Ist die Installation einer Klimaanlage immer und überall möglich?

Für die rechtliche Beurteilung, ob Sie in Ihren Wohnräumlichkeiten eine Klimaanlage installieren können oder nicht, hängt zunächst davon ab, ob es sich bei Ihren Wohnräumen um eine angemietete Mietwohnung oder um ein von ihnen selbst genutztes Wohnungseigentumsobjekt handelt.

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Ist die Installation einer Klimaanlage immer und überall möglich?

Für die rechtliche Beurteilung, ob Sie in Ihren Wohnräumlichkeiten eine Klimaanlage installieren können oder nicht, hängt zunächst davon ab, ob es sich bei Ihren Wohnräumen um eine angemietete Mietwohnung oder um ein von ihnen selbst genutztes Wohnungseigentumsobjekt handelt.

Für beide Fälle gilt jedenfalls, dass die Installation einer Klimaanlage - sofern es nicht schon im Mietvertrag oder im Wohnungseigentumsvertrag vertragliche Regelungen dazu gibt - der Zustimmung des Vermieters oder der Mit- und Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf.

Bei einem eigenmächtigen Agieren setzen Sie sich jedenfalls schnell einem Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch aus.

Wie um diese Zustimmung nun einzukommen ist und wie die fehlende Zustimmung erforderlichenfalls im Rechtsweg durchgesetzt werden kann, ist jedoch für Mietwohnung und Wohnungseigentumsobjekte, die zur Befriedigung der eigenen Wohnbedürfnisse dienen, im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder Mietrechtsgesetz (MRG) unterschiedlich geregelt.

Klimaanlage im Wohnungseigentum

Bei dem Begehren eines Wohnungseigentumseigentümers um Installation einer Klimaanlage handelt es sich grundsätzlich um eine genehmigungspflichtige Maßnahme nach § 16 WEG, da die Möglichkeit der Beeinträchtigung von schutzwürdigen Interessen andere Mit- und Wohnungseigentümer grundsätzlich gegeben ist. Man denke nur an Lärmimmissionen.

Es muss sohin – sofern man sich nicht schon von vornherein einem Unterlassungsbegehren der anderen Wohnungseigentümer aussetzen will – vor Installation um die Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer aktiv eingekommen werden.

Keine Zustimmungsfiktion für Klimaanlagen im Wohnungseigentum

Die neuen gesetzlichen Bestimmungen zur Zustimmungsfiktion nach § 16 Abs. 5 WEG, wonach bestimmte Maßnahmen nach Anzeige als genehmigt gelten, wenn von den anderen Wohnungseigentümern nicht fristgerecht innerhalb von zwei Monaten schriftlich Widerspruch dagegen erhoben wird, finden auf die Installation von Klimaanlagen jedenfalls keine Anwendung.  Anders hingegen bei Beschattungen, die sich allerdings harmonisch in das Erscheinungsbild einzufügen haben (vgl. § 16 Abs. 5 WEG).

Bei der beabsichtigten Installation von Klimaanlagen ist sohin aktiv um die Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer einzukommen. Bei größeren Siedlungen schon von vornherein kein leichtes Unterfangen.

Fehlende Zustimmungen können im Wohnungseigentum im Außerstreitverfahren ersetzt werden, wobei die Voraussetzungen für eine gerichtliche Zustimmung streng sind.

Verkehrsüblichkeit oder ein wichtiges Interesse

Es ist in derartigen Verfahren vom Wohnungseigentümer darzulegen, dass die Errichtung einer Klimaanlage verkehrsüblich ist oder einem wichtigen Interesse des Antragstellers dient.

Bei der Verkehrsüblichkeit ist auf die objekten Umstände abzustellen. Auf die subjektiven Interessen kommt es nicht an. Meist handelt es sich dabei aber um Einzelfallentscheidungen, die die Beschaffenheit des betroffenen Hauses und des Umfeldes berücksichtigen.

Hingegen erblickt der OGH ein wichtiges Interesse an der Installation,  wenn gesundheitliche Auswirkungen vorliegen. Schlafstörungen infolge von dauerhaft hohen Temperaturen über 30 Grad im Wohnungseigentumsobjekt wurden vom Obersten Gerichtshof als wichtige Interessen jedenfalls bejaht (vgl. OGH 5 Ob 10/21p).

Bei Wohnungseigentumsobjekten müssen die geforderten Voraussetzungen der Verkehrsüblichkeit oder des wichtigen Interesses jedenfalls nicht kumulativ vorliegen, sodass Gerichtsverfahren auf Ersetzung der fehlenden Zustimmung für die Installation einer Klimaanlage bei Vorliegen eines wichtigen Interesses von Erfolg gekrönt sein können, auch wenn keine Verkehrüblichkeit vorliegt. Es bleibt aber stets eine Einzelfallentscheidung.

