Internationale Rechtsberatung

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Was ist bei einem Bauvertrag zu beachten?

Ein Bauvertrag wird im Rahmen eines Bauvorhabens zwischen Auftraggeber (Privatpersonen oder Unternehmen) und Auftragnehmer (Bauunternehmen oder Handwerksbetriebe) abgeschlossen. Es handelt sich dabei um einen Werkvertrag, dessen rechtliche Grundlage im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) zu finden ist. Jedes Bauvorhaben weist seine Eigenheiten auf, auf die im  Bauvertrag besonders eingegangen werden sollte. Wichtige Bestandteile eines Bauvertrages sind insbesondere der Leistungsumfang, die Kosten, die Dauer des Bauvorhabens sowie allgemeine Informationen zum Bauprojekt.

In den folgenden Abschnitten haben wir die wichtigsten Themen zum Bauvertrag für Sie zusammengefasst:

Welche Charakteristika weist ein Bauvertrag auf?

Der Bauvertrag fällt in Österreich in die Kategorie des Werkvertrags nach ABGB.

Kern des Bauvertrags ist der Austausch von Leistungen, bei dem sich der Auftragnehmer zur Herstellung eines (Bau)Werks gegen ein (mit dem Auftraggeber vereinbartes) Entgelt verpflichtet. Der vertragstypisch geschuldete Erfolg liegt in der auftragsgemäßen Herstellung eines Bauvorhabens. Ein Bauvertrag kann sowohl vollständige Neubauten und Umbauten oder Renovierungen an Bestandsbauten, aber auch Einzelleistungen wie beispielsweise Malerarbeiten, Installateur-Dienste oder Elektroarbeiten umfassen.. Auftraggeber können Privatpersonen aber auch Unternehmer sein; Auftragnehmer sind in der Regel Bauunternehmen, wenn es sich um umfassendere Bauleistungen handelt, aber auch einzelne Handwerksbetriebe.

Vertragsgegenstand des Bauvertrags ist in der Regel die Herstellung eines Bauwerks. Im Bauvertrag werden die dafür geplanten, umfassenden Bauleistungen vorab definiert. Der Bauvertrag unterscheidet sich insofern beispielsweise vom Bauträgervertrag, bei dem es um den Kauf künftig zu errichtender Objekte geht, aber auch vom Architektenvertrag, der die reine Planung des Bauwerks vorsieht.

Wie entsteht ein Bauvertrag?

Ein Bauvertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande. Der potenzielle Auftragnehmer (das Bauunternehmen oder der Handwerksbetrieb) legt üblicherweise ein befristetes Angebot über die zu erbringenden Leistungen. Innerhalb dieser Frist hat der Auftraggeber (Privatperson oder Unternehmer) die Möglichkeit, den Vertrag auf inhaltliche Richtigkeit und Wirtschaftlichkeit (gegebenenfalls durch Einholung weiterer Angebote) zu prüfen und letztlcih anzunehmen. Die rechtzeitige Annahme führt zum Abschluss des Bauvertrags.

Der Bauvertrag unterliegt keinen Formvorschriften und kann daher auch mündlich abgeschlossen werden. Nicht zuletzt aus Beweisgründen und zur Vorbeugung von Streitigkeiten empfiehlt sich dringend die Einhaltung der Schriftform.

Bauvertragsrecht: Welche Arten von Bauverträgen gibt es? 

Generell unterscheidet man zwischen drei verschiedenen Arten von Bauverträgen: dem Generalunternehmer-, dem Alleinunternehmer- und dem Totalunternehmervertrag.

Generalunternehmervertrag

Ein Unternehmen (das Generalunternehmen) übernimmt das gesamte Bauvorhaben von der Planung bis zur Übergabe des fertiggestellten Bauwerks an den Auftraggeber.

Alleinunternehmervertrag

Der Unternehmer schuldet nur die Herstellung des Bauwerks; die Planung übernimmt ein anderes Unternehmen.

Totalunternehmervertrag

Vom Unternehmer werden sämtliche mit der Herstellung des Bauwerks in Verbindung stehende Tätigkeiten übernommen. Dies beginnt bei der Planung und geht sogar über die Finanzierung bis hin zur Umsetzung und Schlüsselübergabe.

Worauf ist bei der Erstellung eines Bauvertrags zu achten und was sollte er jedenfalls beinhalten?

Für einen Bauvertrag gilt wie für alle Verträge: je präziser, desto besser! Werden Leistungsumfang, Fristen und Baufortschritte exakt definiert und die Kosten konkret geregelt, kann dies etwaigen Streitigkeiten vorbeugen.

