Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) in Österreich

Das Bauträgervertragsgesetz (kurz: BTVG) schreibt Rechte und Pflichten für die Gestaltung und Einhaltung eines Bauträgervertrags fest. Ein Bauträgervertrag liegt dann vor, wenn ein Bauherr/Erwerber (nachträglich einheitlich als „Erwerber“ bezeichnet) einen Vertrag hinsichtlich des Erwerbs eines noch zu errichtenden Objektes vornimmt. Es wird bei solchen Verträgen der Kauf-/Errichtungspreis bereits vor Fertigstellung (teil-)entrichtet. Dabei kann die Zahlung an den Bauträger selbst oder einen „Dritter“ (Professionist, etc.) erfolgen. Der Erwerb eines Objekts, das bereits errichtet wurde und nur einer Teilsanierung unterzogen wird, entspricht keinem Bauträgervertrag, sondern einem Kaufvertrag.

Für Erwerber ist das BTVG essenziell, da es einerseits Zahlungsmodalitäten mit genauen Ratenplänen vorschreibt, andererseits Vorauszahlungen umfassend absichert. Alles Wichtige im BTVG für Erwerber und wie Sie Ihre Rechte geltend machen, erklären wir im folgenden Artikel.

Inhaltsverzeichnis

• Grundlagen des Bauträgervertragsgesetzes

• Was muss in einem Bauvertrag enthalten sein?

• Der BTVG Ratenplan: Struktur und Unterschiede

• Sicherung des Baufortschritts: Die Bauabschnittsprüfung nach BTVG

• Welche Mängel hindern den Baufortschritt?

• Weitere Sicherungsmodelle des Bauträgervertragsgesetzes

• Rücktrittsrechte im BTVG

• Fazit: Das BTVG bietet sichere Grundlage für Bauherren

• Rechtliche Beratung zum Bauträgervertrag und Bauträgervertragsgesetz

• Häufig gestellte Fragen und Antworten (FAQ) zum Bauvertragsgesetz

Grundlagen des Bauträgervertragsgesetzes

Als „Bauträgervertrag“ gilt ein Vertrag über den Erwerb des Eigentums, des Wohnungseigentums, des Baurechts, des Bestandrechts oder eines sonstigen Nutzungsrechts einschließlich Leasings an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen. 

„Bauträger“ ist, wer sich verpflichtet, einem Erwerber die in entsprechenden Rechte einzuräumen. „Erwerber“ ist, wem Ansprüche auf den Erwerb der entsprechenden Rechte gegen den Bauträger zustehen sollen.

Diese Rechte im Zusammenhang mit dem Bau bzw. Sanierung und der Nutzung einer Immobilie werden mittels des Bauträgervertrags geregelt. Dieser ist ausschließlich in schriftlicher Form abzuschließen. 

Beim Erwerber handelt es sich sohin um denjenigen, der den Bau eines Gebäudes in Auftrag gibt oder finanziert. Bauträger ist der, der für die Planung, den Bau und unter Umständen auch für den Verkauf von Immobilien verantwortlich ist. 

Der Bauträgervertrag wird unter folgenden Umständen geschlossen: Erwerb des Eigentums, des Wohnungseigentums, des Baurechts, des Bestandrechts oder eines sonstigen Nutzungsrechts einschließlich Leasings an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen 

Was muss in einem Bauträgervertrag enthalten sein?

Zur Erstellung eines rechtsgültigen Bauträgervertrags müssen Pläne, Baubeschreibungen sowie eine Beschreibung der Ausstattung und deren Zustand vorliegen. Ein Bauträgervertrag in Österreich muss folgende Angaben umfassen: Den Vertragsgegenstand (Gebäude, Wohnung, Geschäftsraum samt Zubehör), den vom Erwerber benutzten Teil der gesamten Anlage, als auch Lage und Widmung des Bauobjekts.

