Vermietung mit Kaution

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Was ist die Funktion einer Kaution und wem gehört sie? Gibt es eine gesetzliche Verpflichtung zum Kautionserlag? Wie hoch darf eine Kaution vereinbart werden? Für welche Ansprüche des Vermieters darf die Kaution überhaupt verwendet werden? Kann ich mit der Kaution ausmalen? Was passiert mit der Kaution bei einem Vermieterwechsel? Was passiert mit der Kaution bei einer Insolvenz des Vermieters? Wann ist die Kaution vom Vermieter zurückzugeben? Hier die wichtigsten Fragestellungen und Antworten rund um das Thema Vermietung mit Kaution.

Hier die wichtigsten Fragestellungen und Antworten rund um das Thema Vermietung mit Kaution.

Worin liegt die Funktion einer Kaution? Wer hat sie zu erlegen? Wem gehört sie?

Die Kaution hat eine Sicherstellungsfunktion für berechtigte Ansprüche des Vermieters aus einem geschlossenen Mietvertrag.

Die Kaution ist vom Mieter in der Regel Zug-um-Zug mit Mietvertragsabschlus zu erlegen und steht in dessen Eigentum.

Der Vermieter hat an der Kaution allerdings ein Zurückbehaltungsrecht für berechtigte Ansprüche aus dem geschlossenen Mietvertrag, insbesondere für rückständige Mietzinse und Schäden.

Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem geschlossenen Mietvertrag, insbesondere aus der vereinbarten Mietzinszahlung, Erhaltung und/oder einer ordnungsgemäßer Rückstellung der Bestandsache nicht vereinbarungsgemäß nach, kann der Vermieter die Kaution zur Befriedigung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis verwenden.

Aus dem Grund der aufgezeigten Sicherstellungsfunktion einer Kaution, gibt es in der Praxis auch fast keine Vermietung mehr ohne.

Gibt es eine gesetzliche Verpflichtung zum Kautionserlag?

Weder die gesetzlichen Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB), noch die gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) als lex specialis zum ABGB sehen eine gesetzliche Verpflichtung des Mieters zum Erlag einer Kaution vor.

Der Erlag einer Kaution muss sohin von Vermieter und Mieter ausdrücklich vereinbart werden. Ohne Vereinbarung gibt es keine Verpflichtung des Mieters zum Kautionserlag. Das wird in der täglichen Praxis gerne übersehen. Im Nachhinein kann die Kaution von Vermieterseite nicht einseitig (nach)gefordert werden.

Der Kautionserlag erfolgt in der Regel Zug-um-Zug mit Mietvertragsbschluss. Der Mieter muss nicht in Vorleistung treten.

Wie hoch darf eine Kaution sein? Gibt es Beschränkungen?

Die Kautionshöhe ist weder in den gesetzlichen Bestimmungen des ABGB, noch in den Bestimmungen des MRG geregelt.

Die Kautionshöhe ist sohin grundsätzlich Vereinbarungssache von Vermieter und Mieter.

In der Praxis ist die Vereinbarung von drei Bruttomonatsmieten (Nettomietzins mit Betriebskosten und gesetzlicher Umsatzsteuer) üblich. Eine höhere Kautionsvereinbarung ist jedoch möglich.

Als Schranken gelten im Vollausnahme- und Teiausnahmebereich des MRG jedoch die allgemeinen Grundsätze des ABGB u.a. die Sittenwidrigkeit und der Wucher.

Von der Rechtsprechung (vgl. OGH 6 Ob 13/08t = MietSlg 60.313) wurde im Vollanwendungsbereich des MRG in Hinblick auf § 27 Abs. 1 Z 1 MRG ein Kautionserlag von maximal sechs Bruttomonatsmieten für höchstzulässig erklärt. Bei besonderen Sicherungsbedürfnissen eines Vermieters (z.B. Bonität des Mieters, besondere Ausstattung und das Vorhandensein von Einrichtungen) ist eine Ausnahme von dieser Höchstgrenze möglich und kann fallweise auch im Vollanwendungsbereich des MRG eine höhere Kaution von sechs Bruttomonatsmeiten vereinbart werden. Dies bedarf jedoch einer Einzelfallbetrachtung.

Im Vollanwendungsbereich des MRG droht bei einer überhöhten Kautionszahlung jedenfalls ein Rückforderungsanspruch des Mieters nach den gesetzlichen Bestimmungen des § 27 Abs. 1 Z 1 MRG. Der Anspruch richtet sich gegen den Vermieter und ist vom Mieter innerhalb von zehn Jahren ab Zahlung geltend zu machen.

