Besonderheiten des Immobilienerwerbs in Österreich

Grundsätzlich kann jede – auch ausländische – natürliche oder juristische Person (Gesellschaft, Stiftung, Genossenschaft, Verein) Immobilien in Österreich erwerben. Dabei sind die Besonderheiten des österreichischen Rechts zu berücksichtigen. Unter einer Immobilie ist nicht nur ein bebautes oder unbebautes Grundstück, sondern auch ein Haus oder eine Wohnung zu verstehen.

Beim Kauf von Immobilien in Österreich sind bis zum endgültigen Eigentumserwerb mehrere Aspekte zu beachten, wie z.B. Abklärung der Bestimmungen des Grundverkehrsgesetzes bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde des jeweiligen Bundeslandes, Abschluss eines Kaufvertrags und Eintragung in das Grundbuch. Alle beschriebenen Schritte werden nachfolgend separat behandelt:

I. Grundverkehrsgesetz und Grundverkehrsbehörde

Je nachdem, in welchem Bundesland sich die Immobilie befindet, bedarf der Erwerb der Immobilie unter Umständen einer Genehmigung nach dem einschlägigen Grundverkehrsgesetz des betreffenden Bundeslandes. Diese Grundverkehrsgesetze regeln den Grunderwerb durch Inländer und enthalten darüber hinaus auch explizite Regelungen für den Grunderwerb durch Ausländer. Für den Rechtserwerb durch Ausländer aus Nicht-EU-Staaten sehen die Grundverkehrsgesetze in der Regel ein Genehmigungsverfahren mit Erteilung eines Genehmigungsbescheids oder eines Negativattests vor. EU-Bürger sind österreichischen Staatsbürgern aufgrund der europarechtlichen Grundfreiheiten gleichgestellt.

Beschränkungen betreffend den Kauf von Ferien- und Zweitwohnsitzen, gelten für In- und Ausländer gleichermaßen. Ob und wo Zweitwohnsitze überhaupt erworben oder errichtet werden dürfen, wird von der jeweiligen Landesregierung per Verordnung festgelegt. Es ist daher zu empfehlen, bereits im Vorfeld in Erfahrung zu bringen, unter welchen Voraussetzungen ein Immobilienerwerb zulässig ist.

Besonders zu beachten ist, dass die Erfüllung der einschlägigen grundverkehrsbehördlichen Bestimmungen unverzichtbare Voraussetzung für die Eintragung in das Grundbuch und damit für den Grunderwerb an sich, darstellt.

II. Eigentumserwerb

Für den Eigentumserwerb von Immobilien ist zunächst der Abschluss eines gültigen Kaufvertrages erforderlich, somit eine Urkunde, die die Einigung zwischen Verkäufer und Erwerber über Kaufgegenstand und Preis sowie sonstige Nebenbestimmungen dokumentiert. Eine Formpflicht besteht grundsätzlich nicht. Für die erforderliche Durchführung des Kaufvertrages im Grundbuch ist aber eine schriftliche Kaufvertragsurkunde erforderlich; die Unterschriften sind gerichtlich oder notariell zu beglaubigen.

Weitere Voraussetzung für den Eigentumserwerb an Liegenschaften ist die Eintragung des Käufers in das Grundbuch. Das Grundbuch ist ein von Gerichten elektronisch geführtes öffentliches Register, welches an den Grundkataster angeschlossen ist, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden Rechte und Pflichten eingetragen werden. Als solches ist es jedermann zugänglich (Öffentlichkeitsprinzip), die darin enthaltenen Eintragungen genießen insoweit einen besonderen Schutz, als sich jedermann auf ihre Richtigkeit und Vollständigkeit verlassen darf. Was eingetragen ist, gilt, was nicht eingetragen ist, gilt nicht (Vertrauensprinzip). Der frühere Antrag geht dem späteren, nach dem Motto: „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst", vor. Maßgebend ist das Einlangen des Antrags bei Gericht.

III. Rangordnung für beabsichtigte Veräusserung

Sofern ein Verkauf geplant ist, kann sich der Käufer durch die Anmerkung einer Rangordnung für die beabsichtige Veräußerung im Grundbuch gegen weitere Veräußerungsversuche oder vor anderweitigen Belastungen durch den Verkäufer für die Dauer eines Jahres schützen. Wurde eine Rangordnung angemerkt, sind sämtliche zeitlich nach dieser Anmerkung erfolgten Grundbuchseintragungen nachrangig und können nach Eintragung des Eigentumsrechts für den Erwerber (im Rang der Anmerkung für die beabsichtigte Veräußerung) gelöscht werden.

IV. Belastungen

Auch Belastungen wie z.B. Pfandrechte (Hypotheken), Bestandrechte, Dienstbarkeiten, Belastungs- und Veräußerungsverbote, sind in das Grundbuch einzutragen. Deshalb ist es anzuraten, vor einem Immobilienerwerb den aktuellen Grundbuchstand abzufragen. Auch ein Besuch der betroffenen Immobilie ist empfehlenswert, weil dadurch offenkundige Belastungen wie z.B. Wegerechte, deren Eintragung im Grundbuch manchmal nicht erfolgt ist, am besten mit freiem Auge ersichtlich sind.