Zudem müssen folgende Elemente im Bauträgervertrag enthalten sein:

• Hinweise zur Lage des Objekts. Besondere Berücksichtigung müssen naturbedingte Gefahrenzonen wie Lawinengebiete, Hochwassergebiete oder Wildbach finden

• Eintrag in den Altlastenatlas oder Vermerk im Verdachtsflächenkataster

• Preise und Zahlungen für Sonder- und Zusatzleistungen 

• Informationen zu Abgaben und Steuern 

• Fertigstellungstermin der Gesamtanlage

• Übergabetermin des Bauobjekts

• Allfällige, dingliche oder obligatorische Lasten, deren Träger der Erwerber ist (beispielsweise Wegerecht oder Pfandrecht)

• Art der Sicherung

• Informationen zu den Rechtsfolgen

• Kosten der Vertragserstellung und -abwicklung

• Fälligkeit der Zahlungen sowie Kontodaten des Bauträgers

Der BTVG Ratenplan: Struktur und Unterschiede

Der Bau eines Objekts ist ein langer, komplexer Vorgang, der besonders für Erwerber Risiken birgt. Das BTVG zielt darauf ab, während des gesamten Bauvorhabens diese Risiken zwischen Bauträger und Erwerber gerecht zu verteilen. Aus diesem Grund hat das BTVG, dem Baufortschritt und dem damit steigenden Immobilienwert entsprechend, zwei Ratenpläne aufgestellt. 

Die rechtlichen Grundlagen für diesen Prozess sind in § 9 und 10 des BTVG festgelegt. Diese stellen sicher, dass die Zahlungen des Käufers mit dem Wertzuwachs der Immobilie korrelieren. Laut BTVG Ratenplan sind die jeweiligen Raten also immer an die einzelnen Bauphasen gebunden. Zwischen den Ratenplänen A und B gibt es folgenden Unterschied: Ratenplan A wird üblicherweise bei größeren Bauprojekten angewendet, Ratenplan B bei kleineren Bauvorhaben. 

Sicherheit für Erwerber: In der Regel übergibt der Erwerber den Kaufpreis an einen Treuhänder (zum Beispiel einen Rechtsanwalt). Dieser zahlt den Betrag dann in Raten gemäß dem Fortschritt der Bauabschnitte an den Bauträger aus. Falls der Bauträger in finanzielle Schwierigkeiten oder Insolvenz kommen sollte, hat der Erwerber zumindest einen konkreten Gegenwert für seine bisherigen Zahlungen erhalten. Gleichzeitig wird der Käufer im Grundbuch eingetragen, was ihn zusätzlich absichert.

Sicherung des Baufortschritts: Die Bauabschnittsprüfung nach BTVG

Die oben im Ratenplan aufgelisteten Schritte richten sich nach dem Baufortschritt nach BTVG. Alle einzelnen Schritte des Bauprozesses sind rechtlich bindend, die Überweisung der einzelnen Raten erfolgt nach erfolgreicher Fertigstellung des jeweiligen Schrittes. 
Nach BTVG ist es nicht nur die Aufgabe des grundsätzlich verpflichtend vom Bauträger zu bestellenden Treuhänders (Verzicht nur bei schuldrechtlicher Sicherung zulässig), über die Ratenauszahlung zu verfügen, sondern ebenso den Baufortschritt zu überprüfen und die Fertigstellung jedes Schrittes zu ermitteln. Dafür kann der Treuhänder geeignete Sachverständige (oder andere geeignete Körperschaften) beauftragen. 

Welche Mängel hindern den Baufortschritt?