Wie ist die Kaution zu erlegen? Wie ist die Kaution zu veranlagen?

Im Vollausnahmebereich des MRG (sohin für alle ABGB Mietverträge z.B. bei Mietverträgen über Ein- und Zweifamilienhäuser) gibt es keine Verpflichtung zur Einhaltung einer bestimmten Form des Kautionserlages. Auch sehen die gesetzlichen Bestimmungen des MRG keine bestimmte Form des Kautionserlages durch den Mieter vor.

Die Form des Kautionserlages ist sohin grundsätzlich Vereinbarungssache von Vermieter und Mieter.

Der Kautionserlag kann vom Mieter daher in bar, mit einem Sparbuch, mit einer Bankgaranie oder in Form einer Bürgschaft erfolgen.

In der Praxis sind der Barerlag und der Erlag mit einem Sparbuch häufig.

Für den Kautionsbarerlag durch einen Mieter gilt im Teil- und Vollanwendungsbereich des MRG aber zwingend die gesetzliche Bestimmung des § 16b MRG, welche mit der WRN 2009 geschaffen worden ist und welche auf alle Mietvertragsabschlüsse nach dem 1.4.2009 anzuwenden ist (für damals bereits bestandene Mietverträge gab es eine Übergangsfrist). Davon abweichende Vereinbarungen zu Lasten eines Mieters sind unzulässig.

Bargeldbeträge von Seiten des Mieters sind im Teil- und Vollanwendungsbereich des MRG von einem Vermieter nach § 16b MRG fruchbringend auf einem Sparbuch zu veranlagen. Möglich ist auch eine andere Form der Vernanlagung bei gleich hoher Sicherheit. Entscheidend bleibt aber eine vom Vermögen des Vermieters abgrenzbare Veranlagungsform. Dies vor allem aus insolvenzrechtlichen Überlegungen.

Dies gilt jedoch nicht zwingend für ABGB Mietverträge. Im Anwendungsbereich des ABGB hat ein Mieter durch eine vertragliche Regelung aus eigener Vorsorge für eine sichere Veranlagungsform bei Kautionsbarerlägen, insbesondere für Fälle einer Insolvenz, zu treffen.

Einzelsparbuch oder Sammelsparbuch?

Trotz der gesetzlichen Sicherheitsüberlegungen betreffend eine Insolvenz des Vermieters spricht es nach der Lehre nicht gegen den Erlag von Kautionen auch auf einem Sammelsparbuch, weil auch beim Sammelsparbuch ein dinglicher Anspruch des Mieters grundsätzlich bestehen bleibt und selbst bei Kautionsvermengungen die Feststellbarkeit von Kautionsanteilen bestehen bleibt bzw. möglich ist.

Auch die Einlagensicherung spricht nach der Lehre nicht gegen ein Sammelsparbuch, da die Haftung nicht auf den Höchstbetrag pro Konto beschränkt ist und auch bei ensprechendem Nachweis mehrere Anleger anspruchsberechigt sein können.

Der Erlag von Kautionen auf einem Sammelsparbuch widerspricht sohin grundsätzlich nicht dem gesetzlichen Sicherheitsgedanken nach § 16b MRG und ist möglich. Etliche Hausverwaltungen handhaben die Kautionsverwaltungen in dieser Form.

Dennoch könnte bei mehreren Abbuchungen eine Zuordnung von Kautionsanlgen schwierig(er) werden und sohin ein Nachteil für Mieter entstehen, sodass dem Kautionerlag auf einem Einzelsparbuch dennoch der Vorzug zu geben ist.

Was versteht man unter einer Fruchtbringenden Veranlagung?

Unter fruchtbringend gelten in der Praxis grundsätzlich branchenübliche Sparzinsen.

Bei unbefristeten Mietverhältnissen sohin Zinsen für täglich fällig werdendes Geld, bei befristeten Mietverhältnissen branchenübliche Sparzinsen basierend auf der eingegangenen Befristungsdauer.

In den letzten Jahren war allerdings aufgrund der geltenden (schlechten) Zinslage eine fruchtbringende Veranlagung auf einem Sparbuch durch einen Vermieter nicht wirklich möglich. Eine Verletzung der gesetzlichen Bestimmung nach § 16b MRG kann darin allerdings nicht erblickt werden.

Ein Mieter hat bei Erlag von Barkautionen gemäß § 16b MRG ein Informationsrecht über die Art der Veranlagung. Dem Mieter müssen die Bank sowie die Nummer der Spareinlage oder das Konto mitgeteilt werden. Den Vermieter trifft eine Auskunftsverpflichtung.

