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Vorvertrag Immobilienkauf: Das sollten Sie wissen

Generell ist der Vorvertrag in § 936 ABGB geregelt.

Bei einem Vorvertrag handelt es sich um ein rechtlich bindendes Dokument, das als Absichtserklärung zum Immobilienkauf zu sehen ist. Es wird vom potenziellen Käufer und dem potenziellen Verkäufer unterzeichnet und sichert so beide Vertragsparteien rechtlich ab. Da es im Rahmen von Immobilienkaufverträgen häufig einige Dinge vorab zu klären gibt (bspw. die Finanzierung durch ein Kreditinstitut), kann vor Abschluss des Hauptvertrags ein Vorvertrag errichtet werden.  Aus dem Vorvertrag kann jede Vertragspartei auf Abschluss des Hauptvertrags klagen, jedoch nicht auf Erfüllung der Verpflichtung, die Gegenstand des Hauptvertrags sein soll. Liegt nun ein Vorvertrag vor, muss der Anspruch auf Abschluss des Hauptvertrages binnen einem Jahr ab vorhergesehenen Abschlusszeitpunkt (nicht ab Vorvertragsabschluss) geltend gemacht werden. Es liegt hier eine Präklusionsfrist vor, sodass das Recht auf Abschluss des Hauptvertrags nach Fristablauf erlischt.

Inhaltsübersicht

Welche Punkte muss der Vorvertrag beim Immobilienkauf beinhalten?

Der Vorvertrag muss ausreichend bestimmt sein und die Mindestinhalte des Hauptvertrags enthalten (essentialia negotii). Bei Kaufverträgen somit die Einigung über Ware (Liegenschaft) und Kaufpreis.

Bei Kaufverträgen über belastete Liegenschaften (zB durch Pfandrechte oder Dienstbarkeiten) zählt die Judikatur, trotz Kritik der Lehre, auch Vereinbarungen über die Lastentragung zu den Mindestanforderungen.

Ein Dissens über Nebenpunkte des Vertrags schadet dem Vorvertrag nicht. Der Vertrag muss inhaltlich so bestimmt sein, dass er als Hauptvertrag bestehen könnte.

Ein Vorvertrag hat auch den Abschlusszeitpunkt des Hauptvertrags zu enthalten. Dieser muss nicht ausdrücklich vereinbart sein und kann sich auch nach den allgemeinen Regeln der Vertragsauslegung ergeben. Neben einem Abschlusstermin würde auch der Eintritt einer Bedingung genügen.

Besteht für den Hauptvertrag eine Formpflicht, muss diese auch bei Vorvertragsabschluss eingehalten werden, denn darf eine Vereinbarung nach § 936 ABGB nicht den Formzweck einer Vorschrift vereiteln. Ein Liegenschaftskaufvertrag kann zwar mündlich wirksam zustande kommen, das Eigentumsrecht kann für den Käufer allerdings mangels Kaufvertragsurkunde, die den Erfordernissen des GBG entspricht, nicht im Grundbuch einverleibt werden. Empfehlenswert ist es somit allemal (ua auch aus Beweissicherungsgründen), den Vorvertrag in Schriftform abzuschließen.

Der Vorvertrag beim Kauf einer Immobilie muss inhaltlich sohin dem Hauptvertrag entsprechen: Auch hier müssen alle wesentlichen Punkte des später zu unterzeichnenden Kaufvertrags enthalten sein.

Diese Punkte sind unter anderem:

  • Namen, Geburtsdaten und Anschriften des Käufers und Verkäufers
  • Beschreibung des Kaufgegenstands laut Grundbuch
  • Informationen über Lastentragung
  • Zeitpunkt und Höhe der Kaufpreiszahlung
  • Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie
  • Zeitliche Befristung bzw. Gültigkeitsdauer des Vorvertrags
  • Alle Umstände, die zum Abschluss des Hauptvertrags erforderlich sind (Umstandsklausel)
  • Sonstige Angaben (wie etwa Gewährleistungen oder sonstiger Zusicherungen, Treuhänder, Vertragsverfasser, allfällige Informationen zum Makler, sofern einer beauftragt wurde)

Gibt es beim Vorvertrag für den Immobilienkauf in Österreich eine Rücktrittsmöglichkeit?