Der Nichtabschluss eines Bauabschnitts liegt nur bei konkreten Mangelverdacht vor. Kleinere Mängel halten in der Regel den Baufortschritt nicht auf. Fallen die Mängel nach Maßstab der Baubranche gravierend aus, können – je nach Bauträgervertragsgestaltung – folgende Konsequenzen eintreten:

• Aufforderung zur Nachbesserung und Mängelbeseitigung

• Minderung des Kaufpreises

• Schadensersatzforderungen

• Nachträgliche Vertragsanpassungen oder Neuverhandlungen

• Vertragsrücktritt

Wann ein Bauabschnitt fertiggestellt ist und wann nicht, ist rechtlich nicht genau definiert. Eine Orientierungshilfe für die Vertragsgestaltung bietet die ÖNORM B 2120 (Mindesterfordernisse für einen Bauträgervertrag), welche zwischenzeitig bereits in der neueren Fassung vorliegt. In der Norm sind Bauleistungen beschrieben, die zur Spezifizierung eines Bauabschnitts dienen.

Achtung: Treten kleinere Mängel auf, die laut BTVG den Baufortschritt nicht unterbrechen, kann dieser unter Umständen ins Gewicht fallen und zu Ansprüchen des Erwerbers gegenüber dem Bauträger führen. Hier greift das reguläre Gewährleistungsrecht, das während der dreijährigen Gewährleistungsfrist geltend gemacht werden kann.

Weitere Sicherungsmodelle des Bauträgervertragsgesetzes

Das BTVG bietet verschiedene Sicherungsmodelle, darunter der im BTVG festgeschriebene Ratenplan. Es bietet aber auch weitere Sicherungsmodelle. Diese Sicherungsmodelle zielen vor allem auf die rechtliche Absicherung des Erwerbers bzw. Käufers ab. Die verschiedenen (Sonder-)Modelle können auch miteinander kombiniert werden. Dazu bedarf es einer zusätzlichen Vereinbarung, da die Kombination zu keiner Schlechterstellung des Erwerbers führen soll.

Grundbücherliche Sicherung

Die Eintragung im Grundbuch in Verbindung mit Zahlungen nach Ratenplan bietet eine Möglichkeit der Sicherung des zu erwerbenden Rechts. 

Schuldrechtliche Sicherung

Weiters ist auch eine schuldrechtliche Sicherung möglich. Dabei wird der Erwerber entweder durch eine Garantie oder eine Versicherung abgesichert. Damit soll sichergestellt sein, dass im Falle von Zahlungsverzug oder Nichterfüllung der vertraglichen Verpflichtungen durch den Bauträger die finanziellen Verpflichtungen dennoch erfüllt werden. Üblich ist eine Bürgschaft über ein Kreditinstitut sowie klare Regelungen im Bauträgervertrag bezüglich der Zahlungsmodalitäten, Vertragsstrafen im Falle von Verzögerungen oder Mängeln sowie andere finanzielle Aspekte.

Pfandrechtliche Sicherung

Erbwerber können sich zudem via Pfandrecht absichern, bei dem Vermögenswerte als Pfand die Erfüllung von Verbindlichkeiten sicherstellen. Ein Beispiel ist das Grundpfandrecht, bei dem das Grundstück oder die Immobilie selbst als Pfand für eine finanzielle Verbindlichkeit dient. Im Falle von Zahlungsausfällen oder anderen Vertragsverletzungen kann der Gläubiger (zum Beispiel ein Kreditgeber) das Grundpfandrecht geltend machen und das Grundstück zwangsversteigern lassen, um seine Forderungen zu decken. Andere Formen sind das Forderungspfandrecht oder die Sicherungsübereignung.

Sondersicherungen

Gesonderte Bürgschaften oder Garantien können für spezielle Bauvorhaben sinnvoll sein. Beispielsweise benötigt das Gebäude Sonderausrüstungen oder Zubehör, welche als zusätzliche Sicherheit übereignet werden können, um sicherzustellen, dass sie im Falle von Problemen zur Verfügung stehen.

Rücktrittsrechte im BTVG

Nach Abschluss eines Bauträgervertrags können Erwerber sowie Bauträger nach BTVG unter bestimmten Voraussetzungen vom Vertrag zurücktreten. 