Klimaanlagen in einer Mietwohnung

Auch bei Mietwohnungen bedarf die beabsichtige Installation einer Klimaanlage der Zustimmung des Vermieters.  Entweder gibt es diese Zustimmung bereits im geschlossenen Mietvertrag oder es ist um diese beim Vermieter einzukommen. Soweit so gut.

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (so z.B. bei Altbauten) regelt nunmehr § 9 MRG, dass die beabsichtigte Installation dem Vermieter angezeigt werden muss und diese als genehmigt gilt, wenn der Vermieter diese nicht innerhalb von zwei Monaten ab Anzeige ablehnt.

Es ist sohin aufzupassen, wenn Post vom Mieter kommt. Es empfiehlt sich jedenfalls, diese gut zu lesen, damit man keine bösen Überraschungen bei der Rückstellung des Mietobjektes erlebt.

Zustimmungsfiktion des Vermieters im Vollanwendungsbereich des MRG

Für Mietwohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG gibt es sohin gemäß § 9 MRG eine Zustimmungsfiktion für die Errichtung von wichtigen Änderungen, sohin auch bei Klimaanlagen, dies anders als im Wohnungseigentum, wonach für die Installation von Klimaanlagen keine Zustimmungsfiktion greift.

Die neue WEG Novelle, welche mit 1.1.2022 in Kraft getreten ist, hat diese Zustimmungsfiktion nur für bestimmte Einzelmaßnahmen in Anlehnung an § 9 MRG aufgenommen. Die Installation von Klimaanlagen fällt nicht darunter.

Lehnt der Vermieter die angezeigte Änderung seines Mieters innerhalb von zwei Monaten ab, so steht dem Mieter auch bei Mietwohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG der Rechtsweg offen.

Verkehrsüblichkeit und ein wichtiges Interesse

Bei der gerichtlichen Zustimmung ist vom Mieter allerdings die Verkehrsüblichkeit und ein wichtiges Interesse darzulegen, dies anderes als bei der beabsichtigen Installation einer Klimaanlage für ein Wohnungseigentumsobjekt, bei welcher nur das eine oder andere vom Wohnungseigentümer darzulegen ist. Bei Mietwohnungen müssen beide Voraussetzungen kumulativ vorliegen, sohin eine Verkehrsüblichkeit und ein wichtiges Interesse.

Nachdem die oberstgerichtliche Rechtsprechung zu den Voraussetzungen einer gerichtlichen Zustimmung aber sehr streng ist und Klimaanlagen grundsätzlich nicht von vornherein als verkehrsüblich gelten (auch wenn aufgrund der aktuellen Klimaentwicklungen Nachrüstungsbedarf besteht), können fehlende Zustimmungen selbst bei Vorliegen eines wichtigen Interesses nicht gerichtlich erzwungen werden. Es scheitert bei Klimaanlagen schon sehr oft an der Verkehrsüblichkeit.

Betroffene müssen sich bei Mietwohnungen sohin nach Alternativen umsehen, wenn sie ihren Vermieter nicht von der Notwendigkeit einer Klimaanlage überzeugen können.

Im Teilanwendungsbereich des MRG (z.B. freifinanzierte vermietete Eigentumswohnungen errichtet nach 8.5.1945) oder im vermieteten Vollausnahmebereich des MRG so z.B. bei Einfamilienhäusern findet die gesetzliche Bestimmung des § 9 MRG hingegen keine zwingende Anwendung, ausgenommen die gesetzliche Bestimmung wird ausdrücklich vertraglich vereinbart.

Stimmt der Vermieter der begehrten Maßnahme, sprich der Errichtung der Klimaanlage im Teilausnahmebereich oder Vollausnahmebereich nicht zu und wurde die gesetzliche Bestimmung des § 9 MRG nicht vereinbart (was in der Praxis so gut wie gar nicht vorkommt), gibt es keine Zustimmungsfiktion selbst bei ordnungsgemäßer Anzeige der Maßnahme und steht ein Rechtsweg aus diesem Grund nicht offen.

Das Spannungsfeld zwischen WEG und MRG gilt es jedenfalls bei der Vermietung einer Eigentumswohnung zu beachten.

Auch wenn Vermieter einer Eigentumswohnung der Installation einer Klimaanlage in ihrer Eigentumswohnung zustimmen, brauchen sie dennoch noch die Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer. Es ist sohin empfehlenswert vor Zusagen an Mieter die Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer bei Wohnungseigentumsobjekten einzukommen, damit nicht zwischen die Mühlen der Gesetze kommt und man nicht einem Unterlassungsanspruch nach WEG ausgesetzt ist.

Eine Erleichterung für Mieter und/oder Wohnungseigentümer ist in absehbarer Zeit aber nicht in Sicht. Ein politscher Wille die bestehende Gesetzeslage für Mieter oder Wohnungseigentümer abzuändern, besteht derzeit jedenfalls nicht.



Autor: Heidi Lallitsch