Kommt ein Vermieter seinen Verpflichtungen nach § 16b MRG nicht nach, gebührt einem Mieter jedenfalls Schadenersatz aus einem daraus entstandnen Nachteil z.B. für entgangene Zinsen. Das blieb in den letzten Jahren aufgrund der schlechten Zinslage aber rechtliche Theorie.

Muss die Kaution bei Inanspruchnahme von einem Mieter wieder aufgefüllt werden?

Eine gesetzliche Verpflichtung zur Wiederauffüllung einer Kaution durch den Mieter gibt es nicht.

Ob eine Wiederauffüllungsverpflichtung des Mieters bei einer Inanspruchnahme der Kaution durch einen Vermieter gegeben ist oder nicht, ist grundsätzich Vereinbarungssache von Vermieter und Mieter.

Ohne entsprechende Vereinbarung ist ein Mieter zur Wiederauffüllung der inanspruchgenommenen Kaution jedenfalls nicht verpflichtet. Hinzu kommt, dass eine Wiederauffüllungsverpflichtung wohl auch nur bei berechtigter Inanspruchnahme der Kaution durch den Vermieter von diesem begehrt werden kann.

Insolvenz – Was passiert mit der Kaution?

Gemäß der gesetzlicchen Bestimmung nach

§ 16b Abs. 3 MRG ist die Kaution gegen einen widmungswidrigen Zugriff des Vermieters ausdrücklich gesetzlich geschützt. Dies gilt zumindest für Mietverträge, die in den Vollanwendungs- und Teilanwendungsbereich des MRG fallen (z.B. Mietverträge über Eigentumswohnungen in Mehrparteienwohnhäusern).

In einem Insolvenzverfahren des Vermieters darf nach § 16b Abs. 3 MRG die Kaution vom Insolvenverwalter nur für berechtigte Ansprüche des Vermieters, welche mit dem Mietverhältnis in einem Zusammenhang stehen, verwendet werden.

Bei ordnungsgemäßer Rückstellung der Bestandsache hat der Mieter im Insolvenzverfahren des Vermieters einen vom übrigen Insolvenzverfahren unabhängigen Aussoderungsanspruch nach § 48 Insolvenzordnung (IO) in voller Höhe, sprich der Mieter hat einen Anspruch auf Rückerstattung der Kaution in voller Höhe (samt allfällig angefallener Zinsen).

Im Vollausnahmebereich des MRG ist für eine insolvenzsichere Veranlagung der Kaution von Seiten des Mieters aus eigenem durch Vereinbarung mit dem Vermieter Vorsorge zu treffen.

Im Vollausnahmebereich des MRG ist daher eine vertragliche Regelung unverzichtbar.

Im anderen Fall kann es sein, dass dem Mieter infolge Vermengung der Kaution mit dem Vermögen des Vermieters kein Aussonderungsrecht hinsichtlich der erlegten Kaution im Falle einer Insolvenz des Vermieters zukommt.

Für welche Ansprüche darf die Kaution verwendet werden?

Die Kaution hat eine Sicherstellungsfunktion und gilt für eine Befriedigung des Vermieters für berechtigte Ansprüche aus dem Mietverhältnis, so z.B. primär wenn der Mieter die Mieten nicht bezahlt, der Mieter seiner Instandhaltungsverpflichtung nicht nachkommt oder der Mieter die Bestandsache nicht in vereinbarter Form bei Beendigung zurückstellt.

Für jeden x-beliebigen Anspruch eines Vermieters kann die Kaution sohin nicht herangezogen werden.

NEU Ausmalen mit der Kaution? Ist das so ohne Weiteres möglich?

Zu bedenken ist vorrangig, dass der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich alle Abnützungen, die mit einer gewöhnlichen Benützung der Bestandsache durch den Mieter in einem Zusammenhang stehen, dulden muss.

Gemeint sind damit z.B. Bohrlöcher für Bilder und Regale, Wandvergilbungen, Schattenbildung rund um Bilder etc. Sogar andere Wandfarben als weiss sind von einem Vermieter zu dulden, sofern es sich nicht um intensive Farbtöne wir rot, schwarz oder giftgrün handelt. Pastelltöne sind jedenfalls zu dulden. Einen Anspruch auf eine Rückstellung in weiß hat ein Vermieter grundsätzlich nicht (mehr).