Rücktrittsrechte des Erwerbers

1. Rücktritt wegen Informationsmängeln (§ 5 Abs 1 BTVG):
   Sofern dem Erwerber bestimmte vertragliche Details (zB. Vertragsinhalt, Sicherungspflichten etc) nicht rechtzeitig mitgeteilt werden, ist er zum Rücktritt berechtigt. 
   Dieses Recht steht dem Erwerber bis spätestens eine Woche vor Vertragserklärungsabgabe zu und bedarf keiner Rücktrittsfristsetzung. Nach Vertragsschluss beträgt die Rücktrittsfrist 14 Tage. 

2. Rücktritt wegen einer nicht erhaltenen Förderung (§ 5 Abs 3 BTVG)
   Sofern eine zugrunde gelegte Wohnbauförderung ganz oder in erheblichem Ausmaß unterbleibt und dies nicht dem Erwerber zuzurechnen ist, steht ebenfalls ein Rücktrittsrecht zu.

6 Wochen nach erfolgtem Vertragsschluss erlöschen diese beiden Rücktrittsrechte endgültig. Die Rücktrittserklärung hat schriftlich an den Bauträger oder Treuhänder zu erfolgen. 

Besondere Rücktrittsrechte von Konsumenten

1. Rücktritt wegen Nichteintritts maßgeblicher Umstände (§ 3a KSchG)
   Treten Umstände, die dem Konsumenten in Aussicht gestellt wurden, nicht oder in erheblichem Ausmaß nicht ein, so kann der Verbraucher eine Woche ab Kenntnis des Nichteintritts schriftlich vom Vertrag zurücktreten. Dies ist bis spätestens ein Monat nach vollständiger Vertragserfüllung möglich.

2. Rücktritt von einem Haustürgeschäft (§ 3 KSchG)
   Eine im Zuge eines Haustürgeschäfts abgegebene Vertragserklärung kann bis zum Zustandekommen des Vertrages und ab Vertragsschluss innerhalb einer Woche schriftlich der Rücktritt erklärt werden. 

3. Rücktritt von Immobiliengeschäften (§ 30a KSchG)
   Von einer Vertragserklärung, die am selben Tag abgegeben wird, an dem die Objektsbesichtigung stattfand, kann binnen einer Woche zurückgetreten werden, sofern der Erwerb zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses seiner selbst oder seiner nahen Angehörigen dienen sollte. Ab Erhalt der Zweitschrift beginnt die Frist und erlischt spätestens ein Monat nach Erstbesichtigung des Objekts.

Rücktrittsrechte des Bauträgers

Im Falle des Bauträgers müssen Rücktrittsrechte vertraglich vereinbart werden. Dies ist gesetzlich dadurch beschränkt, als dass das BTVG nur aus den folgenden Gründen den Rücktritt zulässt:

1. Rücktritt wegen Unrentabilität
   Wird die Mindestanzahl an Objekten oder der Anteil an der Gesamtnutzfläche nicht erfüllt, kann der Bauträger bis zu sechs Monate nach Vertragsschluss vom Vertrag zurücktreten.

2. Rücktritt wegen Nichteinhaltung von Nebenpflichten durch den Erwerber
   Der Bauträger kann vereinbarungsgemäß vom Vertrag zurücktreten, wenn er vom Erwerber folgende Unterlagen nicht erhält
   - Innerhalb einer zu bestimmenden Frist: Nachweis über Förderungsansuchen; keine Erklärungen von Behörden; keine Zusagen von Finanzierungen
   - Bis zu 6 Monate nach Vertragsabschluss: Keine Nachweise von Sicherheiten oder Urkunden; keine vollständigen Unterschriften

Vor Rücktritt muss der Bauträger den Erwerber schriftlich auffordern, Unterlagen nachzureichen und mind. eine einmonatige Frist einräumen.

Fazit: Das BTVG bietet sichere Grundlage für Bauherren

Eine klare Einhaltung von vertraglich geregelten Verabredungen ist der Schlüssel für die erfolgreiche Zusammenarbeit von Erwerber und Bauträger. Je nach Art des Bauvorhabens und Situation des Erwerbers sind Sondervereinbarungen relevant. 

