Provisionsanspruch des Immobilienmaklers

Im Bereich der Maklertätigkeit stellt sich immer wieder die Frage, ob und inwieweit ein Provisionsanspruch tatsächlich zustehen soll, wenn es letztlich zum Geschäftsabschluss kommt, obwohl der Makler beim Abschluss selbst nicht mehr unmittelbar beteiligt war.

Voraussetzung für einen behaupteten Provisionsanspruch ist der Nachweis einer verdienstlichen, für den Geschäftsabschluss adäquat, kausalen Tätigkeit. Eine verdienstliche Tätigkeit liegt dann vor, wenn sie den Anforderungen des Vermittlungsvertrages entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, für den Geschäftsherrn Vertragspartner aufzufinden bzw. diese zum Vertragsabschluss zu bewegen. Im Geschäftszweig der gewerblichen Immobilienmakler reicht dabei die bloße Namhaftmachung des potentiellen Geschäftspartners aus. Die Rechtsprechung versteht unter „Namhaftmachung“ die erstmalige Nennung eines bisher unbekannten Interessenten für den Vertragsabschluss. Dazu bedarf es der Nennung einer Person, mit der ein Vertragsschluss der gewünschten Art mit hinreichend begründeter, positiver Erfolgsaussicht versucht werden kann. Die Vorkenntnis der namhaft gemachten Person als Individuum schadet allerdings nicht; wesentlich ist nur, dass die Person in ihrer Eigenschaft als potentieller Vertragspartner unbekannt ist. Der namhaft Gemachte muss soweit individualisiert werden, dass sich der Auftraggeber mit ihm in Verbindung setzen kann. Es genügt, wenn der Makler solcherart von einer Abschlussgelegenheit Kenntnis verschafft. So reicht auch die Nachweisung einer – später genützten – Abschlussgelegenheit durch Namhaftmachung eines Kaufinteressenten zur Begründung der Provisionspflicht aus.

Zwischen der verdienstlichen Tätigkeit des Maklers und dem Zustandekommen des Geschäfts muss ein adäquater Kausalzusammenhang bestehen. Dieser Zusammenhang fehlt, wenn das Rechtsgeschäft nach endgültigem Scheitern der Bemühungen des Vermittlers letztlich ausschließlich aufgrund anderer Umstände – zB die spätere Tätigkeit einer dritten Person – zustande kommt. Der Oberster Gerichtshof billigt die Rechtsauffassung, dass die Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss nicht schon deshalb verloren geht, weil zwischenzeitig auch andere Ursachen für den Vertragsabschluss gesetzt worden sind (7 Ob 169/06p).

Im Entscheid 2 Ob 91/10m hatte der OGH zuletzt folgenden Sachverhalt zu beurteilen: Ein vom Beklagten (hier Verkäufer) mit einem Konkurrenzangebot konfrontierter Geschäftsführer einer Interessentengruppe bot (2007) einen deutlich höheren Kaufpreis, als es der zuletzt im November 2006 geäußerten Kaufpreiserwartung des Beklagten entsprach. Der OGH entschied, dass gerade dieser Umstand und die rasche Reaktion auf die Initiative des Beklagten durchaus auch die Deutung zulasse, dass der Kaufentschluss - als Ergebnis der im Jahr 2006 geführten Vertragsverhandlungen - in Wahrheit schon vor dem Vorliegen des Konkurrenzangebots herangereift und ein Eingehen auf die damalige Preisvorstellung des Beklagten lediglich aus verhandlungstaktischen Gründen und/oder wegen Abstimmungserfordernissen innerhalb der „Gruppe“ (wer kauft ?) vorerst unterblieben war und bestätigte damit den Provisionsanspruch des klagenden Maklers.

Autor: Mag. Christoph Luegmair, Linz