Wichtige Vertragspunkte, die ein Bauvertrag beinhalten sollte:

  • Detailliertes Leistungsverzeichnis mit Massen- und Preisangaben
  • Konkreter Leistungsumfang: welche Leistungen müssen konkret erbracht werden
  • Detaillierte Beschreibung der einzelnen Arbeitsleistungen und -schritte
  • Zahlungsfristen und -modalitäten: Fixpreise, Pauschalen, Rechnungslegung, Teilrechnungen, Haftrücklass, Skonti, Verzugszinsen
  • Terminplan und Fristen: bis wann müssen welche Leistungen erbracht werden
  • Verzögerung des Terminplans und Bauzeitüberschreitung: Rücktrittrecht, Nachfrist, Schriftlichkeit

Natürlich können nach dem Willen der Vertragsparteien auch weitere für ein konkretes Bauvorhaben relevante Aspekte in den Vertrag miteinbezogen werden, etwa: Art und Qualität der Materialen, technische Ausstattung, etc. Auch die Zugrundelegung von AGB oder Ö-Normen kann empfehlenswert sein.

Was ist die ÖNORM B 2110?

ÖNORMEN sind veröffentlichte nationale Standards, aber keine Gesetze. ÖNORMEN müssen daher von den Vertragsparteien vereinbart werden. Für Bauverträge ist besonders die ÖNORM B 2110 relevant. Sie beinhaltet sowohl rechtliche als auch technische Bestimmungen für Bauleistungen. Die ÖNORN B 2110 hat den Zweck, die gesetzlichen Werkvertragsbestimmungen zu ergänzen und teilweise auch abzuändern, um den bauwirtschaftlichen Besonderheiten in der Praxis gerecht zu werden.

Bauzeit und was gilt bei Verzögerungen des Terminplans?

Im Bauvertrag sollten verbindliche Termine, möglichst im Rahmen eines konkreten Zeitplans – d.h. unter Konkretisierung nicht nur des Baubeginns und des Datums der Fertigstellung des Bauwerks, sondern auch von Terminen für einzelne Teilleistungen – festgelegt werden.

Gerade in der Bauwirtschaft kommt es nicht selten zu Bauzeitverlängerungen; dies kann zu unerwarteten Mehrkosten führen. Für diese Fälle sollten im Bauvertrag Vorkehrungen getroffen werden. Es empfehlen sich die Vereinbarung von Vertragsstrafen bei Verzug mit Leistungen und Überschreitung der vereinbarten Bauzeit. Vertragsstrafen werden üblicherweise in Prozentsätzen von den Gesamtkosten vereinbart und von der Dauer der Verzögerung abhängig gemacht.

Können Qualitätskontrollen vereinbart werden?

Es ist möglich und sinnvoll bereits im Bauvertrag regelmäßige Qualitätskontrollen zu vereinbaren. Qualitätskontrollen sollten dabei von externen, unabhängigen Sachverständigen durchgeführt werden.

Gibt es beim Bauvertrag ein Rücktrittsrecht?

Grundsätzlich gilt: Mit Abschluss des Vertrages sind beide Vertragspartner daran gebunden. Selbstverständlich besteht die Möglichkeit, schon im Vertrag selbst Rücktrittsgründe zu vereinbaren. Unabhängig von vertraglich vereinbarten Rücktrittsgründen besteht nach den gesetzlichen Bestimmungen die Möglichkeit, sich bei Vertragswidrigkeit den des Vertragspartners vom Vertrag zu lösen. Erbringt der Vertragspartner die vereinbarten Leistungen „nicht zur gehörigen Zeit, am gehörigen Ort oder auf die bedungene Weise“ kann dieser unter Setzung einer angemessenen Nachfrist zur Nachholung der Leistungen vom Vertrag zurücktreten. Alternativ kann der Auftraggeber auch weiterhin die Erfüllung und Schadenersatz begehren. Neben dem Rücktritt wegen Nichterfüllung sieht das ABGB auch noch die Möglichkeit des „Rücktritts aus wichtigem Grund“ vor: hat der Auftraggeber aufgrund von gravierenden Ereignissen das Vertrauen in den Auftragnehmer verloren, kann er ebenso vom Vertrag zurücktreten.

Wir beraten Sie zum Thema Bauvertrag

Ein Bauvertrag ist ein komplexes Vertragswerk und sollte individuell auf jedes Bauvorhaben angepasst werden. Wir empfehlen daher, die Vertragserrichtung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt durchführen bzw den Bauvertrag vor Abschluss genau prüfen zu lassen. Gerade weil die Bestimmungen rund um das Thema Bauverträge nicht konkret definiert sind kommt es im Baurecht immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten. Wir empfehlen daher, jedenfalls professionelle Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen.

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Bitte beachten Sie: Die oa. Ausführungen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie dienen nur zur ersten Information und Orientierung. Eine eingehende Beratung wird durch sie nicht ersetzt. Für eine solche stehen wir gerne zur Verfügung.