V. Wohnungseigentum

Besonderes gilt für das Wohnungseigentum. Hier wird dem ideellen Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft (Rechtsgemeinschaft zweier natürlicher Personen) das Recht eingeräumt, eine selbständige Wohnung, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftzeuge ausschließlich zu benützen und allein darüber zu verfügen.

Seit 1. Juli 2002 können auch unverheiratete natürliche Personen gemeinsam Wohnungseigentum am jeweiligen Mindestanteil erwerben. Diese Anteile können dann auch nur gemeinsam veräußert, belastet oder der Zwangsvollstreckung unterworfen werden („Partner-Wohnungseigentum“).

Während der Errichtung von Wohnungseigentumsprojekten stehen verschiedene Möglichkeiten zur Sicherung des Wohnungseigentumswerbers zur Verfügung. Mit Anwartschaftsverträgen können Vereinbarungen bereits in der Planungsphase getroffen werden. Die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum ist ein wichtiges grundbücherliches Sicherungsinstrument. Das Bauträgervertragsgesetz sieht zu Gunsten von Konsumenten zwingende Sicherstellungsmaßnahmen für den Fall vor, dass vor der Fertigstellung des Bauwerkes bereits Zahlungen an den Wohnungseigentumsorganisator geleistet werden.

VI. Baurecht

Unter einem Baurecht ist das Recht zu verstehen, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Der Zweck des Baurechts ist die Verwertung der Liegenschaft, ohne dass der Eigentümer auf sein Eigentum verzichten muss. Der Bauberechtigte kann sich auf diese Weise den Kaufpreis einer Liegenschaft ersparen, er muss bloß den vereinbarten Bauzins zahlen. Es entsteht durch grundbücherliche Eintragung bei der belasteten Liegenschaft („Baurechtseinlage“) und kann auf nicht weniger als 10, aber nicht mehr als 100 Jahre bestellt werden. Der Bauberechtigte kann die Baurechtseinlage auch vermieten. Erlischt das Baurecht, fällt das Bauwerk an den Liegenschaftseigentümer zurück und ein darauf bestehendes Pfandrecht, geht auf das Grundstück über.

VII. Steuerliche Aspekte

Der Erwerb von Immobilien unterliegt der Grunderwerbsteuer (Steuersatz grundsätzlich 3,5% von der Gegenleistung). Weiters fällt für die Eintragung des Eigentumsrechtes in das Grundbuch eine Eintragungsgebühr von 1,1% an. Voraussetzung für die Eintragung des Eigentumsrechtes ist neben den bereits erwähnten Urkunden, der Nachweis, dass die Grunderwerbsteuer an das zuständige Finanzamt entrichtet wurde (sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung). Die Abwicklung erfolgt regelmäßig durch den vertragserrichtenden Rechtsanwalt, der auch eine Selbstbemessung der Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr vornehmen kann und die anfallenden Abgaben an das zuständige Finanzamt abführt. Damit kann Kaufvertragsabwicklung erheblich beschleunigt werden.

Das 1. Stabilitätsgesetz 2012 sieht für Spekulationseinkünfte aus Liegenschaftsverkäufen den Pauschalsatz von 25% des Spekulationsgewinnes vor. Die Berechnung des Spekulationsgewinnes erfolgt so, dass dem Veräußerungserlös die Anschaffungskosten, Instandsetzungsaufwendungen und Herstellungsaufwendungen gegenübergestellt werden. Da die ursprüngliche Spekulationsfrist wegfällt, kann ab dem 10 Jahr ein Inflationsabschlag von 2% angesetzt werden. Da als Obergrenze ein Inflationsabschlag von 50% vorgesehen ist, führt dies dazu, dass nach 35 Jahren ein effektiver Steuersatz von 12,5% des Spekulationsgewinnes zur Anwendung kommt. Für Grundstücke deren entgeltlicher Anschaffungszeitpunkt nach dem 1.4.2002 liegt, sowie in besonderen Fällen nach dem 1.4.1997 kommt die „normale“ Spekulationsbesteuerung zur Anwendung.

Zu beachten sind auch Umwidmung von Grundstücken. Maßgeblicher Zeitpunkt ist hier der 1.1.1988. Für Grundstücke, die nach dem 31. Dezember 1987 in Bauland umgewidmet wurden gilt der besondere Steuersatz von 15%. Sofern ein unentgeltlicher Erwerb stattgefunden hat, muss der jetzige Verkäufer des Grundstückes auch bis zum letzten entgeltlichen Erwerb prüfen, ob in dem Zeitraum des Vorgängers eine Umwidmung stattgefunden hat.

3,5% Steuerlast vom Verkaufserlös (nicht vom Spekulationsgewinn!) ist in jedem Fall dann gegeben, wenn die Liegenschaft am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen war. Diese Mindeststeuer wird künftig, ebenso wie die Immobilienertragsteuer von 25% oder Umwidmungsabgabe von 15%, von den Vertragsverfassern einbehalten und abzuführen sein (zwingend ab 01.01.2013).

Mag. Christoph Luegmair (Linz)