Wohnungseigentum: Eigentumswohnung als Ferienappartement für Touristen genehmigungsbedürftige Widmungsänderung?

Die Nutzung eines Wohnungseigentumsobjektes kommt ausschließlich dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu. Dieser ist grundsätzlich auch berechtigt am Wohnungseigentum Änderungen vorzunehmen. Das Änderungsrecht umfasst auch die Berechtigung die Widmung eines Wohnungseigentumsobjektes (etwa von Wohnung auf Geschäftsraum) zu ändern. Dabei ist aber zu beachten, dass jene Änderungen, die eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen könnten, wofür also schon die Möglichkeit einer Beeinträchtigung genügt, der Zustimmung aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft bedarf oder der Genehmigung durch den Außerstreitrichter in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG 2002.

Aus der dem Wohnungseigentümer zustehenden Nutzung ergibt sich auch sein Recht, das WE-Objekt auf eigene Rechnung zu vermieten. Schon in der Vergangenheit hat der Oberste Gerichtshof (OGH) ausgesprochen, dass eine genehmigungsbedürftige Widmungsänderung vorliegt, wenn ein Wohnungseigentümer mehr als ein Drittel aller Eigentumswohnungen des Wohnhauses als Ferienwohnungen kurzfristig an Touristen vermietet. Begründet hat der OGH seine Entscheidung damit, dass die Frequentierung des Hauses durch ständig wechselnde (hausfremde) Personen bei dieser Sachlage einem Hotelbetrieb sehr nahe kommt.

In der nun vorliegenden Entscheidung vom 23.04.2014 (GZ 5 Ob 59/14h) entschied der OGH, dass bereits die Nutzung eines einzigen Wohnungseigentumsobjekts eines Wohnhauses als Ferienappartement für Touristen als Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer und damit als genehmigungsbedürftige Widmungsänderung qualifiziert werden kann. Die Vermietung erfolgte in dem zu beurteilenden Fall im Umfang von 2 bis 30 Tagen, wobei nach den Feststellungen des Erstgerichtes die Wohnanlage gesamt für Dauerwohnzwecken genutzt wird.

Fazit:
Die Änderung der Nutzung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjektes als Ferienappartement kann die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigen und bedarf in solchen Fällen der Zustimmung der Miteigentümer. Auf Änderungen ausschließlich im WE-Objekt, wozu auch die Widmungsänderung zählt, besteht grundsätzlich ein Anspruch, soweit der Änderung nicht Interessen der anderen Miteigentümer entgegenstehen. Sollte daher bereits vor Begründung von Wohnungseigentum eine Änderung der Nutzung absehbar oder geplant sein, dann ist zu empfehlen darauf bereits in der erstmaligen Widmung Rücksicht zu nehmen.

Autor: Christoph Luegmair (Linz)