Weiters ist zu bedenken, dass man bei der vertraglichen Verpflichtung einer besenreinen Rückstellung grundsätzlich nur eine Grundreinigung und keine Spezial- oder Großreinigung der Bestandsache versteht. Dies führt in der Praxis oft zu Streitigkeiten unter Vermieter und Mieter. So streitet man in der Praxis über Spinnweben, verdreckte Backrohre etc. Grobe Verschmutzungen müssen von einem Vermieter jedenfalls nicht geduldet werden und können aus der Kaution bezahlt werden.

Für das Ausmalen oder für eine Reinigung darf die Kaution von Vermietern sohin nicht ohne weiteres in Anspruch genommen werden. Es bedarf stets einer Einzelfallbetrachtung unter Berücksichtung der vertraglichen Vereinbarung.

Ein berechtiger Anspruch des Vermieters zur Verwendung der Kaution für Malkosten besteht jedenfalls nur dann, wenn eine Ausmalverpflichtung zwischen Vermieter und Mieter wirksam vereinbart worden ist und die Wandabnützung über ein gewöhnliches Ausmaß hinausgeht.

Eine gewöhnliche 08/15 Ausmalverpflichtung in einem Mietvertrag ohne sachliche Rechtfertigung und ohne direkte Ausverhandlung unter den Vertragsparteien hält in der Praxis jedenfalls nicht mehr. Schon aus diesem Grund ist von Mustermietverträgen abzuraten.

Die Kaution reicht für eine ganze Schadensbehebung nicht aus. Was tun?

Reicht die Kaution für die Befriedigung von berechtigten Ansprüches des Vermieters aus dem Mietverhältnis nicht aus, so können diese Schadens(kosten) von einem Vermieter aus dem Titel des Schadenersatzes gegenüber dem Mieter (gerichtlich) gefordert werden.

Wird die Kaution vom Vermieter allerdings zu Unrecht in Anspruch genommen, hat der Mieter die Möglichkeit die nicht rückgezahlte Kaution oder Teile davon gerichtlich einzuklagen. Davon wird in der Praxis häufig Gebrauch gemacht, da Kautionsabrechnungen von Vermieterseite oft nicht transparent, nicht wirksam oder nicht in angemessener Frist nach Rückstellung vorgenommen werden.

Wann und wie ist die Kaution zurückzuzahlen?

Im Vollausnahmebereich des MRG (sohin für alle ABGB Mietverträge z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser) ist die Rückzahlungsverpflichtung des Vermieters grundsätzlich Vereinbarungssache. Schranken bilden dabei die allgemeinen Grundsätze des ABGB z.B. die Sittenwidrigkeit oder eine gröbliche Benachteiligung.

Im Regelfall gilt als vereinbart, dass die Kaution binnen zwei bis vier Wochen ab ordnungsgemäßer Rückstellung vom Vermieter samt allfälig angefallender Zinsen rückzuzahlen ist. Diese Vereinbarung ist zulässig.

Im Teil- und Vollanwendungsbereich des MRG (z.B. Vermietugn von Eigentumswohnung in Mehrparteienwohnhäusern) statuiert die gesetzliche Bestimmung des § 16b MRG allerdings eine unverzügliche Rückstellung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses.

„Unverzüglich“ ist ein unbestimmter Begriff. Eine gesetzliche Frist zur Rückstellung sieht § 16b MRG nicht vor.

Eine Kautionsrückstellung Zug-um-Zug mit Mietende bzw. Rückstellung der Bestandsache ergibt sich nicht aus der gesetzlichen Bestimmung und ist sohin auch nicht notwendig. Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine Rückstellung der Kaution Zug-um-Zug, auch wenn dies in der Praxis häufig so gehandhabt wird. Oft führt das in der Praxis zu Streitereien, die sogar vor Gericht landen, allerdings mit einer bösen Überraschung für den Mieter.

Für den Fall, dass die Rückstellung der Bestandsache vom Mieter nicht vereinbarungsgemäß erfolgt, ist jedenfalls eine rasche Schadensfeststellung und das Einholen von Kostenvoranschlägen vom Vermieter empfehlenswert. Dafür steht dem Vermieter je nach Sachlage eine angemessene Frist (mind. 14 Tage) zu.

Ein Kautionsrückbehalt des Vermieters für mögliche künfige Forderungen ist nicht möglich.

Eine Kautionsabrechnung durch den Vermieter ist nach Rückstellung jedenfalls zügig und ohne unnötigen Aufschub zu empfehlen. Keinesfalls aber Zug-um-Zug mit Rücktellung der Bestandsache. Das wird in der täglichen Praxis gerne übersehen und werden Kautionsrückforderungen oft vorschnell gerichtlich eingeklagt.



Autor: Heidi Lallitsch