Die Möglichkeit zur Befristung von Mietverträgen spielt im Mietrecht eine wesentliche Rolle. Sie betrifft vor allem die Vermietung im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) und ist für Vermieter und Mieter von praktischer Relevanz. Vermieter gewinnen damit Planungssicherheit, Mieter Bestandsicherheit. Wann ist eine getroffene Befristungsvereinbarung in einem Mietvertrag durchsetzbar und wann nicht? Der Oberste Gerichtshof (OGH) präzisiert in seiner aktuellen Entscheidung 1 Ob 150/25b nunmehr die Anforderungen an wirksame Befristungen in Mietverträgen und fasst damit die aktuelle Judikatur dazu übersichtlich und klar zusammen. Die maßgebliche gesetzlichen Bestimmung zur Auflösung von Mietverträgen und sohin auch zur wirksamen Befristung finden sich für Mietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG in § 29 MRG. Diese gesetzliche Bestimmung gilt hingegen nicht zwingend für den Vollausnahmebereich des MRG, so z.B. für Vermietung bei Einfamilienhäusern. Demnach ist man im Vollausnahmebereich bei der Vermietung von Wohnungen und Geschäftsräumen in seiner vertraglichen Gestaltung generell freier, so auch hinsichtlich einer Befristungsvereinbarung. Nach § 29 Abs. 1 Z 3 MRG werden Mietverträge mit Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer aufgelöst, sofern die Befristung ausdrücklich und schriftlich mit einem Endtermin im Mietvertrag vereinbart worden ist. Bei Wohnungen hat die Mindestbefristungslaufzeit 5 Jahre oder, sofern der Vermieter kein Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetz (KSchG)ist, 3 Jahren beträgt. Wurde keine bestimmte Dauer vereinbart, enden Mietverträge über Wohnungen und Geschäftsräume durch Aufkündigung einer Vertragspartei. Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG müssen für eine Aufkündigung durch den Vermieter wichtiger Gründe, die im MRG taxativ aufgezählt sind, vorliegen. Daher kommt dem Abschluss einer wirksamen Befristungsvereinbarung in der Praxis große Relevanz zu. Falsche Befristungsvereinbarungen führen zu unbefristet geschlossenen Verträgen und das kann für die Beendigung gravierende Folgen haben. Für eine wirksame Durchsetzbarkeit einer Befristung bedarf es neben dem ausdrücklichen Schriftformgebot auch, dass ein unbedingter Endtermin aus dem Mietvertrag hervorgehen muss. Dieser Endtermin ist durch ein Datum oder durch einen Fristlauf im Mietvertrag zu bestimmen. Bei nicht ausreichender Bestimmtheit eines Endtermins entscheiden im Einzelfall die Auslegungsregeln nach § 914, 915 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB). In der täglichen Praxis ist man immer wieder mit Fragen zur ausreichenden Bestimmtheit von Endterminen in Mietverträgen konfrontiert. So auch in dem Sachverhalt, der der aktuellen Entscheidung des OGH in 1 Ob 150/25b zugrunde lag: Zur Mietdauer wurde dabei folgendes festgehalten: Beginnend ab Juli 2013, max. bis Ende 2023, unter Einhaltung von drei Monaten Kündigungsfrist von den Mietern jederzeit kündbar!. Es war dabei den Mietern bekannt, dass für den Vermieter eine Vermietung über den 31.12.2023 hinaus nicht in Frage kam. Die Vertragsparteien vereinbarten auf das gegenständliche Vertragsverhältnis (Vermietung eines Einfamilienhauses) freiwillig die Anwendbarkeit des MRG. Dem Räumungsbegehren des Vermieters gaben die Vorinstanzen statt. Eine außerordentliche Revision des Mieters wurde mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage vom OGH im gegenständlichen Fall zwar als unzulässig zurückgewiesen und auch wenn eine Zurückweisung einer außerordentlichen Revision grundsätzlich keiner Begründung bedarf, so hat der OGH in diesem Fall die aktuelle Judikatur zur wirksamen Durchsetzbarkeit von Befristungen bei der Zurückweisung dennoch übersichtlich zusammengefasst. So stellte der OGH in Überstimmung mit der aktuellen Judikatur folgendes klar. Eine Befristung in einem Mietvertrag ist durchsetzbar, wenn der Mietvertrag schriftlich errichtet wurde und wenn der Endtermin durch Datum oder Fristlauf bestimmt ist. Mindestbefristungszeiten sind bei Wohnungen zu beachten. Eine maximale Befristungsdauer gibt es hingegen nicht. Ein Endtermin der Befristung muss sich ferner aus dem Mietvertrag an sich ergeben. Sofern sich dieser nicht eindeutig aus dem Mietvertrag ergibt, ist bei Auslegung der vertraglichen Bestimmung auf das tatsächlich übereinstimmende Verständnis der Vertragsparteien abzustellen. Entscheidend ist und bleibt dabei, ob sich ein Mieter auf einen fixen Endtermin einstellen konnte und davon ausgehen muss, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt ohne sein Zutun endet. In dem der aktuellen Entscheidung des OGH zugrundeliegendem Sachverhalt war den Mietern jedenfalls bekannt, dass der Vermieter über den vertraglich festgeschriebenen Endtermin Ende Dezember 2013 nicht mehr vermieten möchte. Damit war der vertraglich vereinbarte Endtermin „max. Ende bis 2023“ ausreichend bestimmt und gaben die Vorinstanzen dem Räumungsbegehren zu Recht statt. Die Befristungsvereinbarung war demnach wirksam durchsetzbar. Der Endtermin durch Auslegung bestimmt. Zudem kann aus der aktuellen Entscheidung der Schluss gezogen werden, dass außerhalb des Anwendungsbereiches des MRG (Vermietung von Einfamilienhäusern wie im gegenständlichen Sachverhalt) aus Vermietersicht die freiwillige vertragliche Vereinbarung über die Anwendbarkeit des MRG stets kritisch hinterfragt werden sollte. Für die tägliche Praxis empfiehlt sich für Mietvertragsabschlüsse eine fachkundige rechtliche Beratung einzuholen, denn schon die Anwendbarkeit des MRG auf den Mietvertragsabschluss, welche schlussendlich auch ausschlaggebend für eine durchsetzbare Befristungsvereinbarung ist, liegt nicht immer klar auf der Hand und bedarf oft im Vorfeld einer eingehenden Abklärung des Sachverhaltes.
