Wer eine Immobilie vererbt oder erbt, steht häufig vor rechtlichen Fragestellungen, die weit über das allgemeine Erbrecht hinausgehen. Gerade im Zusammenspiel von Erbrecht, Grundbuchsrecht und Wohnungseigentumsrecht bestehen zahlreiche Besonderheiten, die in der Praxis immer wieder zu Unsicherheiten oder sogar langwierigen Streitigkeiten führen. Viele Erben gehen etwa davon aus, dass sie mit dem Tod des Erblassers sofort über die Liegenschaft verfügen dürfen. Andere unterschätzen die Besonderheiten einer Eigentumswohnung oder die steuerlichen Folgen eines Verkaufs. Nachfolgend geben wir einen Überblick über die häufigsten rechtlichen Stolpersteine aus österreichischer Sicht. Wer ist Eigentümer bis zur Einantwortung?Mehrere Erben – Miteigentum als KonfliktpotenzialBesonderheiten bei EigentumswohnungenWohnungseigentümerpartnerschaft – Das Testament entscheidet nicht immerVermietete Immobilien – Der Mietvertrag bleibt bestehenLaufende Kosten während des VerlassenschaftsverfahrensSteuern beim Erwerb und Verkauf einer geerbten ImmobilieFazit Wer ist Eigentümer bis zur Einantwortung? Mit dem Tod einer Person geht deren Vermögen nicht unmittelbar auf die Erben über. Bis zum Abschluss des Verlassenschaftsverfahrens bildet die Verlassenschaft einen eigenen Rechtsträger ("ruhender Nachlass"). Das Verlassenschaftsverfahren endet mit der sog. „Einantwortung“, die mittels Beschlusses ergeht. Die Erben erwerben ihr Eigentumsrecht erst mit der rechtskräftigen Einantwortung. Bis dahin können sie daher grundsätzlich weder frei über die Liegenschaft verfügen noch einzelne Nachlassgegenstände nach Belieben an sich nehmen. Insbesondere sollten Möbel, Kunstgegenstände oder sonstiges Inventar nicht eigenmächtig aus einer Wohnung entfernt werden. Auch diese Gegenstände gehören zum Nachlass und sind grundsätzlich in das Verlassenschaftsverfahren einzubeziehen. Eigenmächtige Entnahmen können zivilrechtliche Ersatzansprüche und im Einzelfall auch strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Mehrere Erben – Miteigentum als Konfliktpotenzial Hinterlässt die verstorbene Person mehrere Erben und wird die Immobilie nicht bereits im Verlassenschaftsverfahren einem einzelnen Erben zugewiesen, erwerben sämtliche Erben die Liegenschaft entsprechend ihren Erbquoten. Es entsteht eine Miteigentumsgemeinschaft. Diese Konstellation führt in der Praxis häufig zu Schwierigkeiten. Während Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung nach den allgemeinen Regeln des Miteigentums mehrheitlich beschlossen werden können, bedürfen wichtige Entscheidungen – etwa der Verkauf der Liegenschaft, deren Belastung oder wesentliche bauliche Veränderungen – grundsätzlich der Mitwirkung sämtlicher Miteigentümer. Nicht selten führen unterschiedliche wirtschaftliche Interessen der Erben zu erheblichen Konflikten. Eine vorausschauende testamentarische Gestaltung kann solche Auseinandersetzungen vielfach vermeiden. Besonderheiten bei Eigentumswohnungen Befindet sich im Nachlass eine Eigentumswohnung, gelten neben den erbrechtlichen Vorschriften zusätzlich die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes. Vererbt wird nicht bloß die Wohnung selbst, sondern der mit Wohnungseigentum verbundene Mindestanteil an der Liegenschaft. Mit dem Eigentum gehen sämtliche Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers auf den Rechtsnachfolger über. Hierzu gehören insbesondere: die Verpflichtung zur Zahlung der laufenden Betriebskosten und Rücklagen,der Eintritt in die Eigentümergemeinschaft,die Bindung an bestehende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sowiedie Wahrnehmung sämtlicher Rechte als Wohnungseigentümer. Wohnungseigentümerpartnerschaft – Das Testament entscheidet nicht immer Eine besondere Rechtslage besteht, wenn Wohnungseigentum im Rahmen einer Eigentümerpartnerschaft besteht. Nach § 5 WEG 2002 kann Wohnungseigentum an einem Mindestanteil nur von einer Person allein oder von zwei natürlichen Personen gemeinsam erworben werden. Erwerben zwei natürliche Personen gemeinsam Wohnungseigentum, bilden sie eine Eigentümerpartnerschaft. Sollen mehr als zwei Personen wirtschaftliche Eigentümer einer Eigentumswohnung sein, so ist das nur durch Vergesellschaftung (etwa Gründung einer Personengesellschaft) möglich. Im Todesfall eines der Eigentümerpartner gelten die besonderen Bestimmungen des § 14 WEG 2002. Diese gehen den allgemeinen erbrechtlichen Vorschriften teilweise vor. Der Anteil des verstorbenen Partners wächst dem überlebenden Partner ex lege an. Dabei hat der überlebende Partner grundsätzlich für den ihm zukommenden Anteil an die