einem sogenannten „Gießkannenprinzip“. Dabei ist vorrangig, wie bereits angeführt, zunächst von der Vollanwendbarkeit des MRG auszugehen. Ausnahmetatbestände sind gesondert nachzuweisen.

Entscheidend ist weiters bei der Prüfung, ob das MRG zur Anwendung kommt oder nicht, dass man bei der Prüfung auf das Gebäude abstellt, in welchem der Mietgegenstand liegt.

Welche Personen den Mietvertrag abschließen, ist für die Anwendbarkeit des MRG nicht entscheidend. So gilt das MRG auch bei Mietvertragsabschlüssen zwischen Unternehmern.

Wann kommt das MRG zur Anwendung, wann nicht?

Ausnahmetatbestände vom MRG sind in § 1 MRG geregelt.

Ein in der Praxis wichtiger gänzlicher Ausnahmetatbestand des MRG stellt die Vermietung von Ein- bis Zweifamilienhäusern dar. Entscheidend dabei ist, dass der Mietgegenstand in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten liegt.

In den Teilanwendungsbereich des MRG fallen grundsätzlich Eigentumswohnungen in Gebäuden, die aufgrund einer rechtskräftigen Baugenehmigung nach dem 08.05.1945 errichtet worden sind. Förderungsrechtliche Bestimmungen, die dieser Teilausnahme vorgehen können, gilt es dabei aber zu beachten (so z.B. WFG 1968).

Recherchen zur Inanspruchnahme von Fördermitteln bei der Errichtung sind sohin für eine abschließende Prüfung der Anwendbarkeit des MRG unerlässlich und das Unterlassen kann weitrechende Konsequenzen haben.

Ferner fallen in den Teilanwendungsbereich des MRG auch Mietobjekte, die durch einen Zubau aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung nach dem 30.06.2006 neu geschaffen worden sind oder Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens nach dem 31.12.2001 neu geschaffen worden sind oder aber auch Mietgegenstände ohne Wohnungseigentum in Gebäuden, die ohne öffentliche Mittel aufgrund einer rechtskräftigen Baugenehmigung nach dem 30.06.1953 errichtet worden sind.

Durch die vielen unterschiedlichen Stichtage verliert man jedenfalls leicht die Übersicht.

Im Teilanwendungsbereich des MRG finden jedenfalls nicht alle gesetzlichen Bestimmungen des MRG zwingend Anwendung. Insbesondere gilt aber der gesetzliche Kündigungsschutz der Mieter. Die Mietzinsbildung kann hingegen von den Vertragsparteien im Teilanwendungsbereich völlig frei erfolgen.

In den Vollanwendungsbereich des MRG fallen jedenfalls Altbauwohnungen im Wohnungseigentum, die vor dem 08.05.1945 errichtet worden sind.

Was gilt es bei einer Vereinbarung und Geltendmachung einer Indexierung zu beachten?

Im Teilanwendungsbereich des MRG und im Vollausnahmebereich des MRG gibt es hinsichtlich der Indexierungsvereinbarung bis auf die Sittenwidrigkeit grundsätzlich keine Schranken.

Für die Vereinbarung einer Indexierungs- bzw. Wertsicherungsklausel in einem Vertrag gibt es in diesem Anwendungsbereich keine bestimmte Formvorschrift.

Wichtig ist jedoch, dass die Indexierung im Mietvertrag klar und transparent gestaltet ist. Eine Nachvollziehbarkeit mit Angabe des Verbraucherpreisindex (VPI) mit Jahreszahl muss gegeben sein.

Auch gibt es in diesem Anwendungsbereich des MRG bzw. Nichtanwendungsbereich keine bestimmte Formvorschrift für die Geltendmachung einer Indexierung.

Die Geltendmachung kann sohin vom Vermieter formfrei, daher mündlich oder schriftlich, gegenüber dem Mieter erfolgen.

