Hundehaltung in der Mietwohnung: des einen Freu(n)d, des anderen Leid

Der Oberste Gerichtshof nahm jüngst in einer Entscheidung vom 19.10.2021 (10 Ob 24/21h) zur Haustierhaltung in einer Mietwohnung Stellung und führte aus, dass ein in einem Mietvertrag enthaltener genereller Genehmigungsvorbehalt eines Vermieters zu einer Tierhaltung zu weitgehend ist und erlaubte infolge Unwirksamkeit der Vertragsklausel einer Mieterin das Halten eines Hundes in einer Mietwohnung trotz fehlender Zustimmung des Vermieters.

Inhalt

Wann ist eine Tierhaltung in einer Mietwohnung erlaubt?

Ob eine Tierhaltung in einem Mietobjekt erlaubt ist oder nicht, richtet sich in erster Linie weiterhin nach der Vereinbarung von Vermieter und Mieter im Mietvertrag.

Im Anlassfall ist eine Einzelfallentscheidung daher unerlässlich, da die Mietvertragsgestaltung mannigfaltig ist. In Verwendung stehen sehr oft Vertragsformblätter, aber auch individuell ausverhandelte Mietverträge. Bei dem Thema Haustiere gibt es oft überhaupt keine Regelung, Genehmigungsvorbehalte des Vermieters und oft findet sich gar ein gänzliches Verbot im Mietvertrag.

Im gegenständlichen Fall war die Klägerin Hauptmieterin einer 90m² großen Dachgeschoßwohnung mit Terrasse in einem Wohnhaus mit 24 Mietwohnungen, in welchem bereits vereinzelt Hunde von Mietern gehalten wurden. Die Vermietung erfolgt zu Wohnzwecken der Mieterin. Der Mietvertragsabschluss stellte ein Verbrauchergeschäft dar.

Die Mieterin beabsichtigte nunmehr, einen Hund (max. 60 cm. Schulterhöhe und kein Kampfhund) anzuschaffen und in ihrer Mietwohnung artgerecht zu halten, wobei sich die Mieterin bei ihrer Anfrage an den Vermieter auf einen bestimmten Hund nicht festlegte.

Der Mietvertrag der Mieterin enthielt zur Tierhaltung folgende Erlaubnisklausel: „Hunde und Kleintiere dürfen nur mit schriftlicher Bewilligung des Vermieters gehalten werden“.

Der Wunsch der Mieterin auf Haltung eines Hundes wurde vom Vermieter abgelehnt. Die Mieterin brachte dagegen Klage ein. Der Rechtstreit landete vor dem Obersten Gerichtshof.

Vorab wurde der geschlossene Mietvertrag vom OGH als Vertragsformular (vorformuliertes Vertragsmuster) qualifiziert, dessen Beurteilung den Anwendungsbereich des § 879 Abs. 3 ABGB zur Prüfung durch den OGH öffnete. Anhaltspunkte für eine individuelle Vertragsgestaltung, welche vom Anwendungsbereich des § 879 Abs. 3 ABGB nicht erfasst sind, gab es im gegenständlichen Fall nicht.

Der vertraglich vereinbarte Genehmigungsvorbehalt des Vermieters im vorliegenden Vertragsformular war an keine sachlichen Vorgaben geknüpft und allgemein gehalten. Im gegenständlichen Fall konnten aufgrund der vertraglichen Formulierung ohne Zustimmung des Vermieters nicht einmal Kleintiere wie Ziervögel, Hamster, Hasen, Schildkröten etc. gehalten werden, welcher Umstand vom OGH einem generellen Tierhalteverbot gleichgesetzt wurde. Schließlich unterscheidet sich ein generelles Tierhalteverbot und ein uneingeschränkter vertraglicher Genehmigungsvorbehalt zur Tierhaltung nicht groß voneinander, da auch das Nichterteilen einer Genehmigung grundsätzlich wie ein Verbot wirkt.

Ein generelles Haustierverbot für eine Mietwohnung wurde vom OGH bereits in der viel veröffentlichten und oft zitierten vierten mietrechtlichen Klauselentscheidung aus 2010 (2 Ob 73/10i) als für den Mieter gröblich benachteiligend qualifiziert und ist damit unwirksam.

Der OGH hat die gewählte Vertragsklausel „Die Haltung von Hunden und Kleintieren bedarf der Zustimmung des Vermieters.“ sohin als unwirksam qualifiziert (vgl. mit einem generellen Tierhalterbot) und in der Folge auf die gesetzliche (dispositive und für Mieter günstigere) Bestimmung des § 1098 ABGB zurückgegriffen und daher auch das Halten von üblichen Haustieren – wie von Hunden und Katzen – in der Regel für zulässig erklärt.

Die jüngste OGH Entscheidung ist jedoch kein Freibrief für Hundeliebhaber

Die Frage, ob ein Mieter einen Hund nunmehr in einer Mietwohnung halten darf, kann ohne Einzelfallbetrachtung nicht beantwortet werden.

Es kommt in erster Linie auf den geschlossenen Mietvertrag und auf die im Vertrag gewählte Vertragsklausel dazu an.

Aber auch auf den Vertragszweck, den Ortsgebrauch sowie auf die Verkehrssitte ist im Anlassfall Bedacht zu nehmen.