Verlassenschaft einen Übernahmspreis (Hälfte des Verkehrswerts des Mindestanteils) zu zahlen. Die Anwachsung kann er dadurch verhindern, dass er entweder darauf ausdrücklich verzichtet oder den Anteil allein oder zusammen mit seinem Anteil im Verlassenschaftsverfahren im Einvernehmen mit den Erben und Noterben einer anderen Person übergibt. Verzichtet der überlebende Eigentümerpartner auf den Zuwachs, so ist der gesamte Mindestanteil vom Verlassenschaftsgericht zu versteigern. Der Erlös ist zur einen Hälfte dem überlebenden Partner unmittelbar zuzuweisen und zur anderen Hälfte in den Nachlass aufzunehmen. Gerade deshalb empfiehlt es sich, bestehende Eigentümerpartnerschaften bei der Errichtung eines Testaments oder einer sonstigen Nachlassplanung besonders zu berücksichtigen. Die gesetzlichen Sonderregelungen können dazu führen, dass die letztwilligen Vorstellungen der verstorbenen Person nicht vollständig umgesetzt werden können. Vermietete Immobilien – Der Mietvertrag bleibt bestehen Der Tod des Vermieters beendet ein bestehendes Mietverhältnis grundsätzlich nicht. Der Nachlass tritt zunächst in die Vermieterstellung ein. Nach der Einantwortung gehen sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf die Erben über. Die Mieter haben den Mietzins weiterhin zu entrichten. Gleichzeitig bleiben sämtliche Vermieterpflichten – etwa Erhaltungsmaßnahmen oder die ordnungsgemäße Verwaltung des Mietverhältnisses – aufrecht. Laufende Kosten während des Verlassenschaftsverfahrens Mit dem Todesfall des Eigentümers enden die laufenden Kosten einer Immobilie nicht. Hierzu zählen insbesondere: Betriebskosten,Versicherungsprämien,öffentliche Abgaben,notwendige Erhaltungsmaßnahmen sowieKreditverbindlichkeiten, sofern die Liegenschaft belastet ist(Beiträge zur Reparaturrücklage). Diese Verpflichtungen treffen zunächst den ruhenden Nachlass und sind grundsätzlich aus dem Nachlassvermögen zu begleichen. Reicht die vorhandene Liquidität nicht aus, empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung mit dem Gerichtskommissär, um spätere Haftungsfragen und Verzögerungen im Verlassenschaftsverfahren zu vermeiden. Steuern beim Erwerb und Verkauf einer geerbten Immobilie Auch wenn Österreich (derzeit) seit dem Jahr 2008 keine Erbschaftssteuer mehr kennt, sind Immobilien im Erbfall keineswegs steuerfrei. Der Erwerb einer Liegenschaft von Todes wegen unterliegt grundsätzlich der Grunderwerbsteuer. Darüber hinaus fällt regelmäßig die Grundbucheintragungsgebühr für die Einverleibung des Eigentumsrechts an, wobei das Gesetz für Erwerbe innerhalb des Familienverbandes teilweise Begünstigungen vorsieht. Besondere Aufmerksamkeit gilt der Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Wird die Immobilie nach der Einantwortung verkauft, treten die Erben grundsätzlich in die steuerliche Rechtsstellung der verstorbenen Person ein. Maßgeblich sind daher unter anderem der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt und die Anschaffungskosten des Erblassers sowie allfällige Steuerbefreiungen, insbesondere die Hauptwohnsitzbefreiung oder die Herstellerbefreiung. Auch ein Verkauf der Liegenschaft bereits während des Verlassenschaftsverfahrens ist unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, etwa wenn sämtliche Erben zustimmen oder der Verkauf zur ordnungsgemäßen Abwicklung der Verlassenschaft erforderlich ist. Steuerlich erfolgt die Veräußerung in diesem Fall durch den ruhenden Nachlass. Für die Beurteilung der ImmoESt wird ebenfalls auf die steuerliche Rechtsstellung des Erblassers abgestellt. Ein Verkauf vor der Einantwortung führt daher regelmäßig zu keiner anderen steuerlichen Behandlung als ein Verkauf nach Abschluss des Verlassenschaftsverfahrens, soweit das die ImmoESt betrifft. Es fällt aber keine Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr auf Ebene der Erben an, wenn der Verkauf vor der Einantwortung erfolgt. Da die steuerliche Beurteilung stets von den Umständen des Einzelfalls abhängt, sollte vor jeder Veräußerung eine rechtliche und steuerliche Prüfung erfolgen. Fazit Immobilien zählen regelmäßig zu den wertvollsten Vermögenswerten eines Nachlasses. Gleichzeitig gehören sie zu den komplexesten Bereichen des österreichischen Erbrechts. Fragen der Verwaltung während des Verlassenschaftsverfahrens, Besonderheiten des Wohnungseigentums, vermietete Objekte und steuerliche Folgen werden häufig unterschätzt. Eine rechtzeitige erbrechtliche Gestaltung und eine sorgfältige rechtliche Begleitung im Verlassenschaftsverfahren können helfen, spätere Konflikte zu vermeiden und wirtschaftlich sinnvolle Lösungen zu erreichen.
