News aus dem Immobilienvertragsrecht: Übergang von Gewährleistungsansprüchen beim Weiterverkauf

Bekanntes Terrain - neu erschlossen? Trotz zahlreicher gesetzlicher Bestimmungen, die auf Immobilientransaktionen anwendbar sind, sind vergleichsweise wenig davon (absolut) zwingend. Letztlich sind daher aufgrund der Privatautonomie häufig die vertraglichen Vereinbarungen entscheidend. Die Frage, ob Gewährleistungsansprüche des Verkäufers beim Weiterverkauf einer Immobilie unter Gewährleistungsverzicht auf den Käufer übergehen, wurde nun Gegenstand einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofes („OGH“).

Inhaltsübersicht

Gewährleisungsverzicht und Gewährleistungsrecht in einer Eigentümerkette

Zunächst legte der OGH in seiner Entscheidung (3 Ob 165/23w) den konkret vereinbarten Gewährleistungsausschluss aus und kam zum Ergebnis, dass sich dieser nicht auf Ansprüche des Verkäufers gegenüber dem Voreigentümer bezieht und er im Übrigen auch nicht Mängel erfasst, die anlässlich der Besichtigung nicht erkennbar waren. Verfahrensgegenständlich waren allerdings gerade Sachmängel, die nicht erkennbar waren.

In weiterer Folge stellte der OGH klar, dass Gewährleistungsansprüche beim Immobilienverkauf nach allgemeinen Grundsätzen durch Abtretungsvereinbarung abgetreten werden können und solche in der Regel auch abgetreten werden, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Der OGH führt begründend dazu aus, dass der Verkäufer mit dem Erhalt des Kaufpreises typischerweise endgültig abgefunden sein will und offene Ansprüche gegen Dritte auf den Käufer übergehen sollen. Maßgeblich sind jedoch stets die Umstände des Einzelfalles.

Auf den zu entscheidenden Anlassfall bezogen stellte sich die Frage, ob die Vertragsparteien eine Abtretungsvereinbarung auch in Bezug auf noch offene Gewährleistungsansprüche gegen Dritte getroffen hatten.

Der OGH qualifizierte die – bei Liegenschaftskaufverträgen in ähnlichen Worten allgemein gebräuchliche – Formulierung, derzufolge der Verkäufer die Liegenschaftsanteile „mit allem rechtlichen und tatsächlichen Zubehör so verkauft und übergibt, wie er diese Anteile bisher selbst besessen und benützt hat oder zu besitzen und zu benützen berechtigt war“, als entsprechende Abtretungsvereinbarung.

Mangels gegenteiliger Anhaltspunkte werden damit nach Ansicht des OGH beispielsweise (noch offene, unverjährte) Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche an den Käufer abgetreten, zumal das eben der typischen Interessenlage der Vertragspartner entspricht.

Klarheit

Der OGH schaffte mit dieser Entscheidung Klarheit darüber, dass selbst eine in üblicher Vertragssprache formulierte, allgemein gehaltene Kaufvertragsbestimmung der Auslegung zugänglich ist und ausreichen kann, um Ansprüche, insbesondere aus der Gewährleistung, auf Rechtsnachfolger zu übertragen.

Diese Entscheidung zeigt auch deutlich, dass sämtliche Umstände des Einzelfalles Einfluss auf die Vertragsauslegung und damit den Inhalt eines Vertrages haben, weshalb eine fachkundige Beratung bei Immobilientransaktionen stets empfehlenswert ist.
 



Autor: Christoph Luegmair
Autor: Maria Praher