Keine Regelung im Mietvertrag

Enthält der Mietvertrag keine Regelung zur Tierhaltung, ist das artgerechte Halten von gewöhnlichen Haustieren und sohin auch von Hunden und Katzen in einem gewöhnlichen Ausmaß unter Berücksichtigung des Vertragszweckes (Interessensabwägung), des Ortsgebrauches und der Verkehrssitte unter Verweis auf § 1098 ABGB grundsätzlich erlaubt.

Nicht erlaubt bleibt aber eine übermäßige Tierhaltung, die zu unzumutbaren Belästigungen der Mitbewohner führt. Auch dürfen unübliche Tiere nicht in einer Mietwohnung gehalten werden.

Generelles Tierhalteverbot im Mietvertrag

Wurde im Mietvertrag ein generelles Tierhalteverbot wie z.B. dem Mieter ist es nicht gestattet, Haustiere zu halten vereinbart, gilt diese Regelung für den Mieter als gröblich benachteiligend und ist sohin unwirksam.

In diesem Fall ist das artgerechte Halten von üblichen Haustieren wie Hunden und Katzen trotz Verbot in einem gewöhnlichen Maß unter Bezugnahme auf § 1098 ABGB möglich.

Eingeschränktes Tierhalteverbot

Ist in einem Mietvertrag die Haltung von Haustieren nicht generell ausgeschlossen, aber z.B. auf bestimmte Tierarten, bestimmte Rassen, bestimmte Größen etc. eingeschränkt, dann ist dies wirksam und vom Mieter bei sonstigem Unterlassungsbegehren des Vermieters einzuhalten.

Es gilt daher Tierhalteverbote für eine wirksame Vereinbarung klar zu umgrenzen und anzugeben, welche Tiere erlaubt sind und welche nicht. Die Haltung von bestimmten Tieren, wie z.B. von Hunden und Katzen kann damit weiterhin wirksam untersagt werden.

Genereller Genehmigungsvorbehalt des Vermieters

Liegt in einem Mietvertrag ein allgemeiner Genehmigungsvorbehalt des Vermieters zur Tierhaltung vor, so ist dieser wie ein gänzliches Tierhalteverbot gröblich benachteiligend und ebenfalls unwirksam.

Die artgerechte Haltung von üblichen Haustieren wie von Hunden und Katzen in einem gewöhnlichen Ausmaß ist unter Bedachtnahme auf § 1098 ABGB auch in diesen Fällen erlaubt.

Stellt das vertragswidrige Halten von Haustieren einen gesetzlichen Kündigungsgrund dar?

Die im MRG verankerten Grundprinzipien der Kündigungsbeschränkung nach § 30 MRG zum Schutz der Mieter können durch vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter jedenfalls nicht rechtswirksam unterlaufen werden. Ein vereinbarter Kündigungsgrund nach § 30 Abs. 2 Z 13 MRG muss für den Vermieter, damit er wirksam durchgesetzt werden kann, jedenfalls objektiv wichtig und bedeutsam sein. Dies wurde bei Hund und Katz verneint.

Kommt es hingegen durch die Tierhaltung des Mieters in einer Mietwohnung zu Beeinträchtigungen der anderen Mitbewohner und wird das Zusammenleben dadurch verleidet ist eine gerichtliche Kündigung des Vermieters nach dem gesetzlichen Kündigungsgrund nach § 30 Abs.2 Z 3 MRG (unleidliches Verhalten) möglich.

Unterlassungsansprüche des Vermieters gegenüber vertragsbrüchigen Mietern sind jedoch möglich.

Ausschluss der Tierhaltung in einer Hausordnung

Entscheidend ist vorrangig, ob eine bestehende Hausordnung wirksam zwischen Mieter und Vermieter vereinbart und Bestandteil des Mietvertrages geworden ist. Enthält eine Hausordnung, die Vertragsbestandteil zwischen Vermieter und Mieter wurde, ein Haustierverbot für Hunde und Katzen ist dies für den Mieter jedenfalls bindend.

Ein generelles Haustierverbot in einer Hausordnung ist nicht zulässig. Kleintiere können aber auch in einer Hausordnung nicht wirksam ausgeschlossen werden. Besteht eine nicht nur ordnende Hausordnung ist diese dem Mieter jedenfalls zur Kenntnis zu bringen und mit diesem zu erörtern. Ein bloßer Verweis auf einen Aushang wird nicht reichen.

Gibt es hingegen keine Hausordnung gelten die ortsüblichen Regeln. Die Frage, ob eine Tierhaltung in einer Mietwohnung nunmehr erlaubt und wie unter Umständen ein Tierhalteverbot wirksam vereinbart kann, bedarf stets einer Einzelfallbetrachtung.

Wir empfehlen jedenfalls individuelle Vertragsgestaltungen zwischen Mieter und Vermieter, Vertragsklauseln explizit zu verhandeln und generelle Verbote, so auch Tierhalteverbote, in Mietverträgen weitgehend zu vermeiden. Sofern Beschränkungen von der einen oder anderen Seite gewünscht werden, sind diese für ihre Wirksamkeit jedenfalls an sachliche Gründe zu knüpfen.



Autor: Heidi Lallitsch