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Architektenvertrag: Das sollten Sie vor der Errichtung wissen

Ein Architektenvertrag regelt die im Rahmen eines Bauprojekts zu erbringenden Leistungen eines Architekten an den Bauherrn. Wichtige Bauphasen, zu liefernde Leistungen, Zeitpläne als auch Kosten bzw. Honorarforderungen werden darin vereinbart. Im folgenden Beitrag haben wir die wichtigsten Fragen zum Thema Architektenvertrag für Sie beantwortet: 

Inhalt

Was versteht man unter einem Architektenvertrag und in welchen Fällen ist er notwendig?

Ein Architektenvertrag regelt jene Vereinbarungen, die zwischen Architekt und Bauherr im Rahmen eines Bauprojekts getroffen wurden. Darunter fallen beispielsweise die zu erbringenden Leistungen, die Haftung sowie das zu zahlende Honorar. Der Vertrag kommt durch Angebot (durch den Architekten) und Annahme (durch den Bauherrn) zustande. Wenngleich auch ein mündlich geschlossener Architektenvertrag Gültigkeit hat, ist davon aber unbedingt abzuraten, da es gerade im Baurecht häufig zu kostspieligen Streitfällen kommen kann. Ein detaillierter, schriftlicher Vertrag dient der Absicherung beider Parteien. Dass es sich bei dem Vertragspartner unbedingt um einen Architekten handeln muss, ist so nicht geregelt: Es fallen darunter all jene Personen, die im Rahmen der Planung Architektenleistungen erbringen, also etwa auch Bauingenieure. Das Thema Haftung ist ein ganz wichtiges: Bei Planungsfehlern oder aufgrund von Versäumnissen in der Bauüberwachung haftet der Architekt für Mängel. 

Worauf müssen Sie beim Architektenvertrag achten? 

Wichtig vor Zustandekommen des Architektenvertrags ist, dass sich Bauherr und Architekt über die zu erbringenden Leistungen sowie das dafür vorgesehene Honorar einig sind. Unter gewissen Umständen kann ein Architektenvertrag unwirksam werden: 

  1. Verstoß gegen Formvorschriften: Wenngleich ein Architektenvertrag auch formlos mündlich geschlossen werden kann, bedürfen manche Zusatzvereinbarungen (bspw. Nebenkostenpauschale) der Schriftform.  
  2. Verstoß gegen das Kopplungsverbot: Bietet der Architekt ein Grundstück zum Verkauf an und knüpft daran die Bedingung, dass seine Architektenleistungen im Rahmen des Kaufs in Anspruch genommen werden müssen, so ist dies nicht zulässig.
  3. Schwarzarbeit: Verstoßen die Vertragsparteien gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit, wird auch der Architektenvertrag unwirksam. 
  4. Mündlich vereinbartes Honorar ohne Umsatzsteuer: Auch dies führt zur Unwirksamkeit des Vertrags.

Eine Besonderheit, auf die geachtet werden muss, ist der sogenannte „konkludente Architektenvertrag“: Wenngleich kein schriftlicher Vertrag vorliegt, kann es trotzdem durch sogenannte „konkludente“ (also schlüssige) Handlungen zu einem rechtlich bindenden Vertragsverhältnis kommen. Dies kann etwa der Fall sein, wenn der Architekt in der Verhandlungsphase bereits Vollmachten des Bauherrn einfordert oder für den Auftraggeber erste Pläne und Entwürfe anfertigt. Vorsicht sei auch geboten, wenn noch kein Vertrag vorliegt, der Architekt aber bereits mit Vorarbeiten beginnt, die noch unverbindlich sind – diese können nämlich auch bereits mit Kosten verbunden sein, wenn ein gewisser Aufwand zur Erbringung erforderlich ist. „Unverbindlich“ ist nicht mit „kostenlos“ gleichzusetzen! 

Welche Punkte muss ein Architektenvertrag beinhalten?

Wie andere Verträge und Vereinbarungen sollte der Architektenvertrag gewissen Mindestanforderungen entsprechen und folgende Vertragspunkte unbedingt beinhalten: 

  • Vertragsgrundlage: Dem Architektenvertrag liegt meist ein Werkvertrag zugrunde.
  • Leistungsumfang: Welche Leistungen sind konkret zu erbringen, woraus besteht die Erfüllung dieser Leistungen? Welches Honorar wird ausbedungen? 
  • Ziele / Termine / Fristen: Was konkret ist das Ziel der zu erbringenden Leistungen? Welche Termine und Fristen sind einzuhalten? Wie erfolgt die Abnahme des Projekts? Gibt es konkrete Vorgaben bzgl. Materialien, etc.?
  • Verpflichtungserklärung: Beide Parteien verpflichten sich zur Erfüllung der jeweils vereinbarten Leistungen. 
  • Zusätzliche Vereinbarungen: Gibt es Sondervereinbarungen, werden sie hier aufgelistet. Außerdem wird unter diesem Punkt üblicherweise die Fälligkeit des Honorars vereinbart.

Im Rahmen der Vertragserstellung ist es sinnvoll, den Baufortschritt in Leistungsphasen gegliedert darzustellen, um so konkrete Meilensteine festzuhalten und sie mit einem Liefer- bzw. Erbringungsdatum zu versehen. Diese Leistungsphasen werden häufig in Vorprojektphase, Projektphase, Ausführungsvorbereitung, Ausführung und Projektabschluss unterteilt. 

Unterscheidet sich ein Architektenvertrag von einem Werkvertrag?

Ein Architektenvertrag ist meist ein Werkvertrag, kann jedoch auch Elemente eines Bevollmächtigungsvertrags enthalten und stellt somit eine Mischform dar. Sind vom Architekten nur Pläne zu erstellen, handelt es sich um einen klassischen Werkvertrag. Dieser gilt mit Lieferung der Pläne und Bezahlung des Honorars als erfüllt. Ein wenig komplexer gestaltet sich die Sachlage, wenn der Architekt neben der Planung auch mit der Leitung und/oder der Bauaufsicht betraut wird – dies sind üblicherweise Elemente eines Bevollmächtigungsvertrags.

Gibt es die Möglichkeit, einen Architektenvertrag zu kündigen?

Wie bei anderen Verträgen gibt es auch beim Architektenvertrag die Möglichkeit der Kündigung. Dies kann aus unterschiedlichen „wichtigen“ Gründen geschehen, die sich nach Auftraggeber und Auftragnehmer unterscheiden:

Wichtige Kündigungsgründe seitens des Bauherrn (Auftraggeber): 

  • Bei Entstehung erheblicher Abweichung der vorgesehenen Baukosten
  • Bei Nichteinhaltung des vereinbarten Kostenrahmens durch den Architekten
  • Wenn aufkommt, dass der Auftragnehmer nicht über die notwendigen  Architekteneigenschaften verfügt (und somit mit der Planung gar nicht betraut hätte werden dürfen)
  • Wenn der Architekt Entwürfe vorlegt, die der Rechtsordnung oder der vorangegangenen Baugenehmigung widersprechen und nicht genehmigungsfähig sind 
  • Wenn dem Bauherrn die Durchführung oder Fortführung des Bauvorhabens aufgrund gravierender persönlicher Veränderungen nicht mehr möglich ist (schwere Erkrankung, Tod) 
  • Bei Konkurs oder Insolvenz des Architekten

Wichtige Kündigungsgründe des Architekten liegen dann vor, wenn der Bauherr

  • seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt
  • seine vertraglich vereinbarte Mitwirkungspflicht vernachlässigt
  • das zu bebauende Grundstück verkauft 
  • Konkurs anmeldet bzw. in die Insolvenz schlittert
  • den Architekten nötigt, sich über baurechtliche Bestimmungen oder die Baugenehmigung hinwegzusetzen 
  • durch sein Verhalten die Vertragserfüllung derart gefährdet, dass kein Vertrauensverhältnis mehr zwischen den Vertragsparteien besteht

Darüber hinaus hat der Bauherr als Auftraggeber die Möglichkeit, auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes den Vertrag unter Einhaltung einer gewissen Frist zu kündigen („freie Kündigungsmöglichkeit“). Für den Architekten als Auftragnehmer besteht keine freie Kündigungsmöglichkeit ohne wichtigen Grund. 

Steht dem Architekten bei Bauverzögerungen ein Entgeltanspruch zu? 

Kommt es durch Verschulden des Bauherrn zu einer erheblichen Verzögerung des Baufortschritts, steht dem Architekten eine Entschädigung zu. Allerdings ist hier zu unterscheiden, ob es sich um einen Werkvertrag oder einen Bevollmächtigungsvertrag handelt. Im ersten Fall hat der Architekt Anspruch auf Entschädigung durch „verhältnismäßige Erhöhung“ seines Lohns, sofern es aufgrund der Verzögerung zu erhöhten Aufwendungen gekommen ist. Im zweiten Fall kann der Architekt auf eine angemessene zusätzliche Vergütung bestehen. In beiden Fällen steht ihm also ein Entgeltanspruch zu – es unterscheidet sich lediglich die Terminologie. Wird der Architekt als Auftragnehmer vom Bauherrn als Auftraggeber an der Ausführung seiner Arbeit gehindert, hat er vollen Anspruch auf sein vereinbartes Honorar – sofern es sich um einen Werkvertrag handelt. Arbeitet der Architekt auf der Basis eines Bevollmächtigungsvertrags, hat er im Vereitelungsfall Anspruch auf Schadenersatz.

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