Sofern die Indexierung von einem Vermieter nicht unverzüglich geltend gemacht wird, bedeutet das im Teilanwendungsbereich oder im Vollausnahmebereich auch nicht automatisch, dass ein Vermieter darauf verzichtet. Es gilt für die Beurteilung von Rechtsverzichten ein strenger Beurteilungsmaßstab.

Eine rückwirkende Geltendmachung des Vermieters ist grundsätzlich möglich.

Die Verjährungsfrist für eine rückwirkende Geltendmachung beträgt dafür 3 Jahre. Eine nicht vorgenommene Indexierung kann sohin im Regelfall auf drei Jahre rückwirkend eingefordert werden.

Wertsicherung im Vollanwendungsbereicht des MRG

Auch im Vollanwendungsbereich des MRG gilt eine Mietzinswertsicherung nicht automatisch, sondern muss eine Indexierungs- bzw. Wertsicherungsklausel zwischen Vermieter und Mieter im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden.

Als Grenze für eine zulässige Indexierungsvereinbarung gilt im Vollanwendungsbereich aber jedenfalls der höchstzulässige Mietzins (z.B. Richtwertmietzins mit Zu- und Abschlägen). Dies zum Unterschied im Teilanwendungsbereich des MRG und des Vollausnahmebereiches.

Richtwertmietzinse werden alle zwei Jahre (Stichtag 1.4.) erhöht.

Keine Rückwirkende Geltendmachung im Vollanwendungsbereich des MRG

Zu beachten ist bei Mietverhältnissen, die in den Vollanwendungsbereich fallen, dass eine rückwirkende Geltendmachung einer Indexierung bzw. eine rückwirkende Mietzinsanhebung gesetzlich nicht zulässig ist.

Wird eine Indexierung im Vollanwendungsbereich rückwirkend von einem Vermieter geltend gemacht und wird diese bezahlt, so ist das rechtlich als unzulässige Zahlung nach § 27 MRG zu qualifizieren und diese Zahlung kann vom Mieter grundsätzlich drei Jahre zurückgefordert werden. Somit ist Vorsicht geboten.

Gilt es eine Formvorschrift bei der Geltendmachung zu beachten?

Eine gewünschte Mietzinserhöhung infolge einer vorgenommenen Indexierung ist vom Vermieter dem Mieter im Vollanwendungsbereich jedenfalls schriftlich mitzuteilen. Ferner muss das Erhöhungsbegehren dem Mieter mindestens 14 Tage vor dem nächsten Mietzinstermin zugehen.

Es ist für die Geltendmachung einer Indexierung im Vollanwendungsbereich sohin eine bestimmte Form (schriftliches Erhöhungsbegehren) und Frist (14 Tage vor dem nächste Zinstermin) einzuhalten.

Wird dies nicht beachtet, wurde die Indexierung vom Vermieter gegenüber dem Mieter nicht wirksam geltend gemacht und eine Erhöhung ist nicht verbindlich.

Ferner darf das Schreiben mit dem Erhöhungsbegehren vom Vermieter erst nach Wirksamwerden der jeweiligen Änderung an den Mieter abgesendet werden. Das bedeutet nunmehr beim Richtwertmietzins nicht vor der alle zwei Jahre stattfinden Verlautbarung des Justizministeriums am 01.04. (die letzte Anpassung der Richtwerte erfolgte mit 01.04.2022)

Eine Erhöhung kann sohin beim Richtwertmietzins frühestens mit dem 01.05. ab der Verlautbarung des neuen Richtwertes mit 01.04. eintreten. Ein früheres Erhöhungsschreiben ist für den Mieter nicht verbindlich und begründet keine wirksame Erhöhung. Dies gilt es für beide Vertragspartner zwingend zu beachten.

Die Indexierung bereitet sohin dem Vermieter und Mieter nicht nur der Höhe nach Kopfzerbrechen, sondern auch in der richtigen Anwendbarkeit einer vereinbarten Indexierung bzw. Wertsicherungsklausel.



Autor: Heidi Lallitsch