Wenngleich ein Vorvertrag beim Kauf einer Immobilie rechtlich bindend ist, besteht trotzdem die Möglichkeit, nach Unterzeichnung vom Vertrag zurückzutreten. Die Bindung eines Vorvertrags ist nämlich in zweifacher Form abgeschwächt. Zum einen durch die Bindungsdauer, zum anderen durch eine sogenannte Umstandsklausel (clausula rebus sic stantibus). Ändern sich für den Vertrag relevante Umstände wesentlich und unvorhersehbar, verliert der Vertrag seine Verbindlichkeit. Fallbeispiele, in denen die Rechtsprechung Gründe für den Wegfall der Grundlage des Vertrags bejaht, sind selten. Die ältere Rechtsprechung spielte der Inflation eine gewisse Bedeutung zu. Gemäß jüngerer Rechtsprechung können auch Änderungen der Einkommensverhältnisse eines Unterhaltspflichtigen die Voraussetzungen der Umstandsklausel erfüllen. Zudem können weitere Rücktrittsmöglichkeiten auch vertraglich vereinbart werden. Rücktrittsrechte, die im Konsumentenschutzgesetz normiert sind, können natürlich auch bei Vorverträgen zur Geltung gelangen. So gewährt § 3 KSchG (Haustürgeschäft) das Recht, bei Verträgen, die außerhalb von Geschäftsräumen eines Gewerbetreibenden abgeschlossen wurden, innerhalb von 14 Tagen von diesem Vertrag zurückzutreten. Daneben normiert § 30a KSchG ein weiteres Rücktrittsrecht. Wenn ein Verbraucher eine Vertragserklärung, die auf den Erwerb eines Bestandrechtes, eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechtes oder des Eigentums an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder an einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, „am selben Tag“ abgibt, an dem er oder sie das Vertragsobjekt das erste Mal besichtigt hat, so kann er von der Erklärung zurücktreten, wenn der Erwerb der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll. Dieses Rücktrittsrecht kann binnen einer Woche nach der Vertragserklärung des Verbrauchers ausgesprochen werden.

In welchen Fällen macht ein Vorvertrag Sinn?

Haben beide Vertragsparteien die Absicht, die Immobilie zu kaufen bzw. zu verkaufen, sind aber noch Details (mögliche Renovierungsarbeiten, Finanzierung) zu klären, macht ein Vorvertrag beim Kauf eines Bestandobjekts definitiv Sinn. Dieser sichert sowohl Käufer als auch Verkäufer ab. Aufgrund der bindenden Absichtserklärung wird der Verkäufer die Immobilie wohl keinem anderen Interessenten zum Kauf anbieten, während der Käufer (höchstwahrscheinlich) kein Anbot für mehrere Objekte abgeben wird.

Welche Kosten sind mit der Erstellung eines Vorvertrags verbunden?

Viele Online-Plattformen bieten mittlerweile kostenlose Vorlagen für Vorverträge beim Immobilienkauf an. Diese können im Rahmen eines privaten Immobilienkaufs beim Makler unterschrieben werden. Nichtsdestotrotz empfiehlt es sich, den Vorvertrag durch einen Anwalt prüfen zu lassen.

Sie können Ihren Vorvertrag auch durch einen Anwalt erstellen oder im Rahmen einer notariellen Beurkundung beglaubigen lassen; in diesem Fall sind dafür Gebühren zu entrichten. Für den Abschluss des Kaufvertrags belaufen sich die Anwalts- oder Notariatskosten auf ein bis drei Prozent des Immobilienkaufpreises und sind durch die jeweiligen Kammertarife reglementiert (Notariatstarifgesetz). Es ist ratsam, für die Abwicklung des Immobilienkaufs ein Pauschalhonorar zu vereinbaren, in welchem die Kosten für den Vorvertrag bereits inkludiert sind. Gesetzlich nicht geregelt ist, wer die Kosten dafür trägt: Dies kann zwischen den Vertragsparteien individuell vereinbart werden. In der Regel werden diese Kosten vom Käufer getragen.

Im Gegensatz zum Hauptvertrag und einem angenommenen Kaufanbot, fallen beim Abschluss des Vorvertrags noch keine Gebühren an (zB Grunderwerbsteuer).

Wann kommt der Kaufvertrag nicht zustande?

Auch wenn beide Parteien im Rahmen des Vorvertrags ihre Absicht kundgetan haben, einen Kaufvertrag zu einem späteren Zeitpunkt zu unterschreiben, so kann es doch auch vorkommen, dass kein Abschluss des Kaufvertrags zustande kommt (siehe „Rücktritt“). So berechtigt unter anderem zB der „Verzug“ beim Abschluss des Hauptvertrages den anderen Vertragsteil, nach § 918 ABGB vorzugehen und gegebenenfalls vom Vorvertrag zurückzutreten.

Ist der mögliche Käufer beispielsweise arbeitsunfähig geworden und kann daraus resultierend den Kaufpreis nicht bezahlen, kann er vom Vertrag zurücktreten und der Kaufvertrag kommt nicht zustande.  

Praxistipps

Will man sich Details eines geplanten Vertragsabschlusses überlegen, kann alternativ auch ein Optionsvertrag (oder auch Kauf- bzw Verkaufsanbot) die richtige Wahl sein. Dabei wird einem Vertragspartner das Recht eingeräumt, durch seine einseitige Erklärung das Schuldverhältnis in Geltung zu setzen. Der Nachteil der Option liegt darin, dass hier schon alle wesentlichen Vertragsbestimmungen enthalten sein müssen. Hingegen liegt der große Vorteil einer Option darin, dass, anders als bei einem Vorvertrag, nicht bloß ein Recht auf Abschluss des Hauptvertrages gewährt wird, sondern die Ausübung schon unmittelbar die vertraglichen Pflichten begründet. Anders als beim Vorvertrag ist es somit nicht nötig, erst auf Vertragsschluss zu dringen.

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