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Ablösevereinbarung

Eine Ablösevereinbarung erlaubt es dem Vermieter, Kostenersatz für getätigte Investitionen in seiner Wohnung vom Mieter zu verlangen. Diese Möglichkeit hat auch ein Mieter im Zuge eines Umzugs: Er kann in manchen Fällen Ablöse vom Nachmieter oder auch vom Vermieter verlangen. Im folgenden Beitrag haben wir die wichtigsten Fragen zum Thema Ablösevereinbarung aus Vermietersicht für Sie zusammengefasst: 


Inhaltsübersicht


Die Ablöse ist eine Einmalzahlung im Immobilienrecht, die zum Teil gesetzlich sehr streng geregelt ist: Handelt es sich um ein Mietobjekt, das vom Mietrechtsgesetz (MRG) geschützt ist, so besteht sogar ein Ablöseverbot für Vermieter. Lediglich im Rahmen eines Investitionskostenersatzes (wenn der Vermieter dem Mieter Investitionen abgegolten hat) kann er diese vom nächsten Mieter einfordern. Findet das MRG keine Anwendung, kann die Ablöse im Mietvertrag vereinbart werden. Details können individuell verhandelt werden, sie sind mietrechtlich nicht genau geregelt. 

Aus Sicht des Mieters gibt es die Möglichkeit, eine Ablösevereinbarung mit dem Nachmieter oder dem Vermieter zu treffen. Dazu müssen allerdings folgende Voraussetzungen erfüllt sein: Es muss sich um eine Investition handeln, die in den letzten 20 Jahren getätigt wurde und zur Verbesserung der Wohnsituation beigetragen hat und die über die Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen ist. Diese kann er dann im Rahmen des Investitionskostenersatzes geltend machen. Als eine wesentliche Verbesserung versteht man beispielsweise die gänzliche Erneuerung des Fußbodens (inkl. Estrich), den Austausch eines Warmwasser-Boilers, den Einbau einer Heizung oder elektrischer Anlagen sowie etwa neue Leitungen oder Steckdosen.  

Welche Arten von Einmalzahlungen sind zulässig?

Bei den Einmalzahlungen, zu denen auch die Ablöse zählt, gibt es unterschiedliche Arten: 

  • Baukostenzuschüsse
  • Ablöse für Einrichtungsgegenstände (Berechnung nach dem Zeitwert) 
  • Mietzinsvorauszahlungen
  • Kautionen
  • Investitionsersatz 

Diese Formen der Einmalzahlungen sind allesamt zulässig, es gibt im Einzelnen natürlich gewisse Voraussetzungen zu erfüllen. 

Können Einmalzahlungen unzulässig sein?

Neben unerlaubten Einmalzahlungen (etwa für Leistungen, die gegen das Gesetz verstoßen oder den Mieter offensichtlich benachteiligen), kommt häufig auch die sogenannte „schwarze Ablöse“ zur Anwendung. Diese koppelt die Übernahme der Wohnung bzw. des Mietobjekts an eine Zahlung an den Vermieter, hinter der kein Gegenwert steht. Sie ist offenkundig gesetzeswidrig. 

In welchen Fällen ist ein Vermieter zur Erstattung eines Investitionsersatzes verpflichtet?

Hat der Mieter in Absprache mit dem Vermieter bzw. mit dessen Einverständnis Verbesserungen am Mietobjekt vorgenommen, so sind diese grundsätzlich vom Vermieter abzugelten. Dazu zählen etwa Investitionen in eine neue Heizung, die Erneuerung des Fußbodens (inkl. Estrich), den Austausch eines Warmwasser-Boilers, etc. Nicht ersatzpflichtig sind rein „kosmetische“ Investitionen, die den Standard der Wohnung nicht nachhaltig verbessern (bspw. eine neue Wandfarbe, die Errichtung einer Duschwand, etc.). Um seine Ansprüche geltend machen zu können, muss der Mieter Belege über die erbrachten Leistungen vorlegen können. 

Welche Fristen gilt es im Rahmen der Investitionsablöse zu beachten?

Generell gilt bei der Kündigung des Mietvertrags eine Frist von 14 Tagen für die Geltendmachung von Investitionskosten (aus Mietersicht!). Wollen Sie als Vermieter eine Investitionsablöse von Ihrem Mieter geltend machen, so sollte dies bereits vor Unterzeichnung des Mietvertrags geklärt werden bzw. im Mietvertrag geregelt sein.  

Wie hoch dürfen Ablösezahlungen maximal sein?

Ablösezahlungen für Investitionen können nach fix vorgeschriebenen Abschreibungssätzen berechnet werden. Diese betragen entweder fünf oder zehn Prozent. 

  • 10 % Wertverlust (= Abschreibungszeitraum 10 Jahre) für Investitionen in Heizungen, Fußböden, Badezimmer / WC, Elektrik
  • 5 % Wertverlust (= Abschreibungszeitraum 20 Jahre) für sonstige Investitionen (Schallschutzfenster, Wärmedämmung, oder Ähnliches) 

Sind Finanzierungs- bzw. Baukostenbeiträge zulässig?

Handelt es sich um eine geförderte Miet- oder Genossenschaftswohnung, hat der Vermieter die Möglichkeit, Finanzierungs- bzw. Baukostenbeiträge vom Mieter einzufordern. Dieser Betrag („Genossenschaftsanteil“) wird als Mietzinsvorauszahlung angesehen, der je nach Höhe auch Einfluss auf die monatliche Mietzinsforderung haben kann. Dieser Betrag muss allerdings bei Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zurückgezahlt werden. Er kann dafür von dem neuen Mieter wiederum eingefordert werden. 

Gibt es Ausnahmen für die Ablösefähigkeit von Investitionen?

Einrichtungsgegenstände, die zur Grundausstattung einer Wohnung gehören, können prinzipiell nicht abgelöst werden. Dazu zählen unter anderem Bad / WC, Heizung, Armaturen, etc. Allerdings kommt es hier auch auf den Standard der Wohnung an: Bei Sub-Standard-Wohnungen beispielsweise, die über kein eigenes WC verfügen, dies aber vom Mieter mit Erlaubnis des Vermieters nachgerüstet wurde, ist die Ablösefähigkeit gegeben. 

Rechtliche Beratung zur Ablösevereinbarung 

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Bitte beachten Sie: Die oa. Ausführungen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie dienen nur zur ersten Information und Orientierung. Eine eingehende Beratung wird durch sie nicht ersetzt. Für eine solche stehen wir gerne zur Verfügung.