Einführung Bestellerprinzip – Fluch oder Segen?

Mit der Änderung des Maklergesetztes voraussichtlich ab Beginn 2023 soll das auch in Österreich das lang diskutierte Bestellerprinzip eingeführt werden. Damit soll dann zumindest im Bereich der Vermittlung von Wohnimmobilien der Grundsatz „Wer anschafft, der zahlt“ gelten.

Die sogenannte Doppelmaklertätigkeit (Makler wird für Abgeber und Suchenden tätig) bleibt aber weiterhin zulässig. Im Bereich des Kaufs und Verkaufs von Immobilien gilt das Bestellerprinzip nicht. Hingegen soll bei Mietwohnungen ab 2023 keine Vermittlungsprovision vom Mieter verlangt werden dürfen, wenn bereits der Vermieter als „erster Auftraggeber“ einen Immobilienmakler beauftragt hat. Ein Mieter soll demnach nur dann provisionspflichtig sein, wenn durch den Mieter eine „Wohnungssuche“ an einen Immobilienmakler beauftragt wurde und eine vermittelte Wohnung nicht bereits vom Vermarktungsauftrag durch den Vermieter erfasst ist. Nach der Intention des Gesetzgebers soll damit für Wohnungssuchende eine finanzielle Erleichterung geschaffen werden.

Fraglich ist, ob mit der Einführung des Bestellerprinzips den Wohnungssuchenden tatsächlich geholfen wird:

Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass Immobilienmakler nicht unentgeltlich tätig werden. Mit gutem Grund, da den Immobilienmakler auch umfassende Informations-, Schutz- und Aufklärungspflichten gegenüber dem Auftraggeber treffen. Die Aufgabe des Immobilienmaklers geht damit über das bloße Anbieten und Besichtigen eine Mietwohnung hinaus.

Die Kostentragung bei der Vermarktung von Wohnimmobilien wird damit auf den Vermieter überwälzt. Es ist daher davon auszugehen, dass ein Vermieter soweit möglich und zulässig versuchen wird, diese Kosten wiederum vom Mieter erstattet zu bekommen (im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes jedenfalls unzulässig). Vermehrt ist davon auszugehen, dass Wohnungsmieter selbst einen Nachmieter suchen und Wohnungen damit erst gar nicht auf den „offiziellen“ Wohnungsmarkt gelangen. Weiters kann nicht ausgeschlossen werden, dass dabei Ablösezahlungen durch den ausscheidenden Wohnungsmieter verlangt werden. Gesetzliche Informations-, Schutz- und Aufklärungspflichten des Vormieters bestehen dabei nicht. Hier ist konkret zu prüfen, für welche Gegenleistung eine Zahlung erfolgen soll, da Ablösezahlungen dem Grunde nach unzulässig sind.  

Zusammenfassend entfällt zwar mit dem Bestellerprinzip die Provisionspflicht im Bereich der Wohnungsmieten, das Angebot an Mietwohnungen wird dadurch aber für Wohnungssuchende wohl nicht steigen.

Immobilienmakler, aber auch Vermieter sind beim Abschluss von Maklerverträgen gut beraten, die konkreten Verhältnisse zu berücksichtigen.

Autor: Christoph Luegmair