Verkauf Eigentumswohnung – Irrtum über Errichtungsjahr (Anpassung des Kaufvertrages, Provisionsminderung)

Grundsätzlich sind die Betriebssicherheit der Elektroinstallationen sowie die Freiheit von gesundheitsschädlichen Substanzen eine gewöhnliche vorausgesetzte Eigenschaft einer Eigentumswohnung, für die der Verkäufer gem § 922 Abs 1 ABGB mangels abweichender Vereinbarung Gewähr zu leisten hat. In einem jüngst durch den Obersten Gerichtshof (OGH) entschiedenen Fall, wurde im Kaufvertrag festgehalten, dass dem Verkäufer die Freiheit von bestimmten Schadstoffen (konkret der "Sanierungsbedarf wie beispielsweise Bleiwasserleitungen oder Asbest") nicht bekannt sei, woraus abgeleitet wurde, dass diese Freiheit auch nicht zur geschuldeten Sacheigenschaft gehört und folglich der Verkäufer dafür auch nicht einzustehen hat.

Neben den vom Immobilienmakler in Wohnungsinserat und -exposé zu niedrig angegebenen Wohnbeiträgen, wurde (durch den Makler ungeprüft) das Errichtungsjahr des Gebäudes mit 1968 angegeben. Die tatsächliche Errichtung war im Jahr 1956 erfolgt.

Der Immobilienmakler verfügte über keine Abschlussvollmacht des Verkäufers, sodass seine fehlerhaften Angaben über die Höhe der Wohnbeiträge keine zwischen den Parteien des Kaufvertrags vereinbarte Eigenschaft darstellen, für die der Verkäufer gewährleistungsrechtlich haften müsste. Der Verkäufer muss sich öffentliche Äußerungen des Immobilienmaklers gewährleistungsrechtlich (gem § 922 Abs 2 ABGB) nicht zurechnen lassen.

Auch wenn das Alter des Gebäudes gegenüber dem Verkäufer nicht weiter erörtert wurde, handelt es sich bei dem vom Immobilienmakler in Inserat und Exposé angeführten Errichtungsjahr aus Sicht des Wohnungskäufers um eine zum Vertragsinhalt zählende Sacheigenschaft und musste der Immobilienmakler damit rechnen, dass der Käufer auf diese Angaben vertraut. Die Fehlvorstellung des Käufers über das Alter des Gebäudes betraf eine Sacheigenschaft, mit der regelmäßig eine bestimmte Beschaffenheit der darin gelegenen Wohnungen verbunden wird, somit den Vertragsgegenstand selbst. Das bedeutet, dass der Käufer einem beachtlichen Geschäftsirrtum unterlag, der durch den Immobiblienmakler durch aktives Tun veranlasst wurde. Der Wohnungsverkäufer hatte dem Immobilienmakler die Erteilung von Auskünften über das Kaufobjekt, die Aushandlung der Vertragsbedingungen und die Vorbereitung des Vertragsabschlusses überlassen. Daher muss er sich die Veranlassung eines Irrtums durch den Immobilienmakler auch zurechnen lassen (der Makler ist aufgrund der Stellung als sein Verhandlungsgehilfe nicht Dritter iSd § 875 ABGB). Im streitgegenständlichen Fall erfolgt eine Kaufpreisreduktion um EUR 8.515.23.

Auswirkungen der berechtigten Vertragsanpassung auf den Provisionsanspruch des Immobilienmaklers:

Der geminderte Kaufpreis wirkt sich auch auf die vom Kaufpreis abhängige Höhe des Maklerhonorars aus.

Unterlässt es der Immobilienmakler, den Käufer eines Hauses oder einer Wohnung über das Errichtungsjahr des Gebäudes zu informieren, so kann darin eine Pflichtverletzung iSd § 3 Abs 3 MaklerG gelegen sein. Dass der Immobilienmakler dem Wohnungskäufer ein ohne Erkundigungen geschätztes falsches Errichtungsjahr des Gebäudes mitgeteilt hat, stellt eine wesentliche Pflichtverletzung dar, die gem § 3 Abs 4 MaklerG eine Mäßigung des Maklerhonorars rechtfertigt. In Hinblick darauf, dass der Kaufvertrag aufrecht blieb, der vom Makler veranlasste Irrtum über das für den Verkehrswert bedeutsame Baujahr zur Anpassung des Kaufpreises führte und ein besonderes Interesse des Käufers an einem bestimmten Gebäudealter für den Makler nicht erkennbar, sowie dem Makler keine Täuschungsabsicht vorwerfbar war, wurde durch den OGH eine Provisionsminderung um 25 % ausgesprochen.

(OGH 22. 6. 2011, 2 Ob 176/10m)

Christoph Luegmair (Linz)