Zwar sind zahlreiche Regelungen im BTVG festgeschrieben, welche die Interessen von Erwerbern schützen, jedoch existiert bei Bauvorhaben rechtlicher Interpretationsspielraum. Bereits bei Vertragsgestaltung sollten Erwerber einen Rechtsanwalt einschalten, um auch möglichst sinnvolle Sicherheitsmodelle zu inkludieren. Spätestens bei der Überprüfung von Baufortschrittsabschnitten und der damit verbundenen Überweisung nach BTVG Ratenplan sind Treuhänder notwendig. Für ein Jahre umspannendes Bauprojekt raten wir Erwerbern dringend, beratende Hilfe in Form von Rechtsanwälten zu suchen.

Rechtliche Beratung zum Bauträgervertrag und Bauträgervertragsgesetz

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Häufig gestellte Fragen und Antworten (FAQ) zum Bauvertragsgesetz

In welchen Fällen muss ein Bauträgervertrag geschlossen werden?

Ein Bauträgervertrag wird dann geschlossen, wenn ein Erwerber ein Bauvorhaben realisieren will, jedoch den Bau nicht selbst umsetzen möchte. In diesem Fall schaltet er einen Bauträger ein, der den Bau bzw. die Sanierung plant und verwirklicht. Ist eine Vertragspartei Verbraucher, ist das BTVG zwingend anzuwenden. Bei beidseitig unternehmensbezogenen Verträgen kann das BTVG aber abbedungen werden.

Wann kommt das BTVG zur Anwendung?

Das BTVG bezieht sich auf den Bauträgervertrag und regelt die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien – in der Regel Erwerber und Bauträger. Das BTVG bietet insbesondere rechtlichen Schutz für Erwerber. Wichtige Kernpunkte sind Sicherheit bei Zahlungen, Strukturierung des Baufortschritts und Schutz vor Mängel bzw. möglicher Insolvenz des Bauträgers.

Wofür haftet der Bauträger?

Der Bauträger haftet für die ordnungsgemäße Umsetzung des Bauvorhabens gemäß den vertraglichen Vereinbarungen. Das schließt die Einhaltung von Baustandards, die Fertigstellung innerhalb der vereinbarten Fristen und die Gewährleistung für Mängelfreiheit ein. Weitere Haftungen können im Bauträgervertrag festgehalten werden.

Wie lange muss ein Bauträger haften?

Während des gesamten Bauvorhabens und innerhalb der Gewährleistungsfrist haften Bauträger. Solange nicht anders festgelegt wird, beträgt diese drei Jahre. Während dieser Zeit ist der Bauträger verpflichtet, für die Behebung von Mängeln einzustehen, die während oder nach der Bauausführung auftreten. 

Was bedeutet ein Haftrücklass im Zusammenhang mit dem BTVG?

Der Haftrücklass ist ein Betrag, der zurückbehalten wird, um mögliche Mängel oder noch ausstehende Arbeiten zu decken. Er wird innerhalb der Gewährleistungsfrist von drei Jahren einbehalten und macht laut BTVG Ratenplan 2 Prozent des Gesamtkaufpreises des Bauprojekts aus. Es kann zwischen dem „Barhaftrücklass“ (Fälligkeit 3 Jahre nach Übergabe) oder der „Haftrücklassgarantie“ (Bankgarantie) unterschieden werden. 

Was geschieht im Fall der Insolvenz einer Vertragspartei?

Der Bauträgervertrag gilt nicht automatisch als beendet. Ein Insolvenzverwalter hat das Wahlrecht zwischen der Erfüllung des oder des Rücktritts vom Vertrag, sofern zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch nicht (vollständig) erfüllt worden ist. Solange kein Teil vollständig erfüllt hat, besteht dieses Wahlrecht. Der Vertragspartner des Insolventen kann den Vertrag bis nach 6 Monaten nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens nur aus wichtigen